[전문가 칼럼] 부동산 공동명의, ‘절세’인가 ‘독’인가? 세무사가 밝히는 2026년형 맞춤형 전략

 

 

 

안녕하세요. 세금을 숫자가 아닌 '삶의 설계'로 바라보는 세무사입니다. 최근 부동산 가격 변동과 복잡해진 세제 개편 속에서 가장 많이 받는 질문 중 하나가 바로 "공동명의가 정말 유리한가요?"입니다. 단순히 반반 나누는 것이 정답은 아닙니다. 오늘 이 글을 통해 취득부터 상속까지, 당신의 자산을 지키는 진짜 기술을 공개합니다.

1. 명의 설계: 부동산 세금의 '첫 단추'

대한민국 부동산 세제는 묘한 특징이 있습니다. '주택 수 산정'은 세대 단위로 보지만, '세금 계산'은 개인 단위로 합니다. 이 한 문장에 공동명의 절세의 모든 핵심이 담겨 있습니다. 누진세율 구조인 우리나라에서 과세표준(세금을 매기는 기준 금액)을 쪼갠다는 것은, 가장 높은 구간의 세율을 피할 수 있는 가장 확실한 법적 수단입니다.

2. 양도소득세: 수천만 원을 아끼는 분산의 마법

양도세는 공동명의의 효과가 가장 극적으로 나타나는 단계입니다. 왜 그럴까요?

기본공제(연 250만 원)의 인별 적용: 단독명의면 250만 원만 빠지지만, 부부 공동명의라면 총 500만 원이 공제됩니다.
과세표준의 하향 평준화: 예를 들어 양도차익이 2억 원일 때, 단독명의는 2억 원 전체에 높은 세율이 적용되지만, 공동명의는 각각 1억 원씩 낮은 세율 구간을 적용받습니다.
지방소득세 연쇄 절감: 양도세의 10%인 지방소득세 역시 과세표준이 줄어들면 함께 줄어듭니다.

[세무사 Tip] 

고가 주택일수록 양도차익이 큽니다. 12억 초과분에 대한 양도세 계산 시 공동명의는 누진세율의 허리를 끊어주는 효과가 있어 실무적으로는 수천만 원 단위의 절세가 가능합니다.

3. 종합부동산세: 1주택자라면 반드시 따져봐야 할 '특례'

종부세는 명의에 따라 희비가 엇갈리는 세목입니다. 현재 1주택자 기준으로 단독명의는 12억 원, 공동명의는 각각 9억 원씩 총 18억 원(과세기준일 기준)까지 공제가 가능했으나, 최근 세법 개정으로 공동명의 1주택자는 '단독명의로 신고하기' 특례를 선택할 수 있습니다.

장기보유특별공제나 고령자 공제를 받을 수 있는 상황이라면 단독명의 방식이 유리할 수 있고, 시세가 아주 높지 않은 1주택자라면 기본 공제액이 큰 공동명의 방식(각 12억 원 공제 가능 여부 확인 필요)이 유리합니다. 매년 공시가격 발표 시기에 맞춰 세무사와 상담을 통해 유리한 방식을 '선택'하는 유연함이 필요합니다.

 

국무총리 표창장을 받은 서울지방국세청 조사3국 자금출처조사 상속증여전문 더감세무회계 정해경세무사

 

 

4. 경계해야 할 함정: 건강보험료와 취득비용

공동명의가 항상 승리하는 것은 아닙니다.

가장 큰 복병은 '건강보험료'입니다. 직장이 없는 배우자 명의로 주택 지분이 넘어가면 피부양자 자격이 박탈될 수 있습니다. 절세되는 세금보다 매달 나가는 건보료가 더 크다면 이는 실패한 전략입니다. 또한, 단독명의에서 공동명의로 전환할 때 발생하는 증여세(부부 합산 10년 6억 공제 활용)와 취득세 역시 냉정하게 계산기 속에 넣어야 합니다.

5. 상속세: 멀리 보는 사람이 웃는다

상속세는 '피상속인의 사망 시점 재산'에 매겨집니다. 공동명의는 생전에 이미 재산의 절반을 배우자에게 이전해 둔 상태이므로, 사망 시 상속 가액 자체를 낮추는 효과가 있습니다. 또한 배우자 공제를 최대한 활용할 수 있는 구조를 미리 만들어둠으로써 남겨진 가족들의 세부담을 덜어주는 '미리 하는 효도'이자 '사랑의 표현'이 될 수 있습니다.

6. 결론: 당신에게 맞는 명의는 '따로' 있다

부동산 명의 결정에 절대적인 정답은 없습니다. 하지만 분명한 기준은 있습니다.

* 시세 차익이 클 것으로 예상되는 주택: 공동명의 권장 (양도세 절감)
* 장기 보유 계획이 있고 고령인 1주택자: 단독명의 혹은 공동명의 특례 활용 고려
* 배우자가 무소득자이고 건보료 피부양자인 경우: 건보료 인상분과 절세액 비교 필수
* 이미 다주택자인 경우: 인별 합산 과세의 이점을 극대화하는 방향으로 분산

세무사인 제가 늘 강조하는 말이 있습니다. "세금은 사후에 수습하는 것이 아니라, 사전에 설계하는 것이다."명의는 한 번 정하면 바꾸는 데 큰 비용이 듭니다. 취득 전, 혹은 보유 중이라도 전략적 판단이 필요하다면 반드시 전문가와 상의하시기 바랍니다. 여러분의 소중한 자산, 명리한 설계로 지켜내시길 응원합니다.

 

 

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◆  정해경 세무사 약력 및 이력
* (전) 국세청 24년 근무 (서울지방국세청 조사3국 조사팀장 등)
* 강남·서초·역삼·용산·성북 세무서 재산팀장 역임
* 세무공채 7급 수석 합격 및 세무사/공인중개사 자격 보유
* 한양대 산업공학과 졸업 & LG 본사 연구개발부 경력

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