주택 1채땐 장특공제?…집값 비싸면 '최소 2년 살아야'

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2013년 5월, 박세정씨는 서울 송파구에 소재한 주택(A)을 6억원에 샀다. 박씨는 A주택을 수년간 보유하다가 지난해 11월 처분(양도가액 20억원)했다. 박씨는 조정대상지역으로 지정되기 전에 A주택을 취득했기에 '2년 거주'가 필요하지 않다고 판단했는데, 거주요건을 갖추지 못했을 땐 1세대 1주택자에게 적용되는 '장기보유특별공제'를 받지 못한다는 소식을 들었다.

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Q. 조정대상지역 지정 전 주택을 취득한 경우, 1세대 1주택 장기보유특별공제(최대 80%)를 적용받기 위한 2년 이상 거주가 필요한가요?

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A. "실지거래가액 12억원 초과땐, 거주 요건 필요"

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현재 1세대 1주택자가 보유주택을 팔았다면, 양도차익에 대해서 양도소득세를 내지 않을 수도 있다(양도가액 12억원을 초과하는 고가주택은 12억원 초과분 과세).

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주택을 오랜 기간 보유했다면, 이런 기회비용을 고려해서 양도세 부담을 덜어주고 있다. '장기보유특별공제'라는 제도를 통해서다. 이 공제는 보유 기간 3년 이상(2년 이상 거주)부터 적용을 받는다. 보유 기간 1년당 4%, 거주기간 1년당 4%씩 늘어나 보유 10년·거주 10년을 모두 채우면 최대 80%까지 공제를 받을 수 있다(1세대 1주택자).

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국세청은 박씨 사례에 대해 "A주택을 거주하지 않고 양도했으므로 1세대 1주택 장기보유특별공제를 적용받을 수 없다"면서 "일반적인 경우의 장기보유특별공제가 적용된다"고 설명했다. 만약 박씨가 2년 거주(10년 보유)를 했다면, 그가 내야 할 양도세액은 약 9000만원(장특공제율 48% 적용, 기본·누진공제 포함)이다. 미거주에 따른 공제율(20%)만 적용받으면서 납부할 세금은 약 1억5000만원까지 뛰었다.

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국세청은 "조정대상지역 지정 전이나 비조정대상지역에서 주택을 취득한 경우 1세대 1주택 비과세를 적용받기 위한 2년 이상 거주할 필요는 없다"면서도 "그러나 고가주택(실지거래가액 12억원 초과)에 대한 1세대 1주택 장기보유특별공제를 적용받기 위해서는 2년 이상 거주해야 한다"고 했다. 고가주택을 팔 계획을 갖고 있다면, 그 주택에서 장기간 거주하는 것이 절세에 도움이 된다.

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[참고: 국세청이 알려주는 양도소득세 실수톡톡]

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출처: 조세일보(http://www.joseilbo.com) - 강상엽 기자

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