해외재산, 상속/증여/양도 시 국내 세금에 대하여

 

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해외부동산, 증여·상속세 없다? "믿으면 큰일!"

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부자들의 재테크 방법 중 하나로 해외부동산 투자를 권하는 전문가들이 많다. 또 해외부동산 투자 시의 다양한 장점들을 홍보하는 기사들도 많다. 그런데 그들이 홍보하는 내용 중 결정적으로 잘못된 것이 있다. 해외부동산 투자의 가장 큰 장점으로 상속세나 증여세가 없다는 것을 강조하는데 이건 사실이 아니다.

아마 국내 부자들이 가장 고통스럽게 생각하는 세금은 상속세와 증여세일 것이다. 왜냐하면 우리나라의 상속 증여세율은 최고세율 50%로 전 세계에서 가장 높은 수준이기 때문이다. 반면 OECD국가 35개국 중 13개국은 아예 상속세가 없다. 가까운 동남아국가 중 베트남이나 인도네시아, 싱가포르, 말레이시아, 캄보디아 등도 상속세가 없는 나라들이다.

그래서 해외부동산을 소개하는 많은 업자들이 해외에 부동산을 투자한 후 그 부동산을 자녀들에게 증여하거나 상속시키면 세금을 안 내도 되는 것처럼 홍보를 한다. 하지만 이는 사실도 아닐뿐더러 잘못된 정보다.

이번 글에서는 해외부동산을 취득하고 보유하다가 처분 또는 상속, 증여하는 경우 우리나라에서 부담하여야 하는 세금에 대해 깔끔하게 정리해보고자 한다.

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일단 해외부동산을 취득하는 단계에서 우리나라에서 부담해야 하는 세금은 없다. 다만 해외부동산을 취득하기 위해서는 원화를 외화로 환전해야 하는데, 환전한 부동산 취득자금을 송금하기 위해서는 외환은행에 신고를 하고 송금하여야 한다. 송금 시점에서는 해외부동산 취득을 위한 계약서 등의 증빙을 제시하면 송금이 가능하다. 다만 어떤 이유에서든 1년에 1만달러 이상의 자금을 해외로 송금한 경우 은행은 그 송금 내용을 국세청에 통보한다. 또 국세청은 송금내역을 분석하여 송금액에 대한 자금출처를 조사할 수 있다. 당연히 조사를 통해 자금출처가 확인되지 않으면 관련된 세금의 추징이 따르게 된다.

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해외에서 취득한 부동산을 활용해 임대소득을 올리면 어떻게 될까. 임대소득이 발생하면 당연히 해당국가에서는 관련 세금을 내야 한다. 하지만 그걸로 끝나는 것이 아니다. 해외부동산 임대소득이라 하더라도 국내세법에 따라 세금을 계산하여 신고하고 납부해야 한다. 물론 해당국가에서 납부한 세금은 공제해준다.

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국내 주택을 임대할 경우 1주택 보유자의 임대소득은 과세에서 제외되지만 해외 주택은 주택수와 관계없이 전부 과세된다. 특히 해외 취득 부동산 가액이 2억원 이상인 경우 다음 연도 6월 말일까지 ‘해외부동산의 투자운용 명세서’를 제출하여야 한다.

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취득가액 2억 이상이면 명세서 제출해야

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해외부동산을 취득하였다가 양도하는 경우는 어떨까. 이 역시 해당국가에서 양도에 대한 세금을 납부하는 것으로 끝나지 않는다. 해당국가에서 세금을 납부한 이후 국내에서도 국내 세법을 적용하여 별도의 양도소득세를 계산 신고하고 납부해야 한다. 물론 이 경우에도 해당국가에서 납부한 세금은 공제해주고 있다.

국내에 소재하는 부동산을 처분하는 경우 물가상승률을 반영하는 장기보유특별공제액을 공제해주고 있지만 해외부동산의 경우에는 장기보유특별공제가 적용되지 않아 국내 부동산을 처분하는 경우보다 매우 불리하다.

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해외 주택의 경우 국내 주택의 1세대1주택 판단 시 주택 수에 포함시키지는 않는다. 다만 국내 주택이 없는 상태에서 해외 주택 1채만 보유하다가 양도하게 되더라도 해외 주택에 대해서는 1세대1주택 비과세규정을 적용하지 않는다.

해외부동산의 취득가액이 2억원 이상인 경우 국내에서 따라야 할 규정도 많다. 취득한 시점과 보유하는 과정, 그리고 처분하는 시점마다 다음 연도 6월 말일까지 국세청에 ‘해외부동산 등 명세서’를 제출하여야 한다. 이를 제출하지 않을 경우 취득가액, 운용소득액, 또는 양도가액의 10% 이하(1억원 한도)의 과태료를 물어야 한다.

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비거주자 자녀라면 부모가 납무 의무

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해외부동산의 증여는 어떨까. 원칙적으로 증여세는 증여를 받는 수증자가 부담하는 세금이다. 상속증여세법에서는 수증자가 국내 거주자인 경우에는 그 수증자가 증여받는 전 세계 어떤 재산에 대해서도 예외 없이 증여세가 과세된다. 만약 수증자가 우리나라 거주자가 아닌 경우에는 그 수증자가 증여받는 재산 중 국내에 소재하는 재산에 대해서만 증여세가 과세된다고 규정하고 있다. 이 경우 자녀가 비거주자이기 때문에 증여자인 부모에게 연대 납세의무를 부여한다. 해외에 거주하는 자녀가 세금을 내지 않더라도 국내 거주자인 부모에게 세금을 받을 수 있다는 의미다.

원칙적으로 상속증여세법에 의하면 국내 비거주자인 수증자가 해외부동산을 증여받는 경우라면 증여세가 과세되지 않아야 한다. 그런데 ‘국제조세조정에 관한 법률’에 의하면 국내 거주자인 부모가 비거주자인 자녀에게 해외부동산을 증여한 경우 증여자인 부모에게 증여세를 납부할 의무를 부여하고 있다. 수증자가 비거주자라고 하더라도 특수관계인이라면 해외 재산을 증여받는 경우에도 증여세가 과세되는 것이다.

따라서 해외부동산을 자녀에게 증여할 경우 해당국가에서 증여세가 과세되지 않는다는 이유로 증여세 부담에서 완전히 벗어난다고 홍보할 수 없다. 해외에서는 과세되지 않는다고 하더라도 부모가 국내 거주자라면 국내세법에 의해 부모에게 증여세가 과세되기 때문이다. 만약 해당 국가에서 납부한 증여세가 있다면 그 세금을 차감하고 남은 금액에 대해 국내에서 납부하게 된다.

우리나라의 상속세는 피상속인의 재산을 기초로 하여 계산하고 있다. 따라서 피상속인이 국내 거주자라면 상속을 받는 자가 비거주자라고 하더라도, 또는 해외에 소재하는 재산이라 하더라도 상속세 과세대상에 해당한다. 반면 피상속인이 비거주자인 경우에는 피상속인의 재산 중 국내에 소재하는 재산에 대해서만 상속세가 과세된다.

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해외부동산도 세금 없는 상속은 불가능

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따라서 부모가 국내 거주자에 해당하는 경우 전 세계 어디에 재산이 있더라도 그 재산에 대해서는 상속세가 과세된다는 것을 알아야 한다. 해외부동산을 자녀에게 상속하면서 해당 국가에서 상속세를 과세받지 않더라도 결국 국내세법에 의해 상속세가 과세되기 때문에 세금 없는 상속은 불가능한 일이다.

만약 부모가 국내에 있는 재산을 모두 처분한 이후 가족 모두 상속세가 없는 나라로 이주하여 비거주자가 된다면 어떨까. 이주 이후 해당 국가에서 재산을 증여하거나 상속하는 경우라면 세금 없는 상속 증여가 가능할 수도 있다. 하지만 국내에 부모가 거주하는 한 해외 취득 부동산을 세금 없이 자녀들에게 물려주는 방법은 없으며 절세에도 도움이 되지 않는다는 점을 알아야 한다.

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질문 1

투자해서 소유하게 된 해외부동산을 배우자나 자녀에게 증여하거나 상속할 때 그 재산이 국외에 있는 것이니 우리나라에서 세금을 내지 않아도 되는 것일까요?

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그렇지 않습니다. 이뿐만 아니라, 해외에 있는 자산을 양도할 때도 양도소득세를 내야 합니다.

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▶ 해외 재산 증여 또는 상속 시 세금 납부

원칙적으로 증여세는 증여를 받는 수증자가 부담하는 세금입니다. 상증세법에서는 수증자가 국내 거주자인 경우 그 사람이 받는 전 세계 어떤 재산에 대해서도 예외 없이 증여세가 과세된다고 규정하고 있습니다.

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질문 2.

만약 수증자가 우리나라에 거주하고 있지 않다면 어떨까요?

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그가 받는 재산 중 한국에 소재하는 것에 대해서만 증여세가 과세됩니다. 이 경우 자녀가 비거주자이기에 그 재산을 준 부모에게 ‘연대 납세의무’를 부여합니다.

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​​원칙적으로 상증세법에 따르면 수증자가 비거주자인 상태에서 해외재산을 증여받았다면 내야 할 세금이 없으나, '국제조세조정에 관한 법률'에 따라 국내 거주자인 부모가 비거주자인 자녀에게 해외부동산을 증여하였다면 그 부모에게 납부 의무를 부여하고 있는 것입니다.

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​단, 해당 국가에서 납부한 증여세가 있다면 그만큼 차감하고 남은 금액에 대해 국내에서 납부하게 됩니다.

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​질문 3.

그럼 상속은 어떻습니까?

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우리나라 상속세는 고인의 재산을 기초로 하여 계산하고 있습니다. 따라서 고인이 한국 거주자라면 상속받는 자가 비거주자여도 또, 국외에 소재하는 자산이라 하더라도 상속세를 내야 합니다. 이와 반대로 고인이 비거주자라면 그의 재산 중 우리나라에 소재하는 것에 대해서만 상속세가 과세되고요.

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▶ ​양도 시 양도소득세도 과세될까?

​소득세법에서는 국외자산 양도소득의 범위를 규정하고 있는데, 거주자의 해외에 있는 자산의 양도에 대한 부분에 대해서는 국내에 양도소득세 신고·납부해야 합니다. 다만, 양도일까지 계속 5년 이상 한국에 주소 또는 거소를 둔 경우에는 제외하고 있습니다.

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​이때 주의할 점은 국내에 주소나 거소를 두었는지를 판단할 때인데, 이는 체류일수와 국내보유자산 등을 종합하여 고려합니다. 국외에 소재하는 보유자산관계나 당사자들의 관계 등만 판단하진 않는다는 얘기입니다.

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​또한, 주민등록과 국내소득 여부도 중요한 사항이 되는데, 해외로 이주하여 계속해서 그곳에 살고 있다 하더라도 한국에 주민등록상 주소를 두고 있지는 않는지, 계속해서 국내소득이 발생하진 않는지 확인을 해야 합니다.

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​이렇게 위에서 살펴보았듯이 본 사안은 아주 면밀한 검토가 필요한데, 현실에서는 세금 면에서 국내재산보단 좋다는 이유로 허위 또는 과장 홍보하는 사례가 많고, 이 말에 속아 피해를 보는 사례가 적지 않습니다.

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​따라서 무조건 세금을 내지 않는다는 말에 현혹되지 말기를 바라며, 자칫 잘못하면 세무조사까지 이뤄질 수 있는 일인 만큼 잘 알아보고 준비를 하여 진행할 것을 권유 드립니다.

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◆ 더감세무회계 정해경세무사는 국세청에서 24년을 한결같이 상속.증여.양도에 관한 조사와 자금출처등의 일을 하였습니다. 근무하며 얻은 현장실무 경력을 바탕으로 고객님께서 해결하지 못한 재산상속,증여, 양도등의 어려운 일들, 세금조사및 조세불복 등 어려운 일들을 상담및 해결해 드리고 있으니 언제든 전화 또는 내방해 주시면 ​최선의 방법과 결과를 제공해 드리겠습니다.

​☎ 031-8023-9440

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◆ 더감세무회계 정해경 세무사의 경력

· (전)국세청 24년 근무

· 현재 더감 세무회계 대표세무사

· 서울지방국세청 조사3국 (상속,자금출처, 주식변동,법인조사)

· 강남세무서 재산팀장(양도세,상속세.증여세 조사실무)

· 역삼세무서 재산조사반장(양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 서초세무서 재산팀장(양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 성북세무서 재산팀장(양도세,상속세.증여세 조사실무)

· 용산세무서 재산팀장(양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 송파 세무서(부가세,소득세 실무)

· 동대문 세무서(부가세,소득세 실무)

· 중랑세무서(부가세,소득세 실무)

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▶한양대산업공학과 졸업, LG본사연구개발부근무

▶세무공채시험 7급 수석합격, 세무사 시험 합격

▶공인중개사 시험 합격, 세무서 재산분야 팀장요원 자격시험 합격

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