개인사업자 오피스텔 임대 부동산 양도 시 부가가치세 신고 요령

 

 

 

개인사업자로 오피스텔 임대 사업을 운영하다 보면 부동산 양도 시 부가가치세 신고 문제에 직면할 수 있습니다. 특히, 1월 부가가치세 신고를 앞두고 지난해 부동산을 매각했다면 더욱 신경 써야 합니다. 많은 납세자가 포괄 양도‧양수 개념을 잘못 이해하거나 신고를 놓쳐 세무적 손실을 겪는 사례가 종종 발생합니다.

아래에서는 오피스텔 임대 부동산을 양도하거나 증여할 때 반드시 알아야 할 부가가치세 신고 요령을 상세히 설명드리겠습니다.

 

1. 포괄 양도‧양수란?

포괄 양도‧양수는 사업과 관련된 모든 권리와 의무를 포괄적으로 양도하는 경우를 말합니다. 이 경우 부가가치세가 면제됩니다. 다만, 다음의 조건을 충족해야 포괄 양도로 인정됩니다.

▷계약서에 특약 기재: 포괄 양도‧양수 조건이 명시되어야 합니다.

▷업종 유지: 양수자가 동일한 업종을 유지해야 합니다.

 

※주의: 임차인에게 양도하거나 면세사업자에게 양도할 경우, 포괄 양도로 인정되지 않습니다. 특히 양수자가 다른 업종(예: 무역회사)으로 사업을 변경하면 부가가치세가 적용됩니다.

 

2. 증여 시 유의사항

임대용 부동산을 증여하는 경우, 아래 요건을 충족해야 사업양도로 인정됩니다.

 

▷사업양도 요건 충족 시: 부가가치세 면제.

 

▷사업양도 요건 미충족 시:

증여자는 건물분에 대해 세금계산서를 발행해야 합니다.

수증자는 매입세액공제를 받을 수 있습니다.

 

※유의: 임대보증금을 제외하거나 업종 동일성을 유지하지 않는 경우, 부가가치세 신고가 필요합니다.

 

국세청 국세 조사팀장 자격증 외 다수 / 정해경세무사 / 더감세무회계

 

3. 실지거래가액과 기준시가 계산 방법

오피스텔 양도 시 토지와 건물을 함께 공급하는 경우, 공급가액 계산이 중요합니다.

 

▶ 실지거래가액으로 구분

실지거래가액과 기준시가를 비교해 30% 이상 차이가 날 경우 기준시가로 안분 계산.

 

 

  ▶ 안분 계산

  계약일 현재 기준시가를 기준으로 안분 계산.

  감정평가액이 있을 경우 이를 적용 가능.

  단, 소급 감정은 인정되지 않음.

 

  ▶ 기준가액 적용

  토지: 개별공시지가.

  건물: 국세청장이 고시한 기준시가 계산법 적용.

 

 

 

 

 

4. 부가가치세 건물분 계산 요령

2025년부터 건물 기준시가 계산 방법이 새롭게 적용됩니다.

• ㎡당 기준 금액: 850,000원.
• 계산 공식: 신축가격기준액 × 구조 지수 × 용도 지수 × 위치 지수 × 잔가율 × 건물 면적.

 

※주의사항

• 상속‧증여세법에 따른 조정률은 부가가치세 계산에 적용되지 않음.
• 1,000원 단위 미만은 절사 처리.

 

5. 부가가치세 수정 신고 절차

부가가치세 신고를 누락한 경우 다음 절차를 따릅니다.

 

☞가산세를 부담하더라도 세금계산서를 발행.

☞양도자는 부가가치세를 수정 신고 및 납부.

☞양수자는 부가가치세 경정 청구로 매입세액 공제.

 

6. 세무 전문가의 조언

포괄 양도‧양수와 증여를 혼동하는 사례가 많습니다. 따라서 다음을 유의해야 합니다.

• 계약 단계에서 포괄 양도 여부를 명확히 구분.
• 증여 시 공급가액 산정 및 신고 여부를 철저히 확인.

 

오피스텔 임대 부동산 양도는 세부적인 세법 해석이 필요한 영역입니다. 세무 전문가와 상의하여 정확한 신고를 진행하세요.

 

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위치: 경기도 성남시 수정구 위례서일로 22 이너매스우남 309호

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