사업시행인가 이후 재개발 빌라, 증여와 양도 선택은 언제 갈릴까

 

 

 

 

– 성남 신흥1구역 사례로 보는 선택 기준

 

재개발 빌라를 보유하고 있는 분들이 가장 혼란스러워하는 시점은 언제일까요.

바로 재개발이 ‘확정되었다’고 느껴지는 순간, 그중에서도 사업시행인가 이후입니다.

 

이 시점부터는 “조금 더 두고 보자”는 판단이 더 이상 중립적인 선택이 되지 않습니다.

세무적으로는 이미 방향이 갈리기 시작한 구간이기 때문입니다.

 

▶ 재개발 빌라의 세금 판단이 복잡해지는 이유

 

재개발 빌라는 현재의 건물 상태만 보고 판단하기 어렵습니다.

 

* 지금은 빌라이지만

* 향후 아파트 입주권으로 전환될 수 있고

* 사업 단계에 따라 권리의 성격이 계속 바뀝니다.

 

이 때문에 재개발 빌라는 일반 주택처럼

“증여가 유리하다 / 양도가 낫다”

식으로 단순 정리가 되지 않습니다.

 

특히 사업시행인가 이후에는 세법상 ‘기대 가치’가 함께 고려되기 시작합니다.

 

 

 

▶ 성남 신흥1구역, 왜 기준 사례가 될까

 

성남 신흥권 재개발 지역은 오랜 시간 논의가 이어져 왔고,

그만큼 다양한 보유 형태가 섞여 있습니다.

 

* 장기 보유 빌라

* 상속으로 이어진 주택

* 공동명의

* 실거주와 비거주 혼재

 

그중에서도 신흥1구역은 사업시행인가 이후 단계에 들어서면서

실제 세무 상담이 급증한 지역입니다.

 

이 지역 사례를 기준으로 보면 증여와 양도 판단이 왜 달라지는지가 분명하게 드러납니다.

 

국무총리 표창장/ 자금출처조사 상속증여양도전문 /더감세무회계 정해경세무사

 

▶ 증여를 먼저 떠올리게 되는 이유

 

재개발 빌라를 보유한 분들 중 많은 분들이 먼저 떠올리는 선택은 증여입니다.

 

“아직 빌라인데 증여세가 크지 않을 것 같다”

“자녀에게 미리 넘겨두는 게 낫지 않나”

라는 생각 때문입니다.

 

하지만 사업시행인가 이후에는

증여를 단순 이전으로만 보기가 어렵습니다.

 

* 재개발 진행에 따른 권리 가치

* 향후 개발 이익 가능성

이 함께 고려되면서 증여 시점의 평가 자체가 달라질 수 있습니다.

 

그리고 더 중요한 점은, 증여는 ‘끝’이 아니라 ‘시작’이라는 사실입니다.

 

증여 이후 자녀가 향후 입주권이나 주택을 양도하게 되면 취득가액 문제로 인해

양도세 부담이 커지는 구조가 만들어질 수 있습니다.

 

국세청장 표창/자금출처조사 상속 증여 양도 전문/더감세무회계 정해경세무사

 

 

▶ 그렇다면 양도는 더 단순할까?

 

양도는 겉으로 보면 지금 상황을 정리하는 선택처럼 보입니다.

하지만 재개발 빌라의 양도는 일반 주택 양도와 다르게 해석될 여지가 많습니다.

 

* 재개발 단계

* 주택 수 판단

* 보유 기간 적용 방식

* 비과세 요건 충족 여부

 

특히 사업시행인가 이후에는

단순 주택이 아닌 ‘재개발 권리 이전’으로 판단될 가능성도

함께 검토해야 합니다.

이 과정에서 예상보다 세금이 크게 계산되는 사례도 적지 않습니다.

 

▶ 증여와 양도의 차이는 ‘세율’이 아니다

 

많은 분들이 증여세율과 양도세율을 비교하려고 하지만,

재개발 빌라에서는 이 접근이 자주 빗나갑니다.

 

이 문제의 핵심은 세율이 아니라 구조와 시점입니다.

 

* 지금 어떤 단계인가

* 이 선택이 다음 단계에 어떤 영향을 미치는가

* 한 번 결정하면 되돌릴 수 있는가

 

이 질문에 대한 답이

증여와 양도 중 어느 쪽이 덜 위험한지를 가릅니다.

 

 

 

▶ 사업시행인가 이후, 판단을 미루면 생기는 일

 

재개발 세무 상담에서 가장 자주 듣는 말 중 하나는 이렇습니다.

“이미 해버렸는데, 방법이 없을까요?”

 

사업시행인가 이후는 선택의 자유가 점점 줄어드는 구간입니다.

 

그래서 이 시점에서는 무엇을 하느냐보다

‘어떤 순서로 결정하느냐’가 더 중요합니다.

 

 

▶ 재개발 빌라, 결론은 하나입니다

 

성남 신흥1구역처럼 재개발이 본격화된 지역의 빌라라면

증여와 양도 중 하나를 막연히 선택해서는 안 됩니다.

 

이 문제는 “절세 방법”을 찾는 문제가 아니라

“돌이킬 수 없는 선택을 피하는 문제” 에 가깝습니다.

 

그래서 결정을 내리기 전, 한 번쯤은

세무 구조 전체를 점검하는 과정이 필요합니다.

 

 

https://thegamtax.tistory.com/2353

상속주택 양도세 계산: 필요경비와 공제 항목 상세 가이드

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· 현재 더감 세무회계 대표세무사

· 서울지방국세청 조사3국 (상속,자금출처, 주식변동,법인조사)

· 강남세무서 재산팀장 (양도세,상속세.증여세 조사실무)

· 역삼세무서 재산조사반장 (양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 서초세무서 재산팀장 (양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 성북세무서 재산팀장 (양도세,상속세.증여세 조사실무)

· 용산세무서 재산팀장 (양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 송파 세무서 (부가세,소득세 실무)

· 동대문 세무서 (부가세,소득세 실무)

· 중랑세무서 (부가세,소득세 실무)

 

☆ 언론사 자문 ( 한겨레. 뉴스리포트 등 )

 

▶한양대산업공학과 졸업, LG본사연구개발부근무

▶세무공채시험 7급 수석합격, 세무사 시험 합격

▶공인중개사 시험 합격

▶국세청 국세 조사팀장 자격시험 합격

 

 

 

 

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