상속주택과 조정대상지역 주택이 겹치는 경우 양도세 비과세 여부

 

 

 

상속주택과 조정대상지역 내 주택이 동시에 포함된 경우에는 양도소득세 비과세 특례가 적용될 수 있습니다. 하지만 이 경우, 상속주택 특례 규정과 조정대상지역 규정이 복합적으로 작용하므로 요건 충족 여부를 세심히 살펴야 합니다. 이번 글에서는 이러한 상황에서의 비과세 적용 요건과 주요 사례를 중심으로 설명하겠습니다.

 

1. 상속주택과 조정대상지역 주택의 주요 특징

 

1) 상속주택의 특례

소득세법 시행령 제155조 제2항은 상속주택(B)이 별도의 세대원으로부터 상속받은 경우, 해당 주택은 일정 조건을 충족하면 1세대 1주택 비과세를 적용받을 때 주택 수에서 제외될 수 있다고 명시하고 있습니다.

 

▷상속주택이 주택 수에서 제외되는 요건

상속인과 피상속인이 상속 당시 별도 세대.

상속개시 당시 피상속인이 1주택 소유자.

 

2) 조정대상지역 주택의 특례

조정대상지역에 위치한 주택은 양도소득세 비과세를 적용받기 위해 더욱 엄격한 요건이 요구됩니다.

• 조정대상지역 내 종전 주택은 신규 주택 취득 후 2년 이내에 양도해야 비과세 혜택이 가능합니다.
• 고가주택(시가 9억 원 초과)은 비과세 대상에서 제외될 수 있습니다.

 

2. 비과세 여부를 판단하는 주요 규정

 

(1) 소득세법 시행령 제155조 제2항

상속주택과 일반주택을 동시에 보유한 경우, 상속주택은 주택 수에서 제외됩니다.

 

▷ 상속주택 제외 요건

상속 이후 다른 일반주택을 양도.

일반주택 양도 시 상속주택은 주택 수 산정에서 배제.

 

(2) 조정대상지역 내 주택 관련 규정

조정대상지역에 위치한 상속주택은 별도의 상속주택 제외 규정이 없으므로, 일반주택과 동일한 조정대상지역 규정이 적용됩니다.

 

3. 사례로 살펴보는 양도소득세 비과세 판단

 

사례 1: 상속주택이 비조정대상지역에 있는 경우

• 상속주택(B): 2023년 5월 상속 (강원도 지역, 비조정대상지역)
• 일반주택(A): 2018년 취득 (서울 강남, 조정대상지역)
• A주택 양도: 2024년 10월

 

☞ 결론

A주택(조정대상지역 내 주택)을 2년 이내에 양도하므로 비과세 혜택 가능. 상속주택은 주택 수에서 제외.

 

사례 2: 상속주택이 조정대상지역에 있는 경우

• 상속주택(B): 2022년 7월 상속 (서울 송파, 조정대상지역)
• 일반주택(A): 2020년 취득 (서울 강북, 조정대상지역)
• A주택 양도: 2025년 1월

 

☞ 결론

A주택의 양도 기한이 신규 주택 취득 후 2년을 초과하므로 비과세 혜택 불가. 상속주택(B)은 조정대상지역 규정 적용을 받으므로 양도 기한과 관련하여 추가적인 검토가 필요.

 

사례 3: 상속주택과 일반주택 모두 비조정대상지역에 있는 경우

• 상속주택(B): 2023년 2월 상속 (전북 전주, 비조정대상지역)
• 일반주택(A): 2020년 취득 (전남 목포, 비조정대상지역)
• A주택 양도: 2024년 8월

 

☞ 결론

상속주택 특례 규정에 따라 A주택을 양도하면 비과세 혜택 가능. 조정대상지역 규정이 적용되지 않음.

 

 

4. 실무에서의 유의사항

 

▷ 상속주택의 특례 조건 확인

상속 당시 피상속인이 1세대 1주택자로서 별도 세대원에게 상속되었는지를 확인해야 합니다.

▷ 조정대상지역 지정 시점 점검

상속주택이나 일반주택이 조정대상지역에 해당하는 경우, 지정 시점을 기준으로 양도소득세 비과세 기한이 달라질 수 있습니다.

▷ 고가주택 기준 준수

상속주택이나 조정대상지역 내 주택이 고가주택(시가 9억 원 초과)일 경우, 부분적인 비과세 적용이나 과세 대상이 될 수 있습니다.

 

 

5. 비과세 혜택을 받기 위한 절차

 

▷ 관련 서류 준비

상속주택: 상속 개시 시점의 증빙자료(가족관계증명서, 등기부등본).

일반주택: 취득 및 양도 관련 서류.

▷ 양도 기한 관리

상속주택 제외 요건 충족 시, 일반주택 양도 기한을 철저히 관리해야 합니다.

▷ 전문 상담 활용

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