잔금 전 용도변경하면 양도세 비과세 가능! 바뀐 세법 총정리

 

 

 

◆ 달라진 세법, 잔금 전 용도변경으로 양도세 비과세 받자!

 

2025년 2월 28일 이후 매매계약을 체결하는 경우부터, 매매계약을 기준으로 잔금 전 용도변경을 하더라도 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 이번 개정으로 인해 기존보다 양도세 절세가 훨씬 쉬워졌습니다.

 

◆ 이전에는?

기존에는 잔금일(양도일) 기준으로 주택 여부가 결정되었습니다. 즉, 매매계약 후 상가 등으로 용도변경을 하면 주택으로 인정받지 못해 1세대 1주택 비과세를 받을 수 없었죠.

 

◆ 이제는?

법령 개정으로 매매계약일 당시 주택이었다면, 이후 상가로 변경하더라도 1세대 1주택 비과세 적용이 가능합니다!

 

국무총리 표창/국세청장 표창 /자금출처조사 상속증여양도전문 정해경 세무사 / 더감세무회계

 

◆ 어떤 경우에 비과세 혜택을 받을 수 있을까?

* 주택을 상가로 변경했더라도, 계약일 당시 주택이면 비과세

* 장기보유특별공제(최대 80%)도 계약일 기준 적용 가능

* 다만, 잔금 전 ‘멸실’된 경우에는 기존 규정 적용(잔금일 기준 판정)

 

특히, 장기보유특별공제는 계약일 기준으로 적용되므로 최대 80% 공제도 가능합니다.

2년 이상 거주 시 보유기간별 연 4% + 거주기간별 연 4% 공제 혜택을 받을 수 있습니다.

 

 

◆ 사례로 알아보는 절세 전략!

 

※ 사례 1: A씨의 강남 다가구주택 매매

A씨는 2025년 3월 1일, 강남에 위치한 다가구주택을 매매 계약함

이후 법인 매수자의 요청으로 건물을 일부 용도변경하여 상가로 변경

기존 규정대로라면 잔금일 기준 주택이 아니므로 양도세 비과세 불가

그러나, 새로운 세법으로 인해 매매계약일 기준 주택이므로 비과세 적용 가능!

 

▷ 결과: 1세대 1주택 양도세 비과세 + 장기보유특별공제까지 적용 가능

 

 

국세청 국세조사팀장 자격증/자금출처조사 상속증여양도전문 정해경세무사/ 더감세무회계

 

◆ 절세 꿀팁! 잔금 전 용도변경 시 주의사항

 

* 매매계약서 작성 시 주택으로 명확히 기재할 것

* 잔금 전 ‘멸실’된 경우 기존 규정이 적용되므로 신중해야 함

* 장기보유특별공제까지 고려한 절세 전략 수립 필수

* 세무 전문가와 상담 후 진행하는 것이 안전

◆ 달라진 세법을 활용하여 절세하자!

 

이번 개정으로 인해 잔금 전 용도변경 후에도 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있는 길이 열렸습니다. 다만, 멸실의 경우는 여전히 잔금일 기준 판정되므로 주의해야 합니다.

 

☞ 매매 계약 시점이 중요하므로, 계약서를 작성할 때 신중해야 하며, 장기보유특별공제까지 고려한 전략을 세우는 것이 절세의 핵심!

 

 

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