“아무것도 안 하면 가장 손해입니다” 2026년 다주택자 세금의 방향

 

다주택자 상담을 하다 보면
요즘 가장 많이 듣는 말이 있습니다.

“이제 뭘 해도 손해인 것 같아요.”

이 말에는 과장이 섞여 있지만,
그만큼 정책 불확실성과 세부담 압박이 커졌다는 의미이기도 합니다.

2026년을 향한 정부의 부동산 세제 방향은
분명 과거와는 다른 메시지를 던지고 있습니다.

‘버티기’는 왜 더 이상 쉬운 선택이 아닐까

과거 다주택자 전략의 핵심은 단순했습니다.
팔지 않고, 임대 놓고, 시간이 지나길 기다리는 것.

하지만 지금은 상황이 다릅니다.

* 다주택 보유 자체에 대한 정책적 부담
* 임대보증금 반환 리스크
* 보유세·종부세의 재강화 가능성
* 특히 고가주택을 여러 채 보유한 경우

현금흐름이 막히면
주택은 곧바로 유동성 리스크로 전환됩니다.

매도 전략의 함정 – ‘언젠가’는 가장 비싼 선택

 

매도는 분명한 출구 전략입니다.
그러나 다주택자에게 매도는
언제나 세금과의 싸움입니다.

중과세 구간에 걸린 주택은
양도차익의 절반 이상이 세금으로 사라질 수도 있습니다.

그래서 실무에서는
“얼마에 팔 수 있나”보다
“세후에 무엇이 남는가”를 먼저 계산합니다.

그래서 증여가 답일까?

증여는 매도보다 심리적 저항이 적고,
주택 수를 줄이는 데도 효과적입니다.

 

 

하지만 증여는
지금 세금을 줄이는 대신, 미래의 세금을 미루는 선택이기도 합니다.

* 수증자의 취득가액
* 향후 매도 시 양도세 부담
* 자녀의 소득 수준

이 요소들을 고려하지 않은 증여는
10년 뒤 더 큰 세금으로 돌아올 수 있습니다.

국세청의 시선도 바뀌고 있다

한 가지 분명한 변화는
국세청의 자금 검증 강도가 높아지고 있다는 점입니다.

* 증여 자금의 출처
* 취득 이후의 자금 흐름
* 보유·처분 과정의 일관성

이제 다주택자의 선택은
단순한 절세가 아니라
조사 리스크 관리의 영역이 되었습니다.

세무사가 보는 2026년 다주택 전략의 핵심

제가 상담에서 강조하는 포인트는 세 가지입니다.

* 모든 주택을 한 번에 판단하지 말 것
* 매도·증여·보유를 혼합한 전략을 고려할 것
* 정책보다 먼저 ‘내 구조’를 볼 것

2026년은
“무조건 버티면 이긴다”거나
“무조건 증여가 답이다”라는 시대가 아닙니다.

 

마무리 – 선택은 늦을수록 비싸진다

부동산 세금은
언제나 사후 대응이 가장 비쌉니다.

이미 정책 방향이 드러난 상황에서
아무것도 하지 않는 선택 역시
하나의 결정이라는 점을 잊지 말아야 합니다.

지금 필요한 것은
공포도, 희망도 아닌
차분한 숫자와 구조의 점검입니다.

그 점검이 끝난 후에야
비로소 나에게 맞는
‘매도·증여·보유’의 답이 보이게 됩니다.

 

 

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