주택 분할 증여의 다양한 방법들

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부모가 자녀에게 집을 한 채 마련해주기 위해서는 집을 증여하거나 구입할 자금을 증여하면 된다. 이러한 방법들은 단순하기는 하지만 내야 할 세금이 만만치 않아 실행하기가 쉽지 않다. 그렇다 보니 ‘다른 방법은 없을까’라고 고민하게 된다.

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증여세나 상속세를 합법적으로 적게 낼 수 있는 가장 좋은 방법은 ‘분할’이다. 일명 ‘과표 쪼개기’인데, 이는 너무 당연한 해법이다. 왜냐하면 상속·증여세율은 누진세이며 누진세는 과표가 크면 높은 세율을 적용하고 낮으면 낮은 세율을 적용하기 때문이다.

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분할하여 증여하는 방법은 매우 다양하다. 10년 단위로 기간을 나누어서 증여하는 방법도 있고, 자녀의 배우자와 손자녀 등을 수증자로 하여 수증자를 여러 명으로 분할하는 방법도 있다. 이 글에서는 분할 방법에 대한 구체적 사례를 들어 각각의 방법에 따른 세부담을 비교해보기로 한다.

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비조정지역 내 전용면적 85㎡ 규모의 20억원짜리 아파트를 자녀에게 증여하려는 사람이 있다고 가정해 보자. 이 아파트는 20년 전 2억원에 취득한 아파트이며 현재는 10억원에 전세를 주고 있다. 부모는 강남 소재 본인 주택에 거주 중이다.

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1. 자녀가 한 푼도 부담하지 않고 거주토록 증여

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자녀가 한 푼도 부담하지 않고 거주하도록 증여하려면 부모는 세입자에게 전세보증금 10억원을 반환하고 20억원짜리 아파트를 증여하여야 한다. 이때 자녀가 부담할 세금은 7억원이다. 자녀가 세금 낼 돈이 없다면 증여세 7억원과 7억원에 대한 증여세 5억2000만원 등 총 12억2000만원의 현금을 증여하여야 자녀가 한 푼도 부담하지 않고 증여가 완료된다. 이 방법은 자녀가 증여받은 아파트에 즉시 입주하여 거주할 수 있기는 하지만 부모가 현금 22억2000만원을 가지고 있지 않다면 불가능하다.

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2. 세입자가 있는 상태로 받는 부담부증여

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세입자가 있는 상태에서 자녀가 임대보증금을 책임지기로 하고 증여를 받는다면 부담부증여가 된다. 이렇게 증여를 받게 되면 전세보증금 10억원은 세입자가 퇴거할 때 부모 대신 자녀가 부담해야 한다. 때문에 무상으로 주는 것이 아니라 대가를 받고 매매를 한 것으로 본다. 따라서 매매 10억원, 증여 10억원이 혼합된 거래가 된다. 매매에 대해서는 부모에게 양도소득세가 과세되며, 증여에 대해서는 자녀에게 증여세가 과세된다. 취득세도 매매취득세와 증여취득세로 나누어 과세된다. 이를 구체적으로 살펴보면 다음과 같다.

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(1) 매매 10억원에 대한 양도소득세는 2억5200만원

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[(양도가액 10억원 - 취득가액 1억원 - 장특공제 2억7000만원) × 42% - 3954만원] × 1.1 = 2억5200만원

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(2) 10억원에 대한 증여세는 2억2500만원

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(10억원-5000만원) × 30% - 6000만원 = 2억2500만원

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(3) 취득세는 7300만원

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매매취득세 = 10억원 × 3.3% = 3300만원

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증여취득세 = 10억원 × 4% = 4000만원

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(4) 총 부담세금은 5억5000만원

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이 방법은 하나의 거래를 증여와 양도로 분할함으로써 전체 증여보다는 세부담액을 줄일 수 있다. 전세보증금의 크기에 따라 양자가 분담하는 세금과 총 부담세금이 달라지게 된다.

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이 방법에 의하면 자녀가 증여세 2억2500만원과 취득세 7300만원을 합친 총 2억9800만원의 자금이 있어야 한다. 그러나 증여세 2억2500만원은 6년간 6회로 나누어 낼 수 있으므로 자녀가 돈을 모으거나 전세보증금을 높여서 장기간에 걸쳐 증여세 납부재원을 마련할 수 있다. 현실적으로 가장 선호하는 방법이다. 하지만 증여를 받은 아파트에 거주하려면 전세보증금 10억원을 마련하여야 한다는 점이 가장 큰 단점이다.

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3. 매매하는 방법

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이 아파트는 20억원짜리지만 전세보증금이 10억원이므로 매수자는 10억원만 지불하면 된다. 그렇기 때문에 자녀가 매매로 이 아파트를 받아오려면 매수자금 10억원과 취득세 6600만원이 있어야 한다.

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그런데 증여나 부담부증여와 달리 매매의 경우에는 저가매매가 가능하므로 시가보다 낮은 3억원까지는 증여세 없이 거래가 가능하다. 더 저가로 거래한 경우에는 3억원 초과분에 대해서만 증여세를 물면 된다. 이를 구체적으로 살펴보자.

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(1) 시가 20억원짜리 아파트를 17억원에 매매하는 경우

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(이 경우에도 양도세와 취득세는 20억원을 기준으로 산출한다.)

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①양도소득세는 5억5000만원

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[(20억원 - 2억원 - 5억4000만원) x× 45% - 6594만원] × 1.1 = 5억5000만원

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② 취득세 6600만원

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③ 총 부담세금은 6억1600만원

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위 2의 부담부증여 방법보다는 총 부담세금이 6600만원 더 많지만 자녀가 취득세만 부담하므로 자녀가 부담하는 세금은 오히려 2억3200만원 줄어들게 된다. 그러나 자녀는 세부담 이외에 부모에게 7억원의 매수자금을 지불해야 하므로 총 자금부담은 7억6600만원이 된다.

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(2) 시가 20억원 아파트를 12억원에 매매하는 경우(3억원 이상 저가매매)

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①양도소득세는 5억5000만원

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[(20억원 - 2억원 - 5억4000만원) × 45% - 6594만원] × 1.1 = 5억5000만원

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② 취득세 6600만원

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③ 증여세

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시가 20억원보다 8억원이나 저가로 취득하였지만 3억원을 초과하는 5억원에 대해서만 증여세가 과세된다. 따라서 증여세는 8000만원이다.

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④ 총 부담세금은 6억9600만원

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이 경우 자녀는 세부담 이외에 부모에게 7억원이 아닌 2억원의 매수자금을 지불하므로 5억원의 자금부담이 줄어들면서 증여세로 8000만원을 지불하게 된다. 따라서 자녀의 총 자금부담은 3억4600만원이 된다.

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(3) 1가구1주택의 비과세 저가매매

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만약 부모가 다른 주택이 없고 자녀에게 8억원에 매매하는 주택만 있는 경우에는 1가구1주택에 대한 양도소득세 비과세가 적용되므로 부모가 부담할 양도소득세는 3800만원이 된다. 이럴 경우 총 부담세금은 1억8400만원이다.

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[(8억원 - 8000만원 - 5억7600만원) × 35% - 1544만원] × 1.1 = 3845만원

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따라서 주택을 자녀에게 물려주면서 저가매매를 활용하는 데 가장 좋은 주택은 1가구1주택에 해당하는 주택이라 할 수 있다.

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위에서 언급한 몇 가지 방법만을 고려해보아도 다양한 방법들을 선택할 수 있다는 것을 알 수 있다. 따라서 자녀에게 주택을 주려고 한다면 자녀에게 어떤 상태의 주택을 줄 것인지, 그리고 가족 전체의 총 부담세금과 자녀의 자금부담 등을 종합적으로 고려해 가장 적절한 방법을 선택하는 전략이 필요하다.

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※ 출처 : 주간조선(http://weekly.chosun.com)

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