"분양권 투자, 규제 강화 속에서 생존 전략은?"

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최근 손피거래에 대한 유권해석이 변경되는 등 분양권 단기 투자로 돈을 버는 것은 점점 더 어려워지고 있습니다. 분양권 투자에 관심이 있는 투자자라면 반드시 알아야 할 세법 규제 내용을 살펴보겠습니다.

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1. 분양권에 대한 양도소득세 규제

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▶ 양도세 중과 적용

장기보유를 하더라도 분양권에는 양도세 중과가 적용됩니다.

• 보유기간 1년 미만: 양도세 70% (지방소득세 별도)
• 보유기간 1년 이상: 양도세 60%

1년 이상 보유하더라도 60%라는 높은 세율이 유지되며, 장기보유특별공제도 적용되지 않습니다. 이는 분양권을 단기 또는 장기 보유하더라도 세금 부담이 크다는 점을 보여줍니다.

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▶ 분양권의 주택 전환 시 보유기간 리셋

분양권이 주택으로 전환되면 보유기간이 초기화됩니다. 전환 시점부터 다시 보유기간이 산정되며, 다음과 같은 세율이 적용됩니다.

• 1년 미만: 70%
• 2년 미만: 60%
• 2년 이상: 6~45% (누진세율)

주택으로 전환되는 시점은 잔금 납부일과 준공일 중 늦은 날로 정의됩니다. 따라서 투자자들은 이 타이밍을 꼼꼼히 계산해야 합니다.

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2. 분양권도 취득세 중과 주택수 산정에 포함

2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권은 주택수 산정에 포함됩니다. 이는 매매나 증여를 통해 분양권을 취득한 경우도 해당됩니다.

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▶ 취득세 중과세율

☞2주택

조정대상지역: 8.4%~9.0%

비조정대상지역: 1.1%~3.5%

☞3주택

조정대상지역: 12.4%~13.4%

비조정대상지역: 8.4%~9.0%

☞4주택 이상

모든 지역: 12.4%~13.4%

주택수는 분양권 취득일을 기준으로 산정되며, 조정대상지역 여부에 따라 중과세율이 달라집니다.

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3. 손피거래에 대한 유권해석 변경

손피거래란 매도자가 손해를 감수하며 분양권을 파는 거래 형태로, 세법상 처리 방식이 달라졌습니다.

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2024년 11월 7일 이후, 손피거래의 최종 유권해석은 다음과 같습니다.

• 매수자가 부담하는 모든 금액을 양도가액에 합산.
• 양도소득세 전액을 매수자가 부담하는 경우, 그 세액 또한 양도가액에 포함.

이는 분양권 거래에서 매도자의 세금 부담이 늘어나는 결과를 초래할 수 있습니다.

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▶ 투자자에게 주는 시사점

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☞장기 보유 전략 재고

분양권을 주택으로 전환한 후 보유기간 초기화와 높은 세율 부담을 고려하면, 단순한 장기 보유 전략은 더 이상 효과적이지 않을 수 있습니다.

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☞손피거래의 신중한 접근

변경된 유권해석은 손피거래에 있어 세금 부담의 변화를 명확히 하므로, 거래 조건에 따른 세금 계산을 철저히 해야 합니다.

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☞지역별 규제 차이 활용

조정대상지역 여부에 따라 세율 차이가 크므로, 규제가 덜한 지역에서 투자 기회를 모색할 필요가 있습니다.

분양권 투자 규제가 강화되는 상황에서 철저한 법률 및 세금 분석과 전략적 접근이 필수적입니다.

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