건물의 평가방법

 

 

 

일반건물(주택, 오피스텔, 상업용 건물은 제외)은 신축 가격, 구조, 용도, 위치, 신축년도 등을 고려해 국세청장이 매년 1회 이상 산정‧고시하는 가격으로 평가한다. 오피스텔과 상업용 건물은 건물의 종류, 용도, 면적, 규모, 거래 상황, 위치 등을 참작해 매년 1회 이상 토지와 건물에 대해 일괄해 국세청장이 산정‧고시한 가액으로 평가하며, 고시하지 아니하는 오피스텔 등은 일반건물 기준시가를 적용한다. 기준시가는 국세청장이 산정, 고시한 단위면적의 가액x평가 대상 건물의 면적(전용 면적과 공용면적의 합계)이다.

 

주택의 평가(토지 가액 포함)는 국토해양부 장관은 용도, 지역, 건물 구조 등 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 단독주택에서 선정한 표준주택에 대한 가격을 산정한 후 이 표준 주택의 가격을 토대로 표준주택가격의 공시일 현재 관할 구역 안의 단독주택에 대해 개별주택 가격을 결정 공시한다. 아파트와 50평 이상 대형 연립주택 등 공동주택에 대해서는 공시기준일 현재 적정가격을 조사 산정해 공동주택가격을 공시한다.

 

주택은 개별주택 가격으로 평가하며, 개별주택 가격은 주택과 그 부수 토지를 일괄해 공시한 가격을 말한다. 공동주택(아파트, 연립주택)은 국토해양부 장관이 공시한 공동주택가격 또는 국세청장이 국토해양부 장관과 협의해 결정 고시하는 경우에는 그 공동주택가격으로 평가한다. 개별주택가격(공동주택가격)이 없는 주택은 2010년 1월 1일 이후 상속·증여분은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 주택의 개별주택가격과 공동주택가격을 고려해 평가한 가액으로 평가하며, 2009년 12월 31일 이전 상속·증여분은 토지는 개별공시지가로 평가하고 건물에 대해 일반건물 기준시가로 평가한다.

 

건물 평가의 특례는 철거 대상 건물은 그 재산의 이용도, 철거의 시기·철거에 따른 보상의 유무 등 제반 상황을 감안한 적정가액에 따라 평가한다. 건물의 일부가 훼손, 멸실된 경우에는 정상가액에서 훼손‧멸실된 부분을 공제한 가액으로 평가한다. 지상권, 부동산을 취득할 수 있는 권리, 특정시설물을 이용할 수 있는 권리등은 상증세법에 규정된 방법에 따라 평가한다.

 

그밖에 시설물‧구축물 등은 다시 건축하거나 다시 취득할 때 소요되는 가액에서 그것의 설치일로부터 평가기준일까지의 감가상각비 상당액을 차감한 금액으로 평가한다. 공동주택에 딸리거나 부착된 시설물·구축물은 토지 또는 건물과 일괄해 평가한다. 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 부동산의 평가는 임대보증금이나 임대료를 기준으로 평가하며, 토지소유자와 건물 소유자가 제3자와의 임대차계약 당사자인 경우에는 토지소유자와 건물 소유자로 구분해 귀속되는 임대료 등의 환산 가액을 각각 토지와 건물의 평가로 한다.

 

저당권(질권)이 설정된 재산, 양도담보재산, 전세권이 등기된 재산등은 상속세‧증여세법에 의한 해당 재산의 평가기준일 현재의 평가액과 해당 재산이 담보하는 채권액 등을 비교해 큰 금액으로 평가한다. 담보 제공된 재산의 평가 방법은 단기소모성 재산에 대해 저당권 등이 설정된 재산 평가의 특례규정을 적용한다. 채권액등이 외화로 표시된 경우에는 평가기준일 현재 기준환율 또는 재정환율에 의해 환산한 가액으로 평가한다.

 

저당권이 설정된 재산의 평가는 해당 재산의 시가와 해당 재산이 담보하는 채권액과 비교해 큰 금액으로 평가하며 이 경우 채권액은 평가기준일 현재 남아있는 채권액을 말한다. 공동 저당권이 설정된 재산의 평가는 공동 저당권이란 동일한 채권을 담보하기 위해 여러 부동산에 설정된 저당권으로서 공동 저당된 재산의 평가기준일 현재의 가액으로 안분해 계산한다.

 

꼬마빌딩과 나대지의 평가는 기준시가로 고시되는 상업용 건물은 연면적이 3천제곱미터 이상이거나 100개 이상의 호실이 있는 건물만 대상으로 하므로, 그보다 작은 꼬마빌딩(시세50억~60억정도)은 빌딩별로 국세청에서 고시한 기준시가 산정 지침에 따라 평가액을 계산한다. 그러나 기준시가로 신고한 꼬마빌딩과 실제 시세가 크게 차이가 나는 경우에는 2020년 1월 31일부터 국세청장이 직접 감정한 가액으로 평가한다고 발표했다. 꼬마빌딩이나 나대지를 상속‧증여하고 기준시가로 증여하면 신고 이후 6개월(상속은 9개월)이내에 국세청이 직접 감정한 가액으로 통보할 수 있으므로, 신고자가 감정평가를 받아 신고하면 신고한 감정가액을 그대로 인정받을 수 있다.

 

임대부동산의 평가는 임대용으로 사용되고 있는 상가나 빌딩은 임대료 수준을 평가액에 반영해야 한다.임대료가 비싼 건물은 시장가치가 클 수 있으므로,임대료를 사용해 빌딩의 가치를 평가한 후 국세청이 고시한 기준시가와 비교해 큰 금액으로 평가한다. 현행 상증세법에서는 빌딩의 가치에서 연간 12%의 임대수익이 발생하는 것으로 계산하며,임대료로 환산한 빌딩의가치는 토지와 건물이 포함된 가치이다. 빌딩의 가치에 12%를 곱하면 연간 임대수익이고, 빌딩의 가치는 연간 임대수익을 12%로 나누면 된다.

 

※출처 : 여성신문(https://www.womennews.co.kr)

 

 

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· 현재 더감 세무회계 대표세무사

· 서울지방국세청 조사3국 (상속,자금출처, 주식변동,법인조사)

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