임대중 부동산 상속…보증금은 부채일까 자산일까

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상증법상 보증금은 부채로 간주…상속세 계산시 공제

월세보다 보증금 높은 전세가 더 많은 공제 가능

상속개시 1~2년 전 임대보증금, 사용처 소명해야

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다수의 부동산을 소유한 A씨는 80세 중반이 넘어서고 최근 큰 수술을 받은 후 상속에 대한 고민이 커졌다. A씨는 보유한 부동산 중 절반은 전세, 나머지 절반은 월세로 임대하고 있다. A씨는 전세와 월세 중 어떤 것이 절세에 도움이 될 것인지 궁금해 세무서를 방문해 상담을 요청했다.

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국세청이 발간한 ‘2023 세금절약 가이드’에 따르면, 상속세 및 증여세법에서는 임대 중에 있는 부동산을 상속받는 상속인은 임대계약이 만료 시 보증금을 반환해야 할 의무가 있다고 보고 보증금 상당액을 피상속인의 부채로 간주한다.

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이에 따라 임대차 계약을 체결할 때 월세 비중을 줄이고 보증금을 많이 받는다면 공제 받을 수 있는 채무액이 많아져 상속세 부담이 준다. A씨가 보증금의 비중이 월세보다 높은 전세가 많다면 공제 받을 수 있는 금액이 늘어나 절세에 도움이 되는 셈이다.

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예를 들어 시가 10억원 상당의 건물을 임대하면서 보증금 4억원 월세 200만원을 받았다면 상속 개시 후 보증금에 해당하는 4억원을 공제 받는다. 반면 보증금 1억원에 월세 700만원을 받았다면 1억원 밖에 공제받을 수 없다. 공제 받는 금액이 많을수록 상속세 과표구간이 낮아질 수 있어 절세 가능성이 높아진다.

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다만 재산 규모가 그대로라면 월세를 전세로 전환하는 것은 의미가 없다. 예를 들어 A씨가 시가 10억원 건물을 보증금 4억원 월세 200만원에 임대하다가 이후 6억원을 은행에서 빌려 전세 10억원으로 전환해도 상속기준은 동일하다. A씨가 전세 전환을 위해 은행에서 빌린 6억원도 보증금과 마찬자기로 부채로 판단, 상속세 계산시 공제하기 때문이다.

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정부는 임대보증금을 받은 후 현금 등으로 신고없이 증여하고 이후 보증금 상당액을 공제까지 받는 꼼수를 막기 위한 장치도 마련하고 있다.

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상속개시 1~2년 전에 체결한 임대차 계약 중 임대보증금의 합계액이 1년 이내 2억원 이상, 2년 이내 5억원인 경우는 그 사용처를 소명해야 한다. 상증법에서는 해당 기간에 해당함에도 사용처를 소명하지 못하는 금액에 대해서는 상속 재산으로 간주해 과세한다.

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국세청 관계자는 “2년 이내의 임대보증금을 채무로 신고할 때는 그 사용처에 대한 증빙을 철저히 확보, 추후 사용처 소명 불가로 인해 상속세를 추징당하는 불이익을 받지 않도록 해야 한다”고 조언했다.

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출처: 이데일리

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· 현재 더감 세무회계 대표세무사

· 서울지방국세청 조사3국 (상속,자금출처, 주식변동,법인조사)

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