주택 보증금에 대한 간주임대료

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2023년 귀속 주택 보증금에 대한 간주임대료

(소득세법§25, 소득세법 시행령§53)

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거주자가 주택을 대여하고 보증금·전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액을 받은 경우 보증금 등에 대한 간주임대료를 사업소득 총수입금액에 산입(算入)

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◆ 주택 간주임대료의 총수입금액 산입 요건

주택 간주임대료의 총수입금액 산입 요건
주택 수	3주택 이상 소유(부부합산) 소형주택*은 2023년 12월 31일까지는 주택 수에 포함하지 않음 (간주임대료 계산시에만 주택수에서 제외하며 소형주택에서 발생한 월세는 수입금액 에 포함됨) * 주거전용 면적이 1호(戶) 또는 1세대당 40제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 주택 ** 소형주택의 주택 수 제외 특례 적용기한 연장(2026.12.31.까지) 개정중(’23.12.22. 현재)
보증금 등의 합계액	간주임대료 계산 대상 주택의 보증금 등의 합계액이 3억원 초과

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◆ 주택의 간주임대료 계산방법

주택의 간주임대료 계산방법
장부신고
추계신고

* 보증금 등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우에는 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금 등부터 순서대로 차감

주택의 간주임대료 비교 (소득세 vs 법인세)

주택의 간주임대료 비교 (소득세 vs 법인세) - 구분, 소득세, 법인세 포함

구 분	소득세	법인세
적용대상	비소형주택 3채 이상 소유 & 보증금 3억원 초과(추계 불문)	추계과세 시 적용
차감하는 금융수익	수입이자와 할인료, 수입배당금	수입이자와 할인료, 수입배당금, 신주인수권처분익, 유가증권처분익
건설비 상당액	주택은 소득세와 법인세 모두 건설비 상당액을 공제하지 않음

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◆ 간주임대료 계산사례(’23년 귀속)

(CASE 1) 단독사업자의 보증금 등의 합계액이 변동하지 않는 경우

부부합산 비소형주택(주거전용 면적 40㎡ 초과하거나 기준시가 2억원 초과) 3채 이상 소유자의 비소형주택 보증금 및 전세금에 대해서 보증금 합계 3억원 초과분의 60%에 대하여 2.9%(’23년 귀속부터)를 임대료로 간주하여 총수입금액에 산입

아래와 같이 비소형주택 3채를 단독으로 임대하는 경우

※ 임대사업부분 발생 금융수익 없음, 임대기간은 모두 1.1.~12.31.

(단위 : 원, ㎡)

단독사업자의 보증금 등의 합계액이 변동하지 않는 경우 - 구분, 보증금, 월세, 임대기간, 주거전용면적, 기준시가 포함

구 분	보증금	월세	임대기간	주거전용면적	기준시가
A주택	150,000,000	1,000,000	01.01.∼12.31.	69	4억
B주택	100,000,000	-	01.01.∼12.31.	65	2.5억
C주택	350,000,000	1,300,000	01.01.∼12.31.	109	6억

• (보증금 등 - 3억원1))의 적수 × 60% ÷ 365 × 2.9% － 임대사업부분 발생 금융수익2)

1. 1)보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금등부터 순서대로 차감
2. 2)추계신고 등의 경우에는 금융수익을 차감하지 않음

• (단위 : 원)
• 단독사업자의 보증금 등의 합계액이 변동하지 않는 경우 - 구분, 간주임대료, 월세, 합계 포함

구 분	간주임대료	월세	합 계
A주택	2,610,0001)	12,000,0002)	14,610,000
B주택	1,740,0001)	-	1,740,000
C주택	870,0001)	15,600,0002)	16,470,000
합계			32,820,000

1. 1)A : [ ( 1.5억원 - 0 ) × 365 ] × 0.6 ÷ 365 × 2.9% = 2,610,000
2. B : [ ( 1억원 - 0 ) × 365 ] × 0.6 ÷ 365 × 2.9% = 1,740,000
3. C : [ ( 3.5억원 - 3억원 ) × 365 ] × 0.6 ÷ 365 × 2.9% = 870,000
4. 2)A : 1백만원 × 12 = 12,000,000
5. C : 1.3백만원 x 12= 15,600,000

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(CASE 2) 공동으로 주택을 임대하는 경우

단독명의 주택과 공동명의 주택이 혼합된 경우 간주임대료 계산대상 해당여부는 각 거주자별로 판단하되, 단독명의 주택과 공동명의 주택을 구분하여 각각 간주임대료를 계산하며, 간주임대료와 월 임대료를 합산하여 각 공동명의 주택별 소득금액을 계산한 후 각 공동명의 주택의 손익분배비율에 따라 각 거주자별로 소득금액을 배분(서면-2016-법령해석소득-5179 [법령해석과-1606], 2017.06.12)

부부 甲과 乙이 비소형주택 4채를 단독 및 공동으로 임대

※ 임대사업부분 발생 금융수익 없음, 임대기간은 모두 1.1.~12.31.

(단위 : 원)

공동으로 주택을 임대하는 경우 - 구분, 보증금, 월세, 소유현황(甲 : 乙 지분율) 포함

구 분	보증금	월세	소유현황 (甲 : 乙 지분율)
A주택	400,000,000	1,200,000	甲 단독소유
B주택	500,000,000	-	50 : 50
C주택	30,000,000	1,300,000	30 : 70
D주택	170,000,000	-	10 : 90

• 부부 공동명의 주택 3채(B, C, D)에 대해서는 1거주자*로 보아 간주임대료 계산하고, 甲의 단독소유 A주택은 별도로 계산
• * 공동사업의 경우 공동사업장을 1거주자로 보아 공동사업장별로 소득금액을 계산하며, 공동사업의 구성원이 동일한 수개의 공동사업장은 동일한 1거주자가 각 공동사업장을 운영하는 것으로 봄

(단위 : 원)

공동으로 주택을 임대하는 경우 - 구분, 간주임대료, 월세, 소계, 甲 수입금액, 乙 수입금액 포함

구 분	간주임대료	월세	소계	甲 수입금액	乙 수입금액
A(甲)	1,740,0001)	14,400,0003)	16,140,000	16,140,000	-
B(5:5)	3,480,0002)	-	3,480,000	1,740,000	1,740,000
C(3:7)	522,0002)	15,600,0003)	16,122,000	4,836,600	11,285,400
D(1:9)	2,958,0002)	-	2,958,000	295,800	2,662,200
합 계	23,012,400	15,687,6004)	​	23,012,400	15,687,6004)

1. 1)[ ( 4억원 - 3억원 ) × 365 ] × 0.6 ÷ 365 × 2.9% = 1,740,000
2. 2)B : [ ( 5억원 - 3억원 ) × 365 ] × 0.6 ÷ 365 × 2.9% = 3,480,000
3. C : [ ( 30백만원 - 0 ) × 365 ] × 0.6 ÷ 365 × 2.9% = 522,000
4. D : [ ( 170백만원 - 0 ) × 365 ] × 0.6 ÷ 365 × 2.9% = 2,958,000
5. 3)A : 1.2백만원 × 12 = 14,400,000
6. D : 1.3백만원 × 12 = 15,600,000
7. 4)2019년 귀속부터 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 경우도 과세

(CASE 3) 보증금등 합계액이 변동하는 경우

보증금등 합계액이 변동하는 경우 보증금 등의 합계액이 변동하는 구간별로 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금 등부터 순서대로 3억원 차감(서면-2016-법령해석소득-2990 [법령해석과-1054], 2017.04.18)

비소형주택 3채를 단독으로 임대하고 아래와 같이 임대기간별로 보증금 변동

※ 임대사업부분 발생 금융수익 없음

(단위 : 원)

보증금등 합계액이 변동하는 경우 - 구분, 임대기간, 보증금 포함

구 분	임대기간	보증금
A주택	01.01. ∼ 05.28. (148일)	200,000,000
	05.29. ∼ 12.31. (217일)	230,000,000
B주택	01.01. ∼ 07.24. (205일)	200,000,000
	07.25. ∼ 12.31. (160일)	270,000,000
C주택	01.01. ∼ 12.31. (366일)	130,000,000

• 각각의 보증금 등의 합계액에 해당되는 임차기간별로 구분
• 각 기간의 보증금 등의 합계액에서 주택의 임대보증금 적수가 큰 순서대로 3억원을 차감하여 계산된 각 기간별 간주임대료를 합산하여 해당기간의 간주임대료를 계산

(단위 : 원)

보증금등 합계액이 변동하는 경우 - 임대기간, 1.1.~5.28., 5.29.~7.24., 7.25.~12.31., 합계 포함

임대기간	1.1.∼5.28.	5.29.∼7.24.	7.25.∼12.31.	합 계
A주택 보증금	200,000,000	230,000,000	230,000,000	​
B주택 보증금	200,000,000	200,000,000	270,000,000
C주택 보증금	130,000,000	130,000,000	130,000,000
보증금 등 합계	530,000,000	560,000,000	630,000,000
(보증금 -3억) 적수	34,040백만원1)	14,820백만원2)	52,800백만원3)
간주임대료	1,622,7284)	706,4875)	2,517,0416)	4,846,256

1. 1)( 5.3억원 - 3억원 ) × 148일 = 34,040,000,000
2. 2)( 5.6억원 - 3억원 ) × 57일 = 14,820,000,000
3. 3)( 6.3억원 - 3억원 ) × 160일 = 52,800,000,000
4. 4)34,040백만원 × 0.6 ÷ 365 × 2.9% = 1,622,728
5. 5)14,820백만원 × 0.6 ÷ 365 × 2.9% = 706,487
6. 6)52,800백만원 × 0.6 ÷ 365 × 2.9% = 2,517,041

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◆ 참고주택의 간주임대료 관련 법령

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소득세법 제25조 (총수입금액 계산의 특례)

1. 1거주자가 부동산 또는 그 부동산상의 권리 등을 대여하고 보증금·전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액(이하 이 항에서 "보증금등"이라 한다)을 받은 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 사업소득금액을 계산할 때에 총수입금액에 산입(算入)한다. 다만, 주택을 대여하고 보증금등을 받은 경우에는 3주택[주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호(戶) 또는 1세대당 40제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 주택은 2023년 12월 31일까지는 주택 수에 포함하지 아니한다] 이상을 소유하고 해당 주택의 보증금등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우를 말하며, 주택 수의 계산 그밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (이하 생략)

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소득세법 시행령 제53조 (총수입금액계산의 특례) (중간 생략)

1. 3법 제25조제1항 본문에 따라 총수입금액에 산입할 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한다. 이 경우 총수입금액에 산입할 금액이 영보다 적은 때에는 없는 것으로 보며, 적수의 계산은 매월 말 현재의 법 제25조제1항 본문에 따른 보증금등(이하 이 조에서 "보증금등"이라 한다)의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있다.
2. 1.주택과 주택부수토지를 임대하는 경우(주택부수토지만 임대하는 경우는 제외한다)
3. 총수입금액에 산입할 금액 ＝ {해당 과세기간의 보증금등 - 3억원(보증금등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우에는 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금등부터 순서대로 뺀다)}의 적수 × 60/100 × 1/365(윤년의 경우에는 366) × 금융회사 등의 정기예금이자율을 고려하여 기획재정부령으로 정하는 이자율(이하 이 조에서 "정기예금이자율"이라 한다) － 해당 과세기간의 해당 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액 (중간 생략)
4. 4법 제45조제4항 본문에 따라 소득금액을 추계신고하거나 법 제80조제3항 단서에 따라 소득금액을 추계조사결정하는 경우에는 제3항에도 불구하고 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 총수입금액에 산입한다.
5. 1.주택과 주택부수토지를 임대하는 경우(주택부수토지만 임대하는 경우는 제외한다)
6. 총수입금액에 산입할 금액 = {해당 과세기간의 보증금등 - 3억원(보증금등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우에는 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금등부터 순서대로 뺀다)}의 적수 × 60/100 × 1/365(윤년의 경우에는 366) × 정기예금이자율 (중간 생략)
7. 7제3항 및 제4항의 계산식을 적용할 때 부동산을 전전세(轉傳貰) 또는 전대(轉貸)하는 경우 해당 부동산의 보증금등에 산입할 금액은 다음 계산식에 따라 계산한 금액으로 한다.
8. 1.보증금등에 산입할 금액 = [전전세 또는 전대하고 받은 보증금등의 적수 - {전세 또는 임차받기 위하여 지급한 보증금등의 적수 × 전전세 또는 전대한 부분의 면적이 전세 또는 임차받은 부동산의 면적에서 차지하는 비율(사업시설을 포함하여 전전세 또는 전대한 경우 그 가액의 비율)}] × 1/365(윤년의 경우에는 366)
9. 8법 제25조제1항 단서를 적용할 때 주택과 주택부수토지 및 주택 수의 계산 등에 관하여는 제8조의2제2항부터 제4항까지의 규정을 준용한다.(이하 생략)

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※ 출처: 국세청홈택스

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· 성북세무서 재산팀장(양도세,상속세.증여세 조사실무)

· 용산세무서 재산팀장(양도세.상속세.증여세 조사실무)

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