분양권 공동명의 유불리와 절세 전략 – 맞춤형 세무 가이드

 

 

 

부부가 분양권을 공동명의로 취득할 때 유불리를 잘 따져보는 것은 향후 양도소득세, 종합부동산세, 건강보험료에까지 영향을 미치므로 중요한 결정입니다. 특히 부부의 재정 상황이나 직업, 기존 주택 소유 여부에 따라 각기 다른 전략이 필요합니다. 이번 글에서는 사례를 통해 분양권 공동명의의 장단점과 절세 전략을 살펴보겠습니다.

 

사례: 아내 명의로 분양 받은 신규 주택, 부부 공동명의 전략의 필요성

이 사례에서 남편은 직장인이며, 1주택을 20년 이상 보유하고 있습니다. 반면, 아내는 간이사업자이면서 건강보험 지역가입자로 매달 건강보험료를 납부하고 있습니다. 아내 명의로 5억 원대 아파트 분양권에 당첨되었으며, 분양권 공동명의 여부를 고민하고 있습니다. 중도금과 계약금 일부를 납부한 상태이며, 향후 건강보험료 인상, 양도세 절감 여부 등을 고려해 공동명의를 검토하고 있습니다.

 

1. 분양권 공동명의의 장단점

 

▶양도소득세 절감

분양권을 5:5 공동명의로 설정하면 향후 매도 시 양도소득세를 절감할 수 있습니다. 공동명의로 하면 지분 비율에 따라 양도차익이 분배되므로, 1인 명의일 때보다 낮은 세율을 적용받을 수 있습니다. 특히 분양권이 고액일수록 절세 효과가 커지며, 5:5 공동명의로 할 경우 절세 혜택이 극대화될 수 있습니다.

 

▶건강보험료 부담 완화

아내는 현재 지역가입자로, 주택 소유에 따라 건강보험료가 증가할 가능성이 있습니다. 만약 남편이 추가 지분을 보유하게 되면 아내의 건강보험료 부담을 줄이는 데 유리할 수 있습니다. 그러나 건강보험료는 재산뿐 아니라 소득과 직장가입자 여부에 따라 달라지므로 구체적인 보험료 증감 계산이 필요합니다.

 

 

2. 분양권 공동명의로 인한 절세 전략

 

▶지분 비율 설정의 중요성

공동명의 시 지분을 5:5로 설정하는 것이 유리한 경우가 많습니다. 양도세는 지분에 따라 과세되므로 분양권이나 주택의 지분 비율을 반반으로 설정하면 양도차익이 나눠져서 낮은 세율을 적용받게 됩니다.

 

▶남편 명의 주택 매도 시 비과세 유지 여부

현재 남편이 보유한 1주택에 대해 1세대 1주택 비과세 혜택을 받고 있는 상황입니다. 신규 주택이 완공되고 소유권이 남편에게 일부 귀속되더라도, 기존 주택을 일정 기간 내에 처분하면 비과세 혜택이 유지될 수 있습니다. 즉, 신규 주택 취득 후 2~3년 내에 기존 주택을 처분하면 비과세 혜택에 문제가 없습니다.

 

▶상속으로 인한 주택 보유 시 일시적 2주택 비과세 혜택

상속으로 취득한 주택은 1세대 1주택 비과세 여부에 영향을 주지 않습니다. 만약 아내가 상속을 통해 주택을 취득하더라도 지분을 보유한 신규 주택과 별도로 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 즉, 상속으로 인해 주택 수가 증가하더라도 이를 통해 일시적 2주택 세제 혜택을 받을 수 있는 상황입니다.

 

3. 공동명의 변경 시 주의 사항

 

▶양도소득세 절감 효과 검토

양도소득세 절감 효과는 분양권의 매입가와 매도 시점의 시세에 따라 달라집니다. 특히, 분양권이 조정대상지역에 해당되는지 여부에 따라 양도세가 달라지므로 이를 사전에 확인하는 것이 중요합니다. 공동명의의 경우 절세 효과가 클 가능성이 높지만, 구체적인 효과를 확인하기 위해 세무 전문가와 상담하여 절세 계획을 세우는 것이 좋습니다.

 

▶지분 변경 시 가족 간 증여세 고려

만약 분양권 취득 이후 지분을 다시 변경하게 된다면, 가족 간의 증여세 문제가 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 아내가 남편에게 분양권 지분을 증여할 경우, 증여세 과세 대상이 될 수 있습니다. 따라서 지분 변경은 최초 분양권 명의 시점에 결정하는 것이 가장 바람직합니다.

 

 

4. 절세를 위한 세무 전문가의 도움 필요성

 

부부 공동명의를 통한 절세 효과는 분양권의 시세, 소득 상황, 주택 수 등에 따라 달라집니다. 따라서 아파트 분양권을 공동명의로 할 때는 부부의 세금 부담을 전체적으로 계산하는 것이 중요합니다. 더감세무회계의 정해경 세무사는 상속, 양도, 증여 등의 전문 지식을 바탕으로 고객에게 맞춤형 절세 전략을 제시해 왔습니다. 특히 공동명의 절세 효과와 건강보험료 변화 등을 함께 고려하여 재정적 이익을 극대화할 수 있는 방안을 제공합니다.

 

▶ 결론

부부가 분양권을 공동명의로 할 때는 세금과 건강보험료 변화까지 고려하여 전략적으로 접근하는 것이 필요합니다. 이번 사례에서는 양도소득세 절감, 건강보험료 부담 완화 등을 목적으로 5:5 공동명의를 선택하는 것이 유리할 수 있습니다. 또한 상속으로 인한 주택 소유와 일시적 2주택 비과세 혜택 등 다양한 요소를 고려하여 장기적인 절세 전략을 세우는 것이 중요합니다. 세금과 관련된 복잡한 이슈는 전문가와의 상담을 통해 구체적인 절세 방안을 마련하는 것이 바람직합니다.

 

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​◆ 더감세무회계 정해경세무사는 국세청에서 24년을 한결같이 상속.증여.양도에 관한 조사와 자금출처등의 일을 하였으며, 풍부한 현장실무 경험을 바탕으로 고객님께서 해결하지 못한 재산상속.증여.양도. 세금조사및 조세불복 등 어려운 문제들을 최상의 솔루션으로 해결해 드리고 있습니다.

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· (전)국세청 24년 근무

· 현재 더감 세무회계 대표세무사

· 서울지방국세청 조사3국 (상속,자금출처, 주식변동,법인조사)

· 강남세무서 재산팀장 (양도세,상속세.증여세 조사실무)

· 역삼세무서 재산조사반장 (양도세.상속세.증여세 조사실무)

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▶한양대산업공학과 졸업, LG본사연구개발부근무

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