잔금 받기 한달 전 철거.. 주택 양도 아니라는 국세청

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A씨는 2015년 6월 경기도 성남시 소재의 주택을 취득해 거주하다 2023년 1월 매수인 B씨와 매매계약을 체결했다. 계약금과 중도금을 수령한 A씨는 'B씨의 사정으로 잔금 전에 A씨 이름으로 건물을 멸실할 것'이라고 명시한 매매계약서상 특약에 따라 2023년 4월 주택을 철거·멸실하고 같은 해 5월 잔금을 수령했다.

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그리고 A씨는 잔금을 수령한 5월, 1세대 1주택 비과세를 적용한 양도소득세 예정신고를 했다. 그러나 8월에 이를 수정신고한 후, 매매대금의 92.75%가 지급된 중도금 수령일인 3월을 양도시기로 보고, 1세대 1주택 비과세를 적용해 '양도소득세를 환급해야 한다'는 경정청구를 국세청에 제기했다.

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국세청은 해당 주택의 양도 시기는 잔금청산일인 5월로, 양도일에는 건물이 멸실된 나대지 상태라 1세대 1주택 비과세 규정을 적용할 수 없다면서 경정청구를 거부했다. 이에 불복한 A씨는 이의신청을 거쳐 조세심판원을 찾았다.

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A씨는 "잔금청산일 전 B씨에게 사실상 주택의 소유권을 이전했다"고 주장했다. 계약금과 중도금 수령액이 매매대금의 대부분을 차지하는 데다, 매매계약서 상 계약을 해제할 수 있는 시기가 중도금을 지불하기 전까지로 기재돼 있다는 것.

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이어 '양도소득이란 토지소유권 등 자산의 양도로 인해 발생하는 소득을 의미하고 여기서 토지의 소유권 등이란 등기를 마친 소유권뿐만 아니라 토지를 유상으로 취득한 경우 그 대가적 급부가 사회통념상 거의 이행됐다고 볼 만한 정도에 이른 사실상의 소유권도 포함하는 개념으로 풀이함이 타당하다(대법원 1993.4.27. 선고 92누8934 판결, 심사 양도 2018-75, 2018.10.17. 참조)'는 판례를 들어 "대부분의 매매대금을 수령한 중도금 지급일 시점에 주택 상태였으므로 1세대 1주택 비과세를 적용해 양도소득세를 계산해야 한다"고 설명했다.

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또, "소득세법 기본통칙 89-154-12에 의하면 1세대 1주택 비과세 판정은 양도일 현재를 기준으로 하되, 매매계약 후 양도일 이전에 매매특약에 의해 1세대 1주택에 해당되는 주택을 멸실한 경우, 매매계약일 현재를 기준으로 한다"면서 "매매계약일을 기준으로 주택 여부를 판단해 1세대 1주택 비과세를 적용하는 것이 타당하다"고 덧붙였다.

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이에 대해 국세청은 "해당 주택의 양도시기를 중도금 지급일로 봐야 하는 특정된 기준이나 특별한 사정이 없어 양도시기를 잔금청산일로 보아 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다"고 맞섰다. 양도시기의 판단기준은 대금을 청산한 날이 원칙이며, 이 건의 잔금은 소액이 아니기 때문에 잔금청산일을 양도시기로 봐야 한다는 것.

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또한 "기획재정부 유권해석(재산세제과-1543, 2022.10.20.)에 의하면 계약서상 잔금이 미지급된 상태에서 멸실된 부동산이 있는 경우, 잔금청산일을 양도일 판정기준으로 보고 해당 예규는 회신일 이후 체결된 계약분부터 적용하게 돼 있다"면서 "이에 따라 주택 건물이 멸실되고 나대지 상태에서 잔금이 청산돼, 양도일 시점에는 주택에 해당되지 않으므로 1세대 1주택 비과세 규정이 적용되지 않는다"고 봤다.

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양측의 의견을 모두 살핀 조세심판원은 국세청의 경정청구 거부 처분을 취소할 것을 주문하며 A씨의 손을 들어줬다.

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심판원은 "1세대 1주택에 해당되는 주택과 부수토지를 소유한 자가 이를 동일인에게 양도하면서 매매계약 후 매수자의 필요에 의해 특약 등에 따라 건물을 철거하고 부수토지만을 이전하게 되는 경우, 주택에 대한 매매계약 당시 양도소득세 비과세요건을 갖추고 있는 이상, 그 양도로 인한 소득은 양도소득세가 비과세되는 소득으로 보는 것이 취지에 부합한다(대법원 1994.9.13. 선고 94누125 판결, 같은 뜻임)"고 짚었다.

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A씨와 B씨가 2023년 1월 체결한 매매계약서에 의하면, 매매대상물을 '주택'으로 하고 있고, 특약사항란에 '매도인은 매수인의 건축허가에 협조(7호)', '매수인의 사정으로 잔금 전에 매도인 이름으로 건물 멸실(8호)', '매수인이 공동주택 신축을 위해 매수하므로 계약 해지 시 다른 계약금 배액 등을 매수인에게 배상(13호)'한다는 내용이 있다.

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A씨는 주택 상태에서 매각하되, 이를 포함한 인근 부지에 공동주택을 신축하기 위한 B씨의 특수한 사정으로 인해 건물철거에 동의한 것으로 보이므로, 해당 주택 양도를 나대지 상태의 양도로 보는 것은 합리적이지 않아 보인다는 것이 심판원의 판단.

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아울러 심판원은 "사실상 사용·수익·처분권한이 중도금지급일(2023년 3월)에 A씨에서 B씨에게 이전됐다고 볼 수 있다"며 "더욱이 A씨가 주택을 취득한 2015년 이전부터 멸실 전까지 거주한 점과, 매매계약 체결일부터 잔금청산일까지 기간이 약 4개월에 불과한 점 등을 감안하면 잔금청산일 약 1달 전에 주택이 멸실됐다고 해서 이를 주택의 양도로 보지 않는 것은 1세대 1주택자의 양도소득에 대한 비과세 규정 취지에도 부합하지 않는다"고 전했다.

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[참고 심판례: 조심 2024중1920]

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※출처: 조세일보(http://www.joseilbo.com)

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