취득 당시 작성한 다운계약서...1세대 1주택 비과세 적용 원천 배제

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2년 거주요건 충족 못하면 최대 80% 장기보유특별공제 적용 못 받아

베란다 샷시·난방시설 교체·확장 공사비는 ‘필요경비’...증빙 꼭 챙겨야

농지 매매 목적 나대지·잡종지로 변경...자경농지 공제 아예 안 돼

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양도소득세는 관련 세법 조항이 복잡하고 예외규정이 많은데다 시기에 따라 중과세·비과세를 넘나든 대표적으로 복잡한 세금이다. 따라서 양도세 절세를 위해서는 세금 신고 전에 꼼꼼히 살펴야 할 규정이 많고, 취득 단계부터 절세를 위한 관심을 쏟아야 한다.

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국세청이 양도세와 관련해 납세자들이 흔히 범하는 오류, 즉 실수를 분석한 사례를 제시했다. 아쉽게 양도세 절세혜택을 놓친 내용을 살펴본다.

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다운계약서를 작성하는 바람에 1세대 1주택 비과세가 배제된 사례도 나오고 있다.

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김한국씨는 A주택을 11억원에 양도한 뒤 비과세 신고를 했지만 A주택을 취득할 당시 다운계약서를 작성(실지거래가액 8억원, 매매계약서상 7억원)해 비과세 적용이 아예 배제됐다. 당초 비과세가 적용됐다면 ‘0’원이었을 세금이 7천7백만원을 납부했다.

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2011년 7월 1일 이후부터 부동산을 매매하는 거래당사자가 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 작성한 경우 양도소득세 비과세 적용 배제되는 규정에 걸린 것이다.

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다운계약서와 업계약서 등 거짓계약서를 작성할 경우 비과세·감면 적용 등이 일체 배제되기 때문에 부동산을 거래할 때는 반드시 실지거래가액으로 매매계약서를 작성할 필요가 있다.

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거주요건을 충족하지 못해 최대 80%에 달하는 1세대 1주택 장기보유특별공제를 적용받지 못한 사례도 나오고 있다.

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박세정씨는 2013년 5월 취득한 A주택에 2년 이상 거주하지 않고 양도해 1세대 1주택 장기보유특별공제를 적용받지 못했다. A주택 취득가액 6억원, 양도가액은 20억원 규모였다. 이 경우 장기보유특별공제액은 A주택에 거주하지 않았을 경우 1억1200만원, 2년 거주했을 경우 2억6800이 된다.

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2013년 5월 취득한 주택은 2년 이상 보유해 2년 이상 거주하지 않아도 비과세 적용은 가능하지만 1세대 1주택 장기보유특별공제는 적용이 되지 않는다. (일반적인 장기보유특별공제 10년 보유 20% 적용)

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1주택자가 2년 이상 거주한 경우 1세대 1주택 장기보유특별공제(연8%, 최대80%), 2년 이상 거주하지 않은 경우 일반적인 장기보유특별공제(연2%, 최대30%)를 적용한다.

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따라서 실거래가 12억원을 초과하는 고가주택을 소유한 1세대 1주택자가 해당 주택을 양도하는 경우 최대 80%의 1세대 1주택 장기보유특별공제를 적용받을 수 있기 때문에 해당 주택에 장기간(최소 2년, 최대 10년) 거주하는 것이 절세에 큰 도움이 된다.

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자본적 지출액과 양도비 등 필요경비를 공제 누락한 사례도 종종 나오고 있다.

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최성실씨는 베란다 샷시비를 비롯해 난방시설 교체 공사비, 방 확장 공사비 및 중개수수료를 지출했지만 이런 비용들이 필요경비에 해당하는 줄 모르고 양도소득세를 신고할 때 공제 누락했다.

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현행 소득세법상 열거된 필요경비는 취득가액, 자본적 지출액, 양도비 등이 있으며 베란다 샷시비, 난방시설 교체비, 방 확장 공사비 및 중개수수료(취득·양도)는 필요경비로 공제가 가능하다.

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주택 취득가액 외에도 자본적 지출액, 양도비 등에 해당하는 비용이 있는 경우 양도소득세 신고를 할 때 공제 누락하지 않도록 확인하는 것이 꼭 필요하다.

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자본적 지출액과 양도비 등에 해당하는 비용은 적격 증빙서류 등을 제출해야 필요경비로 인정받을 수 있기 때문에 이런 증빙서류를 잘 보관하는 것은 절세에 큰 도움이 된다.

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자경농지에 대한 감면 요건을 충족하지 못해 양도소득세를 부담하는 사례도 많이 나오고 있다.

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정나라씨는 농지소재지에 거주하면서 8년 이상 직접 경작한 농지가 자경감면 대상이 되는 것으로 잘못 알고 지목을 대지로 변경했지만 A농지는 양도일 현재 농지가 아니라서 자경농지 감면이 배제됐다.

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자경농지에 대한 양도소득세 감면요건은 취득일부터 양도일 사이에 8년 이상 농지소재지에 거주하면서 직접 경작해야 하고 양도일 현재 농지여야 적용이 가능하다.

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그러나 매매를 용이하게 하기 위한 목적 등으로 농지를 나대지, 잡종지 등으로 변경하는 경우 자경농지 감면 적용이 아예 배제된다.

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양도일 현재 농지가 아니거나 일정금액 이상 다른 소득이 있어 경작기간으로 인정받지 못하는 경우 자경농지 감면이 배제될 수 있기 때문에 농지를 양도하기 전에는 자경감면 요건을 충족했는지 미리 확인하는 것이 꼭 필요하다.

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출처 : 日刊 NTN(일간NTN) (http://www.intn.co.kr) 국세신문-이예름 기자

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· 현재 더감 세무회계 대표세무사

· 서울지방국세청 조사3국 (상속,자금출처, 주식변동,법인조사)

· 강남세무서 재산팀장(양도세,상속세.증여세 조사실무)

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