토지거래허가 없이 아파트 잔금 지급, 세금에는 어떤 영향이 있을까?

 

 

 

아파트를 매수하면서 ‘토지거래허가’를 받지 않고 잔금을 먼저 지급하는 일이 드물지 않게 발생합니다. 하지만 이처럼 허가 없이 거래가 진행되면, 부동산 소유권 이전뿐 아니라 양도소득세나 법인세에도 큰 영향을 미친다는 사실을 알고 계셨나요?

 

◆ 일시적 2주택 비과세 요건, 핵심은 ‘취득일’

 

일시적 2주택 양도세 비과세는 다음 네 가지 요건을 충족해야 합니다.

 

* 거주자일 것

* 종전 주택 취득 후 1년 이상 지나서 신규 주택 취득

* 종전 주택이 비과세 요건 충족

* 신규 주택 취득 후 3년 내 종전 주택 양도

 

이때 신규 주택의 ‘취득일’을 어떻게 판단하느냐에 따라 비과세 가능 여부가 갈립니다.

 

국세청장 표창/ 자금출처조사 상속증여양도전문 정해경세무사/ 더감세무회계

 

◆ 허가 없이 잔금 지급한 경우 취득일은?

 

국토부 유권해석에 따르면

“허가 전이라도 잔금을 지급한 날이 ‘실질적 취득일’로 간주된다.”

 

즉, 나중에 허가를 받게 되면, 취득일은 허가일이 아니라 잔금 지급일로 인정됩니다.

이날을 기준으로 3년 내에 종전 주택을 팔면, 비과세 적용이 가능해집니다.

 

◆ 허가를 끝내 받지 못하면?

 

* 잔금만 지급하고 허가를 받지 못했다면

* 계약은 무효가 되며

* 실질적인 소유권 취득도 불가능

 

따라서 비과세 요건 자체가 성립되지 않음

특히 세무서가 실거래를 인정하지 않으면, 비과세는 물론 과세 기준도 복잡해집니다.

 

◆ 법인의 경우는 더욱 주의해야

 

법인은 개인과 다르게 허가 여부와 관계없이 잔금 수령 시점의 법인세 납세 의무가 발생합니다.

 

판례에 따르면

“대금만 수령해도, 계약이 무효라도, 받은 돈은 익금으로 보고 과세해야 한다.”

→ 이 경우, 허가 실패와 무관하게 법인세를 내야 하는 것입니다.

 

 

◆ 실전 사례 요약

구분	허가 없음 + 잔금 지급	허가 후 취득 인정
개인	허가 전 잔금일이 취득일, 3년 기한 계산 가능	허가 후 등기일과 무관하게 잔금일 기준
법인	허가 실패해도 수령액은 익금 → 법인세 신고 필요	법인 계약 무효라도 세금 납부 대상

◆ 마무리 정리

 

* 토지거래허가 없이 잔금부터 지급하면 취득일은 잔금일

* 허가를 받지 못하면 거래 무효, 비과세 불가

* 법인은 허가 실패해도 수령금액은 과세 대상

 

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