상속세 신고 시 부동산 평가 기준

 

 

 

상속세 신고는 상속 재산의 공정한 평가를 바탕으로 이루어지며, 부동산은 가장 중요한 평가 대상 중 하나입니다. 상속세 신고 시 부동산 가치를 평가하는 기준과 방법을 정확히 이해해야 신고 누락 및 과소 평가로 인한 불이익을 피할 수 있습니다.

 

1. 부동산 평가의 기본 원칙

상속세 신고 시 부동산은 상속 개시일 기준 시가를 적용하여 평가합니다.

 

1) 시가란?

• 부동산의 실제 거래 가격을 의미하며, 상속 개시일 전후 6개월 이내(증여의 경우 3개월 이내) 실거래가를 기준으로 합니다.
• 실거래가가 없는 경우 보충적 평가 방법(공시지가 등)을 사용합니다.

 

2. 부동산 평가 기준

 

1) 실거래가 기준

• 상속 개시일 전후 6개월 내 부동산 매매 계약이 있는 경우 이를 시가로 인정.
• 예: 상속 개시일이 2025년 1월 1일인 경우, 2024년 7월 1일~2025년 6월 30일 사이의 거래가 시가로 적용.

 

2) 감정평가액

• 실거래가가 없는 경우, 감정평가사가 평가한 감정가를 시가로 인정.
• 상속인이 요청하여 감정평가를 의뢰할 수 있습니다.

 

3) 보충적 평가 방법

실거래가나 감정평가가 없는 경우에는 보충적 평가 방법을 사용합니다.

• 토지: 개별공시지가를 기준으로 평가.
• 건물: 건축물 시가표준액(지방자치단체 고시 금액)을 기준으로 평가.

 

3. 부동산 평가 시 고려해야 할 특수 상황

 

1) 재개발·재건축 예정 부동산

• 재개발·재건축 조합원의 권리는 부동산 가치와 함께 조합원 입주권 또는 분양권 가치도 평가 대상에 포함됩니다.

 

2) 임대 부동산

• 임대 중인 부동산은 임대료 수익과 임대 계약 상태를 고려하여 평가.

 

3) 미완공 건물

• 상속 개시일 기준 공정가액(건축비 투입액 + 토지 가치)을 평가.

 

4. 상속세 신고 시 부동산 절세 팁

 

▷ 적극적인 감정평가 활용

공시지가보다 낮은 실거래가나 감정평가가 있는 경우 이를 적극 활용하여 절세 가능.

▷ 가업상속 공제 활용

가업을 승계받는 경우 부동산 일부에 대해 공제를 받을 수 있으므로, 요건을 확인해야 합니다.

▷ 주택 상속 공제

상속 주택의 공시가격이 6억 원 이하인 경우 최대 5억 원까지 공제 가능.

 

5. 세무사와 감정평가사의 협업 중요성

부동산 평가가 상속세에 큰 영향을 미치기 때문에 세무사와 감정평가사가 협업하여 정확한 평가 및 신고 전략을 수립하는 것이 중요합니다.

 

◆ 세무사의 역할

☞실거래가 및 감정평가 자료 검토.

☞공제 요건 검토 및 신고서 작성 대행.

☞절세 방안 제안 및 가산세 방지.

 

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