1주택 양도해도 세금 내는 이유? ‘조정대상지역’ 여부가 갈림길입니다

 

 

 

“강남에 아파트 한 채 있고요, 3년 이상 보유했어요. 1세대 1주택이라 양도세 없겠죠?”

많은 분들이 이렇게 말씀하십니다. 하지만 조정대상지역에서 **‘거주 요건’**을 충족하지 못했다면, 결과는 정반대입니다.

오늘은 부동산 실거래 신고나 양도 계획을 세우는 분들이 반드시 알아야 할

“조정대상지역 여부에 따른 1세대 1주택 비과세 적용 차이” 에 대해 이야기해보겠습니다.

 

▶ 비과세 핵심 조건은 단 2가지

 

① 2년 이상 보유

② (조정대상지역이라면) 2년 이상 거주

 

이 두 가지를 모두 충족하면, 양도 차익이 12억 원까지는 세금이 없습니다.

 

▶ 2017년 8월 3일 이전과 이후가 갈림길

 

정부가 부동산 시장 안정화 정책을 강화하면서,

2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 주택을 취득한 경우에는

기존의 2년 보유 요건 외에 2년 거주 요건이 추가되었습니다.

 

즉,

* 취득일 당시 조정대상지역이라면 → 보유 + 거주

* 비조정지역이라면 → 보유만 충족해도 OK

 

▶ “그럼 계약서만 8월 2일에 쓰면 되나요?”

 

아쉽게도 그렇지 않습니다.

세법은 취득일을 ‘잔금일 또는 등기일 중 빠른 날’ 로 판단합니다.

단, 예외적으로 다음의 경우에는 2년 거주 요건을 면제받을 수 있습니다.

 

2017.8.2. 이전 계약 + 계약금 납부 + 무주택자 세대

 

주의할 점은, 계약금 일부만 납부했다면 인정되지 않습니다.

 

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▶ 케이스별 정리

구분	조정지역 여부	비과세 요건
2017.8.2. 계약 + 계약금 완납	조정지역 이후 지정	2년 보유만으로 비과세
2017.8.2. 계약 + 일부 계약금만 납부	조정지역 이후 지정	2년 거주 필요
2018년 취득	조정지역	보유 + 거주 모두 필요
조정지역 아닌 곳	언제든	2년 보유로 비과세 가능

 

▶ 마무리

 

부동산 양도세 절세는 단순한 공식이 아니라,

취득 시점, 조정지역 지정 상태, 계약금 지급일, 세대 구성 등

복합적인 요소를 따져야 합니다.

 

단 한 줄의 요건을 몰라 수천만 원의 양도세를 물게 되는 사례는 지금도 수없이 많습니다.

그만큼 1세대 1주택 비과세 규정은 간단해 보여도 위험요소가 많다는 뜻이겠죠.

 

정확한 세무 분석이 필요하다면 전문가에게 상담받는 것이,

가장 확실한 절세 전략입니다.

 

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