양도소득세 [1세대 1주택 비과세 및 고가주택 ]

 

 

 

◆ 1세대(1세대 1주택 비과세)

 

1. 비과세 판단시 세대의 범위가 어떻게 되나요?

1세대란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 실질적인 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 동일세대를 의미하는 것으로 가족이라함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함) 및 형제자매를 말하며 취학·질병의 요양·근무상 또는 사업상 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시 퇴거한 사람을 포함하는 것입니다.

 

2. 비과세 판단시 동일세대 여부 판단기준은 무엇인가요?

동일세대여부는 주택 양도일 현재를 기준으로 판정하는 것이며,

같은 장소에서 생계를 같이하는 가족의 주민등록상 현황과 사실상 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 의하는 것입니다.

 

3. 배우자가 없는 경우에는 세대를 구성할 수 없나요?

배우자가 없는 세대는 1세대 1주택 비과세 적용시 원칙적으로 1세대로 보지 않지만 예외적으로 아래 어느 하나에 해당되면 배우자가 없어도 1세대로 볼 수 있습니다.

① 해당 거주자의 나이가 30세 이상인 경우

② 배우자가 사망하거나 이혼한 경우

③ 종합·퇴직·양도소득이 「국민기초생활 보장법」 제2조 제11호에 따른 기준 중위소득의 100분의 40 수준 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리ㆍ유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우. (미성년자를 제외하되, 미성년자의 결혼, 가족의 사망 등의 사유로 1세대의 구성이 불가피한 경우에는 1세대로 볼 수 있음)

 

4. 자녀의 주민등록은 주택을 보유한 부모님 댁에 있으나 실제로는 독립하여 별도의 주택에 거주하고 보유기간 등의 요건을 충족한 경우 비과세를 적용받을수 있나요?

자녀가 아래 독립세대 구성요건 중 하나를 갖춘 경우로서 주민등록상의 현황과 실제 거주현황이 다름이 확인되는 경우(예시 참조)에는 실제 현황에 따라 별도세대 여부를 판단하여 비과세를 판정합니다.

☞ 독립세대 구성 요건

① 배우자가 있거나 배우자가 사망하거나 이혼한 경우

② 만 30세 이상인 경우

③ 소득이 「국민기초생활 보장법」 제2조 제11호에 따른 기준 중위소득의 100분의 40 수준 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리·유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우(미성년자 제외)

☞ 실제 거주지 증빙서류(예시) : 택배 및 우편물 수령내역, 공과금 납부내역, 임대차계약서, 입주자 관리카드 등

 

5. 부부가 주민등록상 세대를 분리하는 경우 별도세대에 해당하나요?

부부는 주민등록상 세대를 분리하여 달리 구성하더라도 동일한 세대임

 

 

◆ 1주택(1세대 1주택 비과세)

 

1. 공부상 2주택을 보유하고 있으나 1채는 낡고 허름하여 창고 등으로 임대 중인 경우 보유주택수 계산에 포함되어 다른 거주중인 주택의 양도시 비과세를 적용받을 수 없나요?

주택이란 허가여부나 공부상의 용도구분에 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하며, 용도가 분명하지 않으면 공부상의 용도에 따르는 것이며, 양도 당시의 실제 용도를 확인하여 주거용 또는 사무용 여부를 검토하여 양도하는 주택의 비과세 여부를 판단합니다.

 

2. 공부상 주택이나 사실상 영업용 건물인 경우에도 비과세를 적용 받을 수 있나요?

소유하고 있는 공부상 주택인 1세대 1주택을 거주용이 아닌 영업용건물(점포·사무소 등)로 사용하다가 양도하는 때에는 비과세가 적용되는 주택으로 보지 않습니다.

 

3. 주택의 건물은 본인소유지만 주택의 부수토지가 다른 사람 소유인 경우 주택이 주택부수토지 소유자의 보유주택수에 포함되나요? 또, 주택부수토지의 소유자도 비과세가 적용되나요?

1세대 1주택 비과세 판정시 주택과 부수토지의 소유자가 다른 경우에는 주택의 건물을 소유한 자의 주택으로 보아 주택수를 계산합니다.

다만, 비과세 판정은 "1세대"를 단위로 하는 것이므로 두 소유자가 동일세대원인 경우에는 해당 "1세대"의 1주택으로 보게 됩니다.

 

4. 공동소유한 주택은 주택수 계산을 어떻게 하나요?

1주택을 여러 사람이 공동으로 소유하는 경우 특별한 규정이 없는 한 각 개개인이 1주택을 소유한 것으로 봅니다.

다만, 동일세대원이 공동소유하는 주택은 "1세대"별 공유지분을 1주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용합니다.

 

5. 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하였으나 주택부분을 미등기로 양도하는 경우에도 비과세를 적용 받을 수 있나요?

1세대1주택으로서 건물은 미등기 양도하였으나 그 부수토지는 등기 후 양도한 경우 건물이 정착된 면적에 지역별로 정한 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 부수토지에 대하여는 양도소득세를 과세하지 아니하는 것입니다.

 

6. 한울타리 안에 2개의 집이 있는 경우 1세대 1주택으로 비과세가 적용되나요?

한울타리 안에 2채 이상의 주택이 있는 경우로서 1세대가 동일한 생활영역 안의 1주택으로 사용하는 경우에는 비과세가 적용되나, 이는 건물의 주출입구, 독립성 등을 종합적으로 검토하여 1주택 여부를 판단합니다.

 

7. 겸용주택을 취득하여 상가부분은 현재 임대하고 있으며 주택부분은 본인이 거주하고 있는 경우로서 이외 다른 주택이 없으면 1세대 1주택 비과세를 적용받을수 있나요?

하나의 주택이 주택과 주택 외의 부분인 상가로 복합되어 있는 경우 주택의 부분이 주택 외의 부분보다 큰 경우에는 전체를 하나의 주택으로 보아 비과세가 적용됩니다.

단, 주택과 상가의 연면적이 같거나 주택이 적은 경우에는 주택부분만 비과세가 적용됩니다.

 

8. 공익사업용으로 주택이 수용된 후 부수토지의 일부를 1년 뒤 양도할 경우 모두 비과세가 가능한가요?

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의한 협의매수, 수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우의 1세대 1주택 비과세가 적용되는 당해 주택(부수토지 포함)과 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 잔존토지 및 잔존주택(부수토지 포함)은 비과세가 적용됩니다.

 

 

◆ 고가주택

 

1. 양도가액이 얼마 이상이어야 고가주택에 해당하는지요?

주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 것을 말합니다.

 

2. 공동 소유한 주택은 고가주택 여부를 어떻게 판단하나요?

고가주택의 판단은 소유지분에 관계없이 1주택(부수토지 포함) 전체를 기준으로 판단합니다.

 

3. 수증자가 인수하는 채무액이 12억원 이하인 경우 고가주택에 해당하지 않나요?

주택을 부담부증여하는 경우 수증자가 인수하는 채무액이 12억원 미만에 해당되더라도 전체의 주택가액이 12억원을 초과하면 고가주택으로 봅니다.

 

※ 참고자료및 출처: 국세청홈텍스

 

 

◆ 더감세무회계 정해경세무사는 국세청에서 24년을 한결같이 상속.증여.양도에 관한 조사와 자금출처등의 일을 하였습니다. 근무하며 얻은 현장실무 경력을 바탕으로 고객님께서 해결하지 못한 재산상속,증여, 양도등의 어려운 일들, 세금조사및 조세불복 등 어려운 일들을 상담및 해결해 드리고 있으니 언제든 전화 또는 내방해 주시면 ​최선의 방법과 결과를 제공해 드리겠습니다.

​☎ 031-8023-9440

​

◆ 더감세무회계 정해경 세무사의 경력

· (전)국세청 24년 근무

· 현재 더감 세무회계 대표세무사

· 서울지방국세청 조사3국 (상속,자금출처, 주식변동,법인조사)

· 강남세무서 재산팀장(양도세,상속세.증여세 조사실무)

· 역삼세무서 재산조사반장(양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 서초세무서 재산팀장(양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 성북세무서 재산팀장(양도세,상속세.증여세 조사실무)

· 용산세무서 재산팀장(양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 송파 세무서(부가세,소득세 실무)

· 동대문 세무서(부가세,소득세 실무)

· 중랑세무서(부가세,소득세 실무)

​

▶한양대산업공학과 졸업, LG본사연구개발부근무

▶세무공채시험 7급 수석합격, 세무사 시험 합격

▶공인중개사 시험 합격, 세무서 재산분야 팀장요원 자격시험 합격

​

​

​

#더감 #더감세무회계 #위례세무사 #국세청 #국세청경력24년 #재산전문세무사 #상속전문세무사 #증여전문세무사 #세무사 #강동세무사 #강남세무사 #송파세무사 # #위례세무사추천 #기장대리세무사추천 #위례기장대리 #위례부가세신고세무사 #소득세신고세무사추천 #소득세신고 #부가세신고위례 #송파기장대리 #신고대리 #1세대1주택비과세 #1세대양도소득세 #1주택양도소득세 #고가주택양도소득세