부동산 증여 시 '시가' 개념에 주의해야

 

 

 

 

최근에는 미래 상속세 절세전략으로 배우자 및 자녀에게 적극적으로 재산을 증여하는 경우가 많아지고 있다. 사전증여제도는 상속세 절세를 위한 핵심 전략이기도 하기에 이런 경우 증여재산가액의 기준인 '시가'의 개념과 주의할 점에 대해서 사례를 통해 알아보자.

 

일반적으로 시가란 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 인정되는 가액이다. 증여의 경우 증여일의 시가에 의하여 증여재산가액이 확정되며 이때 인정되는 시가는 증여일  전 3개월에서 증여일 후 6개월 사이에 매매, 감정, 수용, 경매 또는 공매가 있는 경우에 확인되는 가액을 말한다. 또한 해당 재산과 면적, 위치, 용도, 종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대하여도 해당 가액을 당해 재산의 시가로 본다.

 

과거에는 토지의 경우 개별공시지가로 아파트 등은 공동주택공시가격, 단독주택의 경우 개별단독주택가격을 증여재산가액으로 보아 증여세 신고납부를 하였고, 관할 세무서에서도 특이한 사항이 없는 경우에는 납세자의 신고대로 결정하였다. 그러나 최근에는 아파트나 연립주택등 공동주택의 경우 시가의 개념을 적용하여 당해 재산의 시가 외에도 유사 재산의 매매사례가액등을 적용하여 과세되는 사례가 많아지고 있다.

 

최근 사례를 들어보면, Ａ씨는 아버지로부터 2024년 3월에 아파트를 증여받고 공동주택가격 2.5억 원으로 5월 30일 증여세 3천만 원을 신고 납부하였다 그러나 7월 세무서로부터 증여세 추가납부에 대한 고지안내를 받았다. 이유인즉 같은 동의 동일 평형의 아파트가 당해 연도 5월 10일 3.5억 원에 거래되었기에 당해 아파트 시가는 유사재산의 매매사례가액을 적용하면 3.5억 원이 되므로 미신고한 차액 1억 원에 대하여 증여세 납부를 해야 한다는 것이다. 결국 Ａ씨는 증여세와 가산세를 포함하여 납부를 해야만 했다.

 

또 다른 예로 토지를 증여받고 개별공시지가 기준으로 증여세 신고납부한 후 은행에 대출을 받은 경우이다. 은행에서 담보로 제공된 토지를 평가 목적으로 감정을 시행했는데 이때 감정가액을 당해 부동산의 시가로 보아 증여세 추징된 사례도 있다. 위와 같이 부동산 증여 시에는 증여재산가액 즉 '시가'를 얼마로 확정하는지가 굉장히 중요하다. 물론 위 사례에서 유사재산의 매매사례가액이 당해 증여재산의 가격과 터무니없이 차액이 크다면 감정평가를 받아서 당해 재산의 가액을 객관적이고 합리적으로 산정하는 것이 더 유리할 수도 있다

 

이밖에 증여세와 함께 주의할 점이 또 있을까? 국세와 마찬가지로 지방세에서도 '시가' 개념과 비슷한 '시가인정액' 개념이 도입이 되었는데, 2023년 1월 1일 취득 시부터 적용이 되고 있다. 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 이내 매매가액, 감정가액, 경·공매가액, 유사부동산의 매매사례가액 중 가장 최근의 거래가액을 시가로 인정하여 과세표준으로 적용하고, 이를 알 수 없는 경우에는 종전처럼 시가표준액을 적용한다는 것이다. 만약 시가표준액이 1억 원 이하인 소액 부동산등 무상취득인 경우에는 시가인정액과 시가 표준액 중 납세자가 유리한 쪽으로 선택을 할 수 있다. 

 

그러므로 부동산등을 증여 시에는 국세인 증여세와 지방세인 취득세 모두 시가 및 시가인정액 개념에 주의하여 예산을 잡아야 한다. 종전처럼 기준시가 및 시가표준액을 기준으로 세금을 예상한다면 자금 계획에 큰 혼선이 생길 수 있기 때문이다. 

 

※출처 : 울산신문(https://www.ulsanpress.net)

 

 

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