2026년 부담부증여의 핵심 변수: 취득세 과세 체계와 수증자의 상환 능력 검증

 

 

2026년 1월 5일, 국세일보를 포함한 주요 언론에서 부담부증여와 관련된 취득세 이슈를 다시금 조명했습니다. 자산 이전을 계획 중인 고자산가나 법인 대표님들께서는 이미 '부담부증여'의 기본 개념은 익숙하실 것입니다.
하지만 실무에서 접하는 대부분의 추징 사례는 '개념을 몰라서'가 아니라 '디테일한 요건을 충족하지 못해서' 발생합니다. 특히 취득세 산정 시 적용되는 세율의 차이와 이를 결정짓는 수증자의 소득 입증 문제는 절세 플랜의 성패를 가르는 핵심입니다.
오늘은 현직 세무사의 관점에서 부담부증여 시 반드시 고려해야 할 세금 변수와 리스크 관리 방안을 심도 있게 분석해 보겠습니다.

1. 부담부증여의 메커니즘과 이중 과세 구조

부담부증여는 하나의 거래 안에 '증여(Gift)'와 '양도(Transfer)'라는 두 가지 법적 성격이 혼재되어 있습니다. 이에 따라 적용되는 세목과 세율 또한 이원화됩니다.

채무 인수분 (유상 취득): 수증자가 승계하는 전세보증금이나 대출금. 이는 증여자(주는 사람) 입장에서는 채무를 덜어내는 것이므로 자산을 유상으로 양도한 것으로 봅니다.

*   증여자: 양도소득세 과세 대상
*  수증자: 매매(유상) 취득세율 적용
*  순수 증여분 (무상 취득): 전체 자산 가액에서 채무액을 뺀 나머지.
*  수증자: 증여세 과세 대상
*  수증자: 증여(무상) 취득세율 적용

 

국세청 국세조사 팀장 자격증을 갖춘 실력과 경험을 쌓은 더감세무회계 정해경세무사

 

2. 취득세율의 격차: 왜 중요한가?

절세의 핵심은 '상대적으로 낮은 세율 구간을 얼마나 많이 적용받느냐'에 달려 있습니다. 2026년 현재 적용되는 지방세법상 취득세율 구조를 보면 그 중요성이 명확해집니다.

 유상 취득세율 (채무분):
1주택~2주택(비조정) 취득 시: 1% ~ 3% (주택 가액에 따라 차등)
단, 수증자가 다주택자일 경우 중과세율(8% 또는 12%) 적용 가능성 있음.

 무상 취득세율 (증여분):
*  기본세율: 3.5%
*  중과세율: 증여자가 조정대상지역 내 공시가격 3억 원 이상의 주택을 증여하는 경우 12% 적용.

[핵심 포인트]

만약 수증자가 무주택 자녀라면, 채무 인수분(유상)에 대해서는 1~3%의 낮은 세율을 적용받고, 순수 증여분(무상)에 대해서만 3.5%(혹은 12%)를 적용받는 것이 유리합니다. 즉, 채무 비율이 높을수록 전체적인 취득세 부담은 낮아지는 구조입니다.

 

3. 가장 큰 리스크: '소득 입증' 실패 시 전체가 증여로 간주

지방세법 시행령에 따르면, 배우자 또는 직계존비속 간의 부동산 취득은 원칙적으로 **'증여'**로 추정합니다. 예외적으로 대가 지급 사실이 명백히 입증될 때만 유상 취득을 인정합니다.

만약 수증자(자녀 등)가 채무를 갚을 능력을 입증하지 못한다면?

과세 관청은 채무 인수분(전세금 등)을 인정하지 않고, 전체 금액을 순수 증여로 간주해버립니다.
결과: 유상 취득세율(13%)을 적용받으려던 계획이 무산되고, 전체 금액에 대해 증여 취득세율(3.5% 또는 12%)이 부과됩니다. 이는 예상 세액의 34배가 넘는 결과를 초래할 수 있습니다.

4. 실무적 대응 방안: 무엇을 준비해야 하는가?

성공적인 부담부증여를 위해서는 단순한 구두 계약이 아닌, 과세 관청이 납득할 수 있는 객관적 증빙(Evidence)이 필수입니다.

* 소득 증빙: 수증자의 소득금액증명원, 근로소득원천징수영수증 등 정기적인 소득이 있음을 증명해야 합니다. 소득 금액이 채무 이자나 원금을 상환하기에 터무니없이 부족하다면 인정받기 어렵습니다.

* 자산 처분 내역: 보유하고 있던 예금, 주식, 부동산 등을 처분하여 대금을 마련했다면 그 금융 거래 내역이 있어야 합니다.

* 실제 승계 이행: 대출금의 경우, 은행에서 '채무자 명의 변경'이 실제로 이루어져야 하며, 이자 납입 계좌도 수증자의 것으로 변경되어야 합니다.

5. 전문 세무사의 제언: 2026년형 절세 전략

부담부증여는 양도세와 증여세, 그리고 취득세까지 세 가지 세금이 복잡하게 얽혀 있는 고난도 영역입니다. 특히 최근 몇 년간 다주택자에 대한 취득세 중과 규정이 강화되면서, 섣불리 덤벼들었다가 가산세까지 무는 경우가 빈번합니다.

고려해야 할 변수들:

증여자의 양도차익이 커서 양도세가 많이 나오는 경우인가?
수증자가 이미 다주택자라 유상취득세율도 중과되는 상황인가?
해당 주택이 조정대상지역에 위치하는가?

이 모든 변수를 종합적으로 고려하여 '단순 증여'와 '부담부증여' 중 어느 쪽이 실익이 큰지 시뮬레이션해 보아야 합니다. 세금은 '아는 만큼' 줄어듭니다. 귀하의 소중한 자산 이전을 위해, 실행 전 반드시 세무 전문가와 정밀한 검토를 선행하시길 권장합니다.

 

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◆ 더감세무회계는 국세청 24년 경력의 정해경 세무사가 직접 상담과 서비스를 제공합니다. 국세청 조사3국 조사팀장 및 강남·서초·역삼 세무서 재산팀장 등에서 자금출처, 주식 변동, 법인 세무조사 등 고난도 세무를 담당한 실무 경험을 바탕으로, 개인과 사업자의 모든 세무 문제를 해결합니다.

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· (전)국세청 24년 근무

· 현재 더감 세무회계 대표세무사

· 서울지방국세청 조사3국 (상속,자금출처, 주식변동,법인조사)

· 강남세무서 재산팀장 (양도세,상속세.증여세 조사실무)

· 역삼세무서 재산조사반장 (양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 서초세무서 재산팀장 (양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 성북세무서 재산팀장 (양도세,상속세.증여세 조사실무)

· 용산세무서 재산팀장 (양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 송파 세무서 (부가세,소득세 실무)

· 동대문 세무서 (부가세,소득세 실무)

· 중랑세무서 (부가세,소득세 실무)

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☆ 언론사 자문 ( 한겨레. 뉴스리포트 등 )

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▶한양대산업공학과 졸업, LG본사연구개발부근무

▶세무공채시험 7급 수석합격, 세무사 시험 합격

▶공인중개사 시험 합격

▶국세청 국세 조사팀장 자격시험 합격

 

 

 

 

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재산과 부채를 한꺼번에 증여하는 부담부증여

 

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“부담부증여와 저가양도” 똑똑하게 쓰면 수억 원 절세 가능하다