조합원입주권 증여 및 상속시 과표 산정 방법

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Q.조합원입주권을 증여하거나 상속하는 경우 세금 계산을 위한 세법상 평가 방법은?

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A.첫째, 조합원입주권은 도시정비법에 의한 관리처분계획의인가 및 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’에 따른 사업시행계획인가로 취득한 입주자로 선정된 지위를 말한다.

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여기에서 빈집법은 자율주택정비사업, 가로주택주택정비사업, 소규모재개발·재건축사업을 포함하고 있으며 승계조합원도 해당한다.

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둘째, 조합원입주권의 평가는 상속세 및 증여세법에서 상속개시일 또는 증여 등기일 현재의 시가로 평가하게 되어 있으며, 시가란 불특정 다수인 사이에서 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 인정되는 가격으로 수용가격·공매가격 및 감정가격 등을 말한다.

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셋째, 수용·공매·감정가격 등은 상속개시일 또는 증여일의 평가 기준일 전후 6개월(증여 재산의 경우는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매 또는 공매 등이 있는 경우에 시가로 보고 있다. 여기에는 유사매매 거래도 시가에 해당한다.

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넷째, 앞에서 언급한 유사매매 사례라는 것은 예를 들면 종전 주택이 아파트였는데 재건축으로 관리처분인가일 이후 증여를 하게 되면 조합입주권 증여에 해당하며, 증여일부터 6개월 이내에 동일 단지에서 평가주택의 주거전용면적이 5% 이내이고 공동주택의 가격도 5% 이내의 조합원입주권이 매매된 사실이 있다면 증여가액은 이 가격으로 평가한다.

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다만 유사매매가격이 높은 경우 직접 감정평가 법인에 감정평가를 의뢰하여 당해 자산의 감정평가액으로도 신고할 수 있다. 실무상 감정평가액은 유사매매 사례 금액보다 감액된 가액으로 평가되는 경우가 있음으로 가액이 고액이 경우에는 평가로 인해 줄어든 금액의 약 30% 내외 상당한 세금을 절세할 수 있다.

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마지막으로 앞에서 말한 매매사례가액이나 감정가액 등 시가가 없을 때에는 보충적 평가 방법인 부동산을 취득할 수 있는 권리로서 평가기준일 현재 조합에서 정한 권리가액에 프리미엄에 상당하는 금액을 가산한 금액으로 할 수 있다.

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※출처 : 하우징헤럴드(http://www.housingherald.co.kr)

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