2016년 토지 증여세 미신고, 과연 어떤 문제가 발생할까?

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[질문]

2016년에 토지를 부모님으로부터 증여받았어요. 증여세를 내지 않았는데 문제가 될까요?

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안녕하세요. 2016년에 공시지가가 4200만 원이었던 토지를 부모님으로부터 증여받았습니다. 제1종일반주거지역에 있는 이 토지에 집을 짓고 살고 있는데, 지금은 토지 시세가 2~3억 원으로 많이 올랐습니다.

제가 궁금한 점은 다음과 같습니다.

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1. 증여세 추징을 받게 된다면, 증여세는 당시 시세로 계산되나요, 아니면 현재 시세로 계산되나요?

2. 나중에 이 토지를 매매하게 되면 어떤 불이익이 있을까요?

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[답변]

증여세는 증여 당시 평가금액으로 계산됩니다!

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안녕하세요, 증여세 및 재산세 전문가인 정해경 세무사입니다. 질문해 주신 사항에 대해 답변 드리겠습니다.

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1.증여세 추징 기준은?

증여세는 증여 당시의 평가금액을 기준으로 과세됩니다. 질문자님께서 2016년에 증여받은 토지의 공시지가는 4,200만 원이었고, 직계존비속으로부터 증여받은 경우 10년 동안 5,000만 원까지는 증여세가 과세되지 않습니다. 이 금액을 초과하지 않았기 때문에 그 당시 세무서에서 별도의 증여세를 부과하지 않은 것입니다.

즉, 현재 토지의 시세가 올랐더라도 증여세는 2016년 당시 공시가격으로 계산되므로 추후 증여세 추징에 대한 걱정은 없으셔도 됩니다.

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2. 미래 매매 시 불이익

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향후 매매를 하실 때 고려해야 할 사항은 양도소득세입니다. 토지의 취득가액이 2016년 당시의 공시지가인 4,200만 원으로 설정되기 때문에, 시세가 많이 오른 현재 상황에서는 양도소득세가 크게 부과될 가능성이 높습니다.

다만, 질문자님이 해당 토지를 포함해 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하신다면 양도소득세에서 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 비과세 혜택을 받으려면 2년 이상 실거주 요건을 충족해야 하며, 이 부분도 꼼꼼히 확인하시는 것이 좋습니다.

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▶증여세와 양도소득세의 차이점

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증여세는 증여 당시의 가격을 기준으로 계산되며, 양도소득세는 매매 시점에서의 시세 차익에 대해 부과됩니다. 증여를 받을 때 세금을 내지 않았다고 하더라도, 나중에 토지를 매도할 때는 취득가액이 낮기 때문에 양도소득세 부담이 높아질 수 있습니다. 따라서 지금처럼 시세가 오른 상황에서는 매도 계획을 세울 때 세무 전문가의 상담을 받아 세금 계획을 미리 세우는 것이 중요합니다.

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▶향후 고려사항

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• 증여세: 증여 시점의 공시지가가 5,000만 원을 넘지 않으면 과세되지 않으며, 추후 증여세 추징에 대한 걱정은 없습니다.
• 양도소득세: 취득가액이 낮기 때문에 향후 매매 시 양도세 부담이 커질 수 있으니, 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는지 반드시 확인하세요.
• 부동산 세금: 증여받은 토지에 집을 짓고 거주하고 계시다면, 주택과 토지의 세금도 별도로 고려해 두는 것이 좋습니다. 특히 시세 상승에 따른 세금이 어떻게 영향을 미칠지 세심히 체크하세요.

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▶마무리

증여받은 토지와 그 이후의 재산 관리는 세법상 많은 변수에 따라 달라질 수 있습니다. 증여세와 양도소득세 모두 상황에 따라 달라지므로, 중요한 결정 전에는 반드시 세무 전문가와 상의하시길 권장드립니다.

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📞 더감세무회계 상담 전화: 031-8023-9440, 이메일: thegamtax@daum.net

위치: 경기도 성남시 수정구 위례서일로 22 이너매스우남 309호

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◆ 더감세무회계 정해경세무사는 국세청에서 24년을 한결같이 상속.증여.양도에 관한 조사와 자금출처등의 일을 하였으며, 풍부한 현장실무 경험을 바탕으로 고객님께서 해결하지 못한 재산상속.증여.양도. 세금조사및 조세불복 등 어려운 문제들을 최상의 솔루션으로 해결해 드리고 있습니다.

​​☎ 031-8023-9440

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​◆ 더감세무회계 정해경 세무사의 경력

· (전)국세청 24년 근무

· 현재 더감 세무회계 대표세무사

· 서울지방국세청 조사3국 (상속,자금출처, 주식변동,법인조사)

· 강남세무서 재산팀장 (양도세,상속세.증여세 조사실무)

· 역삼세무서 재산조사반장 (양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 서초세무서 재산팀장 (양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 성북세무서 재산팀장 (양도세,상속세.증여세 조사실무)

· 용산세무서 재산팀장 (양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 송파 세무서 (부가세,소득세 실무)

· 동대문 세무서 (부가세,소득세 실무)

· 중랑세무서 (부가세,소득세 실무)

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▶한양대산업공학과 졸업, LG본사연구개발부근무

▶세무공채시험 7급 수석합격, 세무사 시험 합격

▶공인중개사 시험 합격

▶세무서 재산분야 팀장요원 자격시험 합격

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혼인 증여세 신고할때 납부기한 및 필요서류가 무엇인가요?