법인으로 주택을 투자한다는 것은?

 

 

 

법인으로 주택을 투자하는 것은 참 어려운 일입니다. 관련 규제를 살펴보겠습니다.

 

1. 주택 취득세 중과

 

▷ 중과 취득세율은 어떻게 될까요?

 

대도시(과밀억제권역, 산업단지 제외)내에 법인 본점이 소재하고 있고, 설립일로부터 5년이하라면 대도시내 부동산(주택 제외)을 살 경우 취득세 중과세가 적용되는데요. 일반적으로 9.4%의 취득세 등이 부과됩니다.

 

반면에 설립일로부터 5년을 경과하면 4.6%의 취득세 등이 적용됩니다.

 

그런데, 법인이 주택을 사게 되면 일반적으로 (5년 경과여부와 상관없이) 취득세 등의 세율이 국민주택규모 초과여부에 따라 12.4%, 13.4%가 적용됩니다.

 

예외적으로만 공시가격 1억이하 주택 등에 대해서는 일반세율(1.1~3.5%)이 적용됩니다.

 

2. 종합부동산세

 

법인종부세의 경우에는 (기본공제 없이) 2주택 이하를 소유한 경우 2.7%, 3주택 이상을 소유한 경우 5.0%로 세율이 적용됩니다.

 

3. 추가법인세

 

추가법인세(토지 등 양도소득에 대한 법인세)는 일반법인세에 추가하여 납부하는 법인세입니다.

 

주택, 주택을 취득할 수 있는 권리(조합원입주권, 분양권)의 양도소득은 20% 추가법인세를 내야 합니다.

 

추가법인세, 소득인출시 세금을 고려하면 개인이나 법인이나 큰 차이가 있을지 모르겠습니다.

 

4. (비상장법인 지분매도시) 양도소득세

 

주택을 보유하고 있는 부동산법인의 1인주주이자 대표이사인 홍길동씨. 주택을 매수자에게 파는 것이 아니라 법인지분 전부를 매각하려고 합니다.

 

▷ 세금관계가 어떻게 될까요?

 

부동산관련 주식은 아래의 요건을 충족하면 주식양도세율이 적용되지 않고 일반 양도 소득세율(6~45%, 지방소득세 별도)이 적용됩니다.

 

① 주주1인과 기타 소유 주주 소유 합계 50% 초과

② 당해 법인 총자산 중 부동산 가액 50% 이상

③ 과점주주 외의 자에게 3년기간 중 총발행주식의 50% 이상 양도

 

결국 부동산법인 지분 100%를 매각하는 것이므로 부동산양도세(6~45%)(지방소득세 별도)로 내야 합니다. 장기보유특별공제는 적용되지 않을 것으로 보입니다.

 

다만, 비상장주식이므로 양도세 중과는 적용되지 않습니다.

 

▷ 부동산법인의 지분을 매수하는 사람은 어떤 세금을 고려해야 할까요?

 

간주취득세를 고려해야 합니다. 부동산법인이 보유하고 있는 취득세 과세대상자산의 장부가액의 2.2%를 취득세 등으로 내야 합니다.

 

5. 상속세 및 증여세 과세를 위한 비상장주식 평가

 

비상장주식을 평가할 때 해당법인의 자산가액 중에서 토지, 건물, 부동산에 관한 권리가 차지하는 비율이 자산총액의 50%이상인 경우에는 부동산과다보유법인이라고 하여 일반법인(자산가치 2, 수익가치 3)과 구분하여 자산가치에 더해 더 큰 가중치를 부여 하고(자산가치 3, 수익가치 2),

 

토지, 건물, 부동산에 관한 권리의 합계액이 자산총액의 80%이상인 경우에는 자산가치와 수익가치의 가중평균이 아닌 자산가치로만 평가하고 있습니다.

 

※ 출처 : 세정일보(https://www.sejungilbo.com)

 

 

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