부동산 상속세, 꼭 체크해야 할 사항들

 

 

 

부동산은 우리나라 상속 자산의 상당 부분을 차지하며, 이에 따라 상속세 계산이 복잡할 수 있습니다. 특히, 피상속인이 부동산을 매도하는 계약을 체결한 상태에서 사망한 경우, 상속인들이 고려해야 할 중요한 세금 이슈가 많습니다. 이번 글에서는 이러한 상황에서 상속인들이 반드시 체크해야 할 핵심 사항들을 정리해 보겠습니다.

 

1. 부동산 상속과 등기의 필요성

현행 법에 따르면, 상속을 통해 부동산을 취득하면 등기를 하지 않아도 소유권을 인정받을 수 있습니다(민법 제187조). 하지만 이를 처분하려면 반드시 등기가 필요합니다. 다만, 예외적으로 ‘부동산등기법’ 제27조에서는 상속등기를 거치지 않고도 매수인에게 직접 소유권이전등기를 할 수 있도록 허용하고 있습니다.

 

※ 즉, 상속인들은 상속등기 없이 부동산을 매도할 수도 있지만, 이를 위해선 세법적인 요건을 충족해야 합니다.

 

2. 배우자가 공동상속인인 경우: 배우자 상속공제의 중요성

배우자가 공동상속인인 경우, 상속세 부담을 줄일 수 있는 **‘배우자 상속공제’**를 반드시 고려해야 합니다.

 

국세청 국세조사 팀장 자격증 / 정해경 세무사 / 더감세무회계

 

◆ 배우자 상속공제란?

배우자는 최소 5억 원에서 최대 30억 원까지 상속세 과세가액에서 공제받을 수 있습니다.

 

▷ 배우자가 실제 상속받은 금액이 5억 원 이상일 경우

→ 법정 계산식으로 산출된 금액과 30억 원 중 작은 금액을 공제

 

▷ 배우자가 실제 상속받은 금액이 5억 원 미만이거나 없을 경우

→ 최소 공제 금액인 5억 원을 공제

 

※ 즉, 배우자가 적절한 절차를 통해 상속을 받으면 최대 30억 원까지 세금을 줄일 수 있습니다!

 

 

3. 배우자 상속공제 요건: 기한 내 등기와 신고 필수

배우자 상속공제를 받기 위해서는 단순히 상속받는 것만으로는 부족하며, 법적으로 정해진 요건을 충족해야 합니다.

 

▷ 상속재산 분할과 등기 요건

 

‘상속세 및 증여세법’ 제19조 제2항에 따라, 배우자가 상속공제를 받기 위해서는 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다.

 

☞ 상속세 과세표준 신고기한(상속 개시 후 6개월) 다음 날부터 9개월 이내에 배우자의 상속재산을 분할해야 함

☞ 부동산의 경우, 배우자 명의로 상속등기가 완료되어야 함

☞ 해당 사실을 납세지 관할 세무서에 신고해야 함

 

※ 즉, 배우자가 상속공제를 받으려면 기한 내에 상속재산을 분할하고 등기까지 완료해야 하므로, 이를 미리 준비하는 것이 중요합니다.

 

4. 배우자 상속공제와 법정상속분 논란

배우자 상속공제와 관련해, 상속재산이 협의 분할을 통해 배우자에게 등기되어야만 공제 대상이 되는지에 대한 논란이 있습니다.

 

판례 및 조세심판원 결정례는 일반적으로 법정상속분에 따른 등기만으로는 배우자 상속공제 요건을 충족시키지 못한다는 입장을 유지하고 있습니다.

따라서 배우자 상속공제를 최대로 활용하려면 반드시 상속인 간 협의 분할을 통해 배우자에게 명의 이전을 해야 합니다.

 

※실무적으로는 법정상속분만으로 등기하면 상속공제를 받지 못할 가능성이 크므로, 전문가와 충분한 상담을 거친 후 절차를 진행하는 것이 바람직합니다.

 

 

5. 상속세 절세를 위한 전략

 

부동산 상속은 단순히 등기와 세금 신고만 하면 끝나는 것이 아닙니다. 상속세 부담을 최소화하기 위해서는 미리 전략적으로 접근해야 합니다.

국세청 모범표창장외 다수/정해경세무사/더감세무회계

◆ 절세를 위한 핵심 전략

 

▷ 배우자 상속공제를 최대한 활용할 것

 협의 분할 후 배우자 명의로 등기 완료

 기한 내 세무서 신고 필수

 

▷ 상속세 납부 계획을 세울 것

 5억 원 이상 상속세가 발생할 경우, 연부연납(최대 5년 분할납부)이나 물납 제도(부동산으로 납부)를 활용

 

▷ 사전 증여를 활용할 것

 생전에 적절한 증여를 통해 상속세 부담을 줄이는 방안 고려

 증여세와 상속세율을 비교하여 최적의 절세 방안 선택

 

 ▷ 부동산 매도 시기 조절

 피상속인이 생전에 부동산을 처분할 경우, 상속 개시 후 매도하는 것   보다 유리할 수도 있음

 매도와 상속 타이밍을 맞춰 절세 효과 극대화

 

◆ 맺음말

부동산 상속은 단순히 자산을 물려받는 것이 아니라, 법적·세무적 문제를 종합적으로 고려해야 하는 과정입니다. 특히, 배우자 상속공제는 상속세를 크게 줄일 수 있는 핵심적인 제도이므로, 이를 올바르게 활용하는 것이 중요합니다.

 

※부동산 상속 관련 세금 문제는 전문가의 조언을 받아 철저하게 준비하는 것이 가장 좋은 방법입니다.

 

 

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