재건축 준공 이후 입주권 증여 시 ‘주택’으로 간주…증여시점은 등기접수일

 

 

 

 

 

국세청이 재건축 아파트 관련 입주권의 증여시기를 둘러싼 실무 쟁점에 대해 중요한 유권해석을 내놨다.

 

발표된 사전답변 **[사전-2025-법규재산-0758]**에 따르면,

준공인가일 이후 조합원 권리·의무 승계가 이뤄진 경우,

해당 증여재산은 ‘주택’으로 판단되며, 증여시기는 ‘등기접수일’로 본다는 것이다.

 

국세청 조사국출신/ 자금출처조사 주식변동조사 법인조사 상속증여양도전문 /성남송파위례추천세무사 / 더감세무회계

 

 

▶ 해설: 핵심은 ‘시기’와 ‘재산의 성격’

 

질의인은 기존 아파트를 보유하고 재건축이 진행되던 중,

준공인가 이후 자녀에게 입주권(사실상 신축주택)을 부담부 증여하였다.

 

이후 자녀 명의로 등기접수가 이루어졌으며, 이 시점이 바로 증여시기로 확정되었다.

이러한 판단은 상속세 및 증여세법 시행령 제24조 및 소득세법 시행령 제162조에 따른 것으로, 재산의 종류에 따라 증여 시점이 달라질 수 있다는 점을 명확히 보여준다.

 

 

▶ 법령 근거 요약

법령	내용 요약
상증법 시행령 제24조	등기 요하는 재산의 증여시기 = 등기접수일
소득세법 시행령 제162조	대금청산일 불분명 시 등기일로 판단
소득세법 제88조 제9호	입주권 정의 및 과세 기준 명시

 

국세청 조사국출신/ 자금출처조사 주식변동조사 법인조사 상속증여양도전문 /성남송파위례추천세무사 / 더감세무회계

 

 

▶ 실무 주의사항

 

＊ ‘입주권’ 증여와 ‘주택’ 증여는 과세 대상이 다르다.

＊ 입주권의 경우 감정가 기준, 주택은 시가 기준으로 평가된다.

＊ 이에 따라 증여세 부담이 수천만 원 차이 날 수 있음에 주의할 필요가 있다.

＊ 명확한 시점 판단이 매우 중요하다.

＊ 특히 준공인가 이후 등기접수가 이뤄진다면,

＊ 명의변경 이전이라도 실질은 ‘주택 증여’로 간주된다.

 

▶ 결론 및 제언

 

＊ 재건축 입주권의 증여는 시기와 형태에 따라 세금 차이가 큰 민감한 사안입니다.

＊ 준공 전에 증여할 것인지, 주택으로 완공된 이후 넘길 것인지를 전략적으로 판단해야 하며,

＊ 등기일 기준 과세 원칙은 실무상 반드시 고려해야 할 요소입니다.

 

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