공실인 오피스텔은 양도세계산 시 주택일까?

 

 

 

공실인 오피스텔, 양도세에서는 집으로 봐야 할까요?

 

오피스텔은 많은 사람들에게 주거와 업무 공간을 동시에 제공하는 중요한 자산입니다. 그렇다면, 양도세를 판단할 때 공실인 오피스텔은 집으로 분류될까요? 이 글에서는 오피스텔의 양도세 과세 기준을 명확하게 설명하겠습니다.

 

1. 오피스텔의 사용 목적에 따른 주택 여부

 

오피스텔은 사용자의 의사와 용도에 따라 업무용 또는 주거용으로 사용될 수 있습니다. 주거용으로 사용하는 오피스텔은 양도세 계산 시 주택으로 분류될 수 있으며, 업무용으로 사용된다면 주택으로 보지 않습니다. 실제로 **"상시 주거용"**으로 사용된 오피스텔은 주택으로 간주하지만, 업무용으로 사용된 오피스텔은 주택이 아닙니다(조심2018서1018, 2018.5.23).

 

 

2. 주택법과 다른 세법에서의 오피스텔 취급

 

오피스텔은 법률마다 다르게 취급됩니다. 주택법에서는 오피스텔을 **"주택"**으로 보지 않고 **"준주택"**으로 분류합니다. 하지만 부가가치세나 취득세의 경우에는 공부상 오피스텔이 주택으로 등재되어 있는지에 따라 과세 여부가 결정되며, 이 부분은 다소 일관성이 부족한 현실입니다.

 

 

3. 공실인 오피스텔은 주택일까?

 

양도세 계산 시 공실인 오피스텔이 주택으로 분류되는지 여부는 매우 중요합니다. 과세관청의 기준에 따르면, 오피스텔이 공실 상태일 때도 주택으로 보지 않을 수 있습니다.

오피스텔이 주택으로 분류되지 않으려면 아래 두 가지 조건이 충족되어야 합니다

 

• 오피스텔이 건축법상의 업무용으로 승인된 상태를 유지하는 경우
• 주거용으로 내부 시설이 변경되지 않은 경우

 

즉, 주거용으로 구조를 변경하지 않고 업무용으로 사용되었다면 양도세 계산 시 주택으로 보지 않습니다(양도 집행기준 89-154-13). 그러나 내부 구조가 주거용으로 변경되어 언제

든지 주거할 수 있는 상태라면, 공실 상태라도 주택으로 간주될 수 있습니다.

 

 

4. 관련 사례: 주택 여부에 대한 심판례

 

• 주택으로 판단된 사례: 오피스텔 내부에 세탁기, 싱크대, 옷장 등 주거용으로 사용할 수 있는 시설이 설치되어 있고, 이러한 내부 구조가 주거용으로 적합한 형태라면 주택으로 판단될 수 있습니다(조심2021서3175, 2021.9.1.).
• 주택으로 보지 않은 사례: 오피스텔이 업무용과 주거용으로 번갈아 사용되다가 공실 상태에 이르렀을 때는, 공부상 업무용으로 등록된 상태라면 주택으로 보지 않는다는 심판례도 있습니다(조심2021서3007, 2022.06.28.).

 

 

5. 오피스텔 분양권은 주택일까?

마지막으로 오피스텔 분양권에 대한 양도세 적용 여부를 살펴보겠습니다. 오피스텔 분양권은 양도세 비과세 및 중과 적용 시 주택으로 간주되지 않습니다(서면법규재산2021-586, 2022.1.27.).

 

 

마무리

결론적으로, 공실인 오피스텔이 양도세 판단 시 주택으로 간주될지 여부는 내부 구조와 용도에 달려 있습니다. 업무용으로 승인된 오피스텔이 주거용으로 변경되지 않았다면 주택으로 보지 않지만, 주거용으로 내부가 꾸며졌다면 주택으로 분류될 수 있습니다. 이러한 기준을 명확히 알고 있다면, 오피스텔의 양도세 계산 시 혼란을 줄이고 정확한 판단을 내릴 수 있습니다.

 

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