자녀의 부모집 무상거주, 증여세 과세 여부와 무상사용이익 계산법까지 상세 안내

 

 

 

타인의 부동산을 무상으로 사용하는 경우에는 증여세 과세 대상이 될 수 있으며,

부모와 자녀 사이에도 예외 없이 적용됩니다. 단, 동거하는 경우에 한해 비과세가 인정됩니다.

또한 무상사용이익이 5년간 1억원 이상이면 반드시 증여세 신고가 필요하고,

국외부동산을 무상사용하는 경우에는 국제조세조정법이 적용되어 규제가 더 강화됩니다.

이 글에서는 국내·국외 부동산 무상사용의 증여세 구조와 실제 계산 방법을 체계적으로 설명합니다.

 

1. 부동산 무상사용은 왜 증여세 과세대상인가?

 

증여세는 ‘재산상 이익을 무상으로 제공받는 경우’ 부과됩니다.

부동산을 공짜로 사용하는 것도 경제적 이익이므로 원칙적으로 과세됩니다.

다만 상증세법에는 부모와 자녀가 실제 함께 거주하는 경우 비과세하는 예외가 있습니다.

그러나 이 예외는 매우 제한적으로 적용되므로 유의해야 합니다.

 

 

2. 부모 자녀 간 무상거주가 과세되는 구조

 

▷ 비과세 되는 경우

* 부모와 자녀가 같은 주택에 함께 거주하는 경우

(등본상 동일세대가 아니어도 실제 거주 사실이 있으면 인정 가능)

 

▷ 과세되는 경우

* 별도 거주

* 자녀가 부모 집을 단독으로 무상 사용

* 5년 누적 무상사용이익 ≥ 1억원

 

3. 무상사용이익 계산 공식

법에서 정한 공식은 다음과 같습니다.

무상사용이익 = 부동산가액 × 2% × 3.7908

 

 

 

이는 5년간의 경제적 이익을 한 번에 평가하는 방식입니다.

 

▶ 사례 계산

 

▷ 시가 15억 원

15억 × 0.02 × 3.7908

= 113,724,000원

 

➡ 1억 초과 → 증여세 과세대상

첫 신고 시 약 6,181,228원의 증여세가 발생하며,

이후 5년 단위로 누진세 적용 → 세금 증가

 

 

▷ 시가 13억 원

≈ 98,560,800원

➡ 1억 미만 → 비과세

 

 

 

▶ 사례 설명

 

실제 상담에서, 독립해 사는 C씨가 부모 소유 15억 원 아파트에 무상 거주하고 있었습니다.

C씨는 별도세대였기에 무상사용이익 계산이 필요했고, 계산 결과 증여세 과세 대상이었죠.

C씨는 첫 5년간 약 6백만 원대 증여세를 납부했으며,

이후 5년마다 신고해야 한다는 사실을 알게 되며 상담을 진행했습니다.

이 사례는 많은 분들이 간과하는 부모 집 무상거주 증여세 리스크를 잘 보여줍니다.

 

4. 국외부동산 무상사용은 규정이 더 엄격하다

 

국외부동산을 무상으로 사용하게 하는 경우에는 국내와 다른 법 규정이 적용됩니다.

 

▷ 법적 근거

 

<국제조세조정에 관한 법률 제35조 제2항>

* 거주자가 비거주자에게 국외 부동산을 무상 제공하면

→ 증여세 납부 의무 발생

 

▷ 유권해석

 

<서면-2023-법규국조-3103 (2025.10.10.)>

즉, 해외 주택을 무상 제공하는 경우는 비과세 규정 없이 직접 과세 대상이 됨을 의미합니다.

 

▷ 부동산 무상사용 핵심 요약

 

* 타인의 부동산 무상사용 = 증여세 과세

* 부모·자녀라도 동거하지 않으면 과세

* 무상사용이익 계산식: 가액 × 2% × 3.7908

* 5년 누적 1억 미만 → 비과세

* 국외부동산 무상사용은 국제조세조정법에 따라 무조건 과세

 

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5. 소득세 및 부가가치세는 과세될까?

 

* 소득세: 부모가 주택을 자녀에게 무상 제공하고 자녀가 실제 거주하면 과세되지 않음

* 부가가치세: 주택 임대는 애초에 부가가치세 과세 대상이 아님

따라서 무상 제공에 따른 소득세·부가가치세 부담은 없습니다.

 

6. 세무사가 본 실무 체크 포인트

 

* 등본상 세대분리가 되어 있다면 세무조사에서 무상사용이익 확인 가능

* 5년 단위 신고 누락 시 가산세 발생

* 국외부동산은 국내보다 규정이 강하므로 사전 검토 필수

* 무상사용 계약서 작성 여부도 증여세 판단의 참고자료가 될 수 있음

 

▶ 결론

부동산 무상사용은 단순한 편의 제공이 아니라 증여세 과세 대상 행위입니다.

국내·국외 여부에 따라 규정이 크게 달라지고, 계산 방법 또한 정확히 이해해야 합니다.

특히 자녀의 부모 집 무상거주는 상당수가 오해하고 있으며 세무리스크가 큽니다.

 

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