증여받은 아파트 매도 시 비과세 요건, 실거주 없이도 가능할까?

 

 

<질문>

부모님께 증여받은 아파트를 매도할 때 비과세 혜택을 받을 수 있나요?

 

안녕하세요. 결혼 후 부모님께 아파트를 증여받아 현재 1주택자입니다. 아파트는 부천 송내동에 위치해 있으며, 증여 후 거주하지 않고 월세를 받아오다가 최근 재건축 계획으로 비워둔 상태입니다. 내년 4월이면 증여받은 지 딱 5년이 되는데, 실거주 없이 5년 이상 보유만 해도 비과세 혜택을 받을 수 있을까요? 만약 비과세가 안 된다면, 매매 시 발생하는 양도세는 어떻게 계산될까요?

 

<답변>

조정대상지역 지정 여부에 따라 비과세 혜택을 받을 수 있습니다!

안녕하세요, 세무 상담 전문가 정해경 세무사입니다. 질문자님께서 궁금해하시는 증여받은 아파트 매도 시 비과세 요건에 대해 설명드리겠습니다.

 

1. 증여받은 아파트의 비과세 요건

아파트를 매도할 때 1세대 1주택 비과세 혜택을 받으려면, 조정대상지역 지정 여부와 보유·거주 요건을 충족해야 합니다. 질문자님의 경우 부모님께 증여받은 아파트로 1주택자가 되었으며, 해당 아파트는 현재 부천 송내동 조정대상지역에 속해 있습니다.

 

• 조정대상지역 지정 여부: 부천시는 2020년 6월 19일 이후 조정대상지역으로 지정되었습니다. 그러나 질문자님께서 아파트를 증여받으신 시점(5년 전)에는 조정대상지역이 아니었으므로, 거주 없이 2년 이상 보유 요건만 충족하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

따라서, 내년 4월 이후에 매도하시면 1세대 1주택 비과세 요건에 해당하여 양도세 부담 없이 매도할 수 있습니다.

 

2. 비과세 요건을 충족하지 못하는 경우 양도세는 어떻게 계산되나요?

 

만약 비과세 요건을 충족하지 못한다면, 양도차익에 대한 양도소득세를 부담해야 합니다. 양도세는 매매 시 발생하는 차익을 기준으로 하며, 보유 기간과 조정대상지역 여부에 따라 세율이 달라집니다.

 

• 조정대상지역 내 1주택자 양도세: 거주 요건을 충족하지 못해 비과세를 적용받지 못할 경우, 양도 차익에 대해 6%~45%의 기본세율이 적용됩니다. 조정대상지역에서 보유한 주택이 2년 이상 보유 조건만 충족하면 장기보유특별공제 혜택을 일부 받을 수 있습니다.

예를 들어, 부천 아파트를 2억 원에 증여받고, 매도 시점의 시세가 4억 원이라면, 양도차익 2억 원에 대해 **기본세율 6%~45%**를 적용한 금액을 양도세로 납부해야 합니다.

 

3. 재건축 아파트의 비과세 요건

질문자님처럼 재건축을 앞둔 아파트를 증여받아 매도할 계획이라면, 해당 아파트가 조정대상지역 내에 위치한 경우 증여 시점의 요건에 따라 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 주의할 점은 다음과 같습니다.

 

• 보유기간 산정: 비과세 혜택을 받으려면 최소 2년 보유(조정대상지역이 아닐 경우) 조건을 충족해야 합니다. 조정대상지역으로 지정되기 전부터 보유했을 경우 거주 없이도 비과세 혜택이 적용될 수 있습니다.
• 재건축 진행 중 비과세 요건: 재건축 예정 아파트를 매도할 경우, 보유기간이나 거주 요건이 중요하며, 만약 재건축 완료 후 새로 지어진 아파트를 매도한다면 새 아파트에 대해 보유·거주 요건을 다시 충족해야 할 수 있습니다.

따라서, 비과세 요건을 사전에 충족해두는 것이 유리하며, 양도세 절세를 위해서는 보유 기간을 고려해 매도 시점을 신중히 결정하는 것이 좋습니다.

 

결론: 실거주 없이 5년 보유 후 매도 가능, 비과세 혜택 적용

정리하면, 질문자님께서 내년 4월 이후 5년 보유 요건을 충족하여 매도하신다면, 거주 요건이 없어도 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 단, 매도 시점의 세법이 개정될 가능성도 있으므로 사전에 세무 전문가와 상담하시는 것이 좋습니다.

 

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◆ 더감세무회계 정해경세무사는 국세청에서 24년을 한결같이 상속.증여.양도에 관한 조사와 자금출처등의 일을 하였으며, 풍부한 현장실무 경험을 바탕으로 고객님께서 해결하지 못한 재산상속.증여.양도. 세금조사및 조세불복 등 어려운 문제들을 최상의 솔루션으로 해결해 드리고 있습니다.

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· 현재 더감 세무회계 대표세무사

· 서울지방국세청 조사3국 (상속,자금출처, 주식변동,법인조사)

· 강남세무서 재산팀장 (양도세,상속세.증여세 조사실무)

· 역삼세무서 재산조사반장 (양도세.상속세.증여세 조사실무)

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▶한양대산업공학과 졸업, LG본사연구개발부근무

▶세무공채시험 7급 수석합격, 세무사 시험 합격

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▶세무서 재산분야 팀장요원 자격시험 합격

 

 

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