부모가 자녀에게 주택을 저가매매로 물려주는 방법과 절세 전략

 

 

 

다주택자인 부모가 자녀에게 주택을 물려주고자 할 때, 많은 이들은 증여를 첫 번째 선택지로 떠올립니다. 하지만 저가매매 방식이 때로는 더 효과적인 방법이 될 수 있습니다. 이번 글에서는 부모가 자녀에게 저가매매를 통해 주택을 물려주는 방법, 절세 전략, 그리고 주의해야 할 사항들을 단계별로 살펴보겠습니다.

 

1. 주택의 가치를 평가하는 방법

저가매매를 시작하기 위해서는 먼저 주택의 가치를 정확히 평가해야 합니다. 세법에서는 ‘시가’를 기준으로 재산 가치를 산정하도록 규정하고 있습니다.

 

◆ 시가 산정 방법

 

▷ 인근 유사 아파트의 실거래가

인근에서 유사 조건으로 거래된 아파트가 있다면, 해당 거래가액이 시가로 적용될 가능성이 높습니다.

 

▷ 감정평가 활용

감정평가액은 전문 평가기관에서 산정하며, 인근 거래가액보다 유리하게 나올 경우 이를 활용해 시가를 낮출 수 있습니다.

 

※비유

감정평가를 받는 것은, 집을 판매하기 전에 집 내부를 정리하고 사진을 찍어 좋은 인상을 주는 것과 비슷합니다. 감정평가 결과에 따라 절세 가능성이 달라지기 때문입니다.

 

팁!!

먼저 **탁상감정(간이감정)**을 받아보고, 결과가 유리하다면 본 감정을 의뢰하세요.

감정평가를 의뢰하기 전에 매매가 예정된 주택의 상태를 개선하면 더 낮은 평가가 가능할 수 있습니다.

 

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2. 자녀의 매수자금과 매매가액의 균형 맞추기

가족 간 거래는 협의에 따라 매매가액을 조정할 수 있지만, 자녀가 준비할 수 있는 매수자금 규모를 우선적으로 고려해야 합니다.

 

▷ 저가매매와 증여세의 기준.

 

☞ 10억 원 이하 주택

시가의 30% 또는 3억 원 중 작은 금액까지 증여세가 비과세됩니다.

☞ 10억 원 초과 주택

비과세 구간은 3억 원으로 고정됩니다.

※ 예시

시가 10억 원인 주택을 7억 원에 매매한다면, 자녀는 3억 원의 증여 이익을 얻지만 이 금액은 비과세됩니다.

만약 5억 원에 매매하면, 초과된 2억 원(5억 원 - 3억 원)에 대해서만 증여세를 납부하게 됩니다.

 

※ 비유

저가매매는 마치 할인 쿠폰을 사용하는 것과 같습니다. 할인을 받더라도 규정된 금액까지는 추가 비용이 없고, 초과분에 대해서만 부담하면 됩니다.

 

팁!!

매매가액은 자녀의 자금 조달 능력에 맞춰 유연하게 결정하세요.

매매 후 발생하는 자금 흐름을 명확히 입증할 수 있도록 대출, 저축, 차용금 등을 철저히 기록해 두세요.

 

3. 부모의 양도소득세는 시가 기준으로 계산

가족 간 거래에서 부모는 시가를 기준으로 양도소득세를 부담합니다. 따라서 저가매매를 한다고 해서 부모가 추가 세금을 부담하지는 않습니다.

 

▶ 양도소득세 계산 예시

 

☞ 시가 10억 원 주택을 7억 원에 매매할 경우

부모는 여전히 10억 원을 기준으로 양도소득세를 계산합니다.

 

☞1가구 1주택자 비과세 혜택

양도가액 12억 원까지는 비과세가 적용되며, 12억 원을 초과한 부분에 대해서만 과세됩니다.

 

※ 비유

양도소득세는 마치 버스 요금을 동일하게 내는 것과 같습니다. 저가매매를 해도 세법상 정해진 기준 요금을 기준으로 과세됩니다.

 

팁!!

부모가 1가구 1주택자라면 양도세 비과세 혜택을 적극 활용하세요.

장기보유특별공제를 최대 80%까지 적용받아 세금을 더욱 절감할 수 있습니다.

 

국세청 국세조사 팀장 자격증 / 정해경세무사 /더감세무회계

4. 세무조사 대비 전략

가족 간 저가매매는 세무당국의 감시 대상이 될 수 있습니다. 특히 자녀가 매매대금을 마련한 자금의 출처를 증명해야 하므로, 철저한 기록 관리가 필요합니다.

 

▷ 자금 출처 입증 방법

소득 증빙 자료: 자녀의 직장 소득, 사업 소득 등

자산 매각 증빙: 기존 재산 처분 후 발생한 매매대금

대출 증빙: 금융기관의 대출 서류

 

팁!!

가족 간 거래를 진행하기 전에 세무 전문가와 상의하세요.

거래 과정을 모두 문서화하여 불필요한 세금 추징을 방지하세요.

 

5. 저가매매로 절세를 극대화하는 방법

부모가 자녀에게 주택을 저가매매로 물려줄 때는 감정평가를 통한 시가 조정과 자녀의 자금계획을 조화롭게 맞추는 것이 핵심입니다. 부모와 자녀 모두가 세금 부담을 최소화하면서 법적으로 안정적인 절세를 실현할 수 있습니다.

 

◆ 결론

저가매매는 단순히 세금을 줄이는 것을 넘어, 자녀의 자금 부담을 덜고 가족 간의 재산 승계를 효율적으로 관리하는 방법입니다. 하지만 절세를 위한 세부 전략과 계획이 동반되어야 하며, 이를 위해 전문가의 도움을 받는 것을 권장합니다.

 

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