부모와 자녀 간 전세계약, 증여일까? 가족 간 주택 임대차에 대한 세무 해설 (2025 최신 Q&A)

 

 

 

 

부모가 자녀 소유 주택에 전세 계약을 체결하고 실제로는 아들이 거주한다면 증여가 될까? 무상사용이익 규정, 증여세 과세 최소 요건, 가족 간 임대차의 적법성 등을 세무사가 2025년 기준으로 상세 해설합니다.

 

1. 문제 제기: 가족 간 임대차, 가능한가?

 

가족 간 임대차는 실무에서 매우 자주 발생하는 구조입니다.

특히 부모가 자녀 소유 주택에 전세를 들어가고,

그 공간을 손주나 다른 형제자매가 사용하는 경우는 흔합니다.

그러나 이런 상황에서 많은 분들이 걱정합니다.

 

“이렇게 하면 증여가 되는 것 아닌가요?”

“부모 전세계약 → 아들 거주 = 무상사용 증여?”

“세무조사에서 문제가 되지 않을까?”

 

2022년에 지식인에 올렸던 내용을 2025년 기준으로 업데이트하여 다시 정리해드립니다.

 

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2. 질문 요약: 실제 사례

 

＊ 딸: 서울 봉천동 다가구 원룸 소유 및 임대 중

＊ 아들: 대학교 4학년, 대학원 진학 예정 (현재 누나 집 빈방 거주)

＊ 부모: 김포로 이사 계획

＊ 부모 명의로 딸 집 원룸에 전세계약 + 확정일자

＊ 실제 거주자는 아들

 

▷ 질문

이 경우 딸에게 증여인가? 아들에게 증여인가?

 

3. 부모가 딸에게 전세보증금을 지급하는 행위는 증여가 아니다

 

가족 간 임대차도 “경제적 실질이 있는 정상적인 계약”이면 세법상 금전 소비대차 관계로 인정됩니다. 그래서

 

＊ 부모 → 딸에게 전세보증금을 지급 = 증여 아님

 

이는 과세당국에서도 일반적으로 인정하는 구조입니다.

 

4. 그러나 실제 거주자가 “부모가 아닌 경우” 문제가 발생할 수 있다

 

부모가 계약했지만, 정작 부모는 거주하지 않고 아들이 그 공간을 무상으로 사용한다면

다음 규정이 적용될 수 있습니다.

 

▷ 상속세 및 증여세법 제31조

“재산을 무상으로 사용·수익하는 경우 그 이익을 증여로 본다.”

 

즉, 전세계약을 이용해 다른 가족에게 “무료 주거 혜택”을 제공 = 증여 가능성

 

이 경우 증여 대상은 “딸”이 아니라, 부모 → 아들 방향입니다.

5. 그런데 실제로 과세될 가능성은 거의 없다

 

무상사용이익은 다음처럼 계산됩니다.

무상사용이익 = 시가 × 2% (연 기준)

 

그런데 증여세 과세 최소한도는 1억 원입니다.

즉, 무상사용이익 합계가 1억 원을 넘지 않으면 과세할 수 없음

 

 

그러면 시가 기준은 얼마?

약 13억 원 이상입니다.

(13억 × 2% = 2,600만 원 → 3~4년 후에야 1억 근접)

 

즉,

전세보증금 1억·2억·3억 수준의 원룸에서는 무상사용이익이 1억에 도달하지 않습니다.

따라서 이론상 증여이지만 과세는 사실상 불가능

 

 

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6. 실무적으로 국세청은 이런 경우 과세하지 않는다

 

무상사용이익 규정은 다음과 같은 상황에서 주로 과세됩니다.

 

＊ 자녀 명의 고가주택(20~30억)을 부모가 무상 거주

＊ 법인 소유 건물을 주주가 무료로 사용

＊ 고액 상가·빌딩을 무상으로 사용

 

그러나 전세보증금 1~3억대 원룸에서 아들이 부모 전세집에 거주한다고 해서 증여세를 부과한 사례는 거의 없습니다. 조사에서도 문제 삼지 않습니다.

 

7. 세무사가 추천하는 안전한 임대차 방식

 

① 전세계약은 반드시 ‘부모 명의’

＊ 계약서

＊ 확정일자

＊ 보증금 이체 증빙 확보

 

② 아들 거주는 인정되는 범위

＊ 실제 거주 사유가 명확하므로 문제 없음.

 

③ 보증금은 직전 임대 조건과 동일

이는 세무상 “정상 거래”로 인정받는 중요한 요소입니다.

 

④ 자금 흐름 명확하게

＊ 부모 계좌 → 딸 계좌

이 경로는 반드시 보존해야 합니다.

 

 

8. 추가 고려해야 할 세무 포인트

 

＊ 아들이 성년이므로 ‘생활비’ 개념은 제한적

다만 실제 거주 필요성은 정당함.

 

＊ 전세보증금 반환 시 주의

자녀 계좌로 들어간 돈은 “자녀 재산”으로 추정되므로 부모로 다시 되돌릴 때는 조심해야 합니다.

 

＊ 향후 상속세 신고 시

부모→자녀 전세 구조는 문제되지 않음.

오히려 “증여인가?” 의심받는 것은 부모 재산 → 자녀 계좌 이동입니다.

 

9. 결론: 가족 간 임대차는 가능하며, 대부분 증여 문제 없다

 

정리하면 다음과 같습니다.

항목	판단
부모가 딸 집에 전세 계약	정상적, 증여 아님
실제 거주자가 아들	무상사용이익 규정 가능성 있으나 사실상 과세 없음
무상사용이익 금액	대부분 1억 미달
세무조사 위험	거의 없음
가장 중요한 요소	계약 정상성 + 자금 흐름

 

10. 마무리

가족 간 전세계약은 세법상 충분히 인정되는 구조이며,

실제 거주자가 누구냐에 따라 무상사용이익 문제가 제기될 수 있지만

대부분 금액 기준을 충족하지 않아 과세되지 않습니다.

 

가족 간 부동산 임대차가 필요한 경우 가장 중요한 것은 계약의 정상성과 자금 흐름의 명확성입니다. 부모·자녀 사이의 임대차가 걱정되신다면 언제든 상담해 주세요.

 

 

 

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· 현재 더감 세무회계 대표세무사

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▶국세청 국세 조사팀장 자격시험 합격

 

 

 

 

 

 

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