입주권을 넘기면 끝일까? 재건축 증여가 더 위험해지는 순간들

 

재건축 현장에서
입주권이나 분양권을 두고
증여를 고민하는 분들은 공통된 기대를 가지고 있습니다.

“아직 집이 완성된 것도 아니고,
지금 넘기면 세금이 적지 않을까?”

하지만 실무에서는
입주권 증여가
일반 아파트 증여보다 더 복잡하고 위험한 경우를 자주 보게 됩니다.

▶ 입주권은 왜 항상 ‘문제의 중심’이 될까

입주권은
기존 주택의 권리가
미래의 신축 아파트로 전환되는 과정에 있는 자산입니다.

이 말은 곧,
미래 가치가 상당 부분 예측 가능하다는 뜻입니다.

세법은
이 ‘예측 가능한 이익’을
그냥 넘어가지 않습니다.

국세청 25년 재직기념패/자금출처조사 주식변동조사 법인조사등 조사팀장자격을 갖춘 팀장/더감정해경세무사

 

 

▶ 증여 당시보다 중요한 것은 ‘그 이후’

입주권 증여 상담에서
제가 가장 먼저 묻는 질문은 이것입니다.

“이 권리를 언제까지 보유할 생각이신가요?”

* 입주권을 증여한 뒤
* 준공 직후 매도
* 단기간 시세 차익 실현

이 구조라면
증여는 오히려 불리한 선택이 될 수 있습니다.

자주 발생하는 실무 착오

실제 상담에서 자주 마주치는 상황은 다음과 같습니다.

* 조합 단계에서는 저평가로 증여
* 준공 후 신축 프리미엄 급등
* 2~3년 내 매도 시 양도세 급증

이때 납세자는
“증여했는데 왜 세금이 더 나오냐”고 묻지만,
세법상으로는 예상 가능한 결과인 경우가 많습니다.

▶  분양권 증여의 숨은 변수들

분양권은
입주권보다 제약이 더 많습니다.

* 명의 변경 제한
* 전매 제한
* 조합·시행사 승인 문제

여기에 세무서의 자금 검증까지 더해지면
증여는 생각보다 훨씬 복잡해집니다.

 

▶  세무사로서의 결론

입주권·분양권 증여는
‘지금 세금을 줄이는 선택’이 아니라
미래 세금까지 설계하는 결정입니다.

지금의 증여가
5년 뒤, 10년 뒤
어떤 세금으로 돌아올지를 그려보지 않으면
의도와 다른 결과를 마주하게 됩니다.

증여를 고민하고 있다면
“완공 이후까지의 그림”을
반드시 함께 그려보시기 바랍니다.

 

 

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