옥탑방으로 인한 양도세 폭탄, 그리고 해결 방법

​

​

 

최근 몇 년간 양도세 비과세를 받지 못하고, 다주택자로 간주되어 양도세 폭탄을 맞는 사례가 속출하고 있습니다. 특히, 단독주택에 옥탑방이 존재할 경우 이러한 문제는 더 두드러집니다. 이로 인해 많은 이들이 예상치 못한 높은 세금을 부과받고 있는데요, 왜 이런 일이 발생하는 것일까요?

​

▶ 다가구주택과 양도세 비과세 문제

다가구주택은 일반적으로 3개 층 이하(지하 제외), 바닥면적 합계가 660㎡ 이하, 그리고 거주 세대수가 19세대 이하인 주택을 말합니다. 기본적으로 다가구주택은 각 가구를 별개의 주택으로 보지만, 하나의 매매 단위로 양도하는 경우에는 단독주택으로 간주됩니다.

문제가 되는 부분은 바로 층수입니다. 만약 주거용으로 사용하는 층수가 4개층을 넘는다면, 다가구주택 특례를 받을 수 없습니다. 이렇게 되면 단독주택이 아닌, 공동주택으로 분류되어 양도세 비과세 혜택을 받지 못할 뿐만 아니라 다주택자로서 중과세가 적용될 수 있습니다.

​

▶ 옥탑방은 주택으로 간주될까?

옥탑방은 건축물 상으로 주택에 포함될 수 있습니다. 만약 옥탑방의 수평투영면적이 해당 건물의 1/8을 초과하거나, 실제로 상시 주거용으로 사용되고 있다면 주택의 1개 층으로 인정됩니다(조심2019서2534). 따라서 다가구주택이 3개 층 이하인 경우라도, 옥탑방이 주거용으로 사용되면 4개 층이 되어 양도세 비과세 혜택을 받을 수 없게 되는 것입니다.

특히 대법원 판례(대법원 2021두30754)에 따르면, 옥탑방의 면적이 1/8 이하일지라도 상시 주거용으로 사용된다면 주택의 층수에 포함된다는 점을 명확히 하고 있습니다.

​

▶ 옥탑방과 양도세 비과세 규정

만약 3층 구조에 옥탑방을 복층 구조로 만들어 사용 중이라면 어떻게 될까요? 복층 구조로 사용한다 하더라도 1개층이 아닌 2개층으로 봐야 한다는 판례가 있습니다(조심2019서0134). 이 경우, 층수가 4개층으로 간주되어 다주택자로서 중과세를 받을 가능성이 큽니다.

​

▶ 이미 주거용으로 사용 중인 옥탑방, 어떻게 해야 할까?

옥탑방이나 상가를 주택으로 사용하고 있다면, 양도 전에 반드시 옥탑방은 주거용 사용을 중지해야 합니다. 또한, 주택으로 사용 중인 상가는 상가 용도로 임차인을 들여놓고 최소 2년 이상의 기간이 경과한 후에 매도하는 것이 바람직합니다.

​

조세심판례에 따르면, 비과세 여부 판단 시 2년 보유기간은 다가구주택 요건을 충족한 날부터 시작합니다. 예를 들어, 옥탑방을 철거하거나 상가로 변경한 날을 기준으로 보유기간을 기산하는 것입니다(조심2020서839). 그러나 법원 판례(서울행법 2020구단65886)는 최초 주택 취득일을 기준으로 보유기간을 계산하는 경우도 있으므로, 전문가와의 상담이 필요합니다.

​

▶ 1주택자 장기보유특별공제와 옥탑방 철거

장기보유특별공제의 경우, 최대 80%까지 공제가 가능하지만 옥탑방을 철거하거나 상가로 변경한 날부터 공제 기간이 시작됩니다. 따라서, 장기적인 세금 계획을 세울 때는 이 부분을 반드시 고려해야 합니다.

​

​

▶ 결론

옥탑방을 주거용으로 사용하는 경우, 세금 문제가 매우 복잡하게 얽힐 수 있습니다. 양도세 비과세 혜택을 받지 못하고 다주택자로서 중과세 대상이 될 수 있는 위험이 있으므로, 이러한 문제를 미리 파악하고 적절한 조치를 취하는 것이 중요합니다. 양도 전에 옥탑방을 철거하거나, 주거용으로 사용 중인 상가를 다시 상가로 변경하는 등의 방법을 통해 불이익을 최소화할 수 있습니다.

세법은 자주 변동되기 때문에 최신 정보를 확인하고, 필요 시 전문가의 조언을 받는 것이 필수적입니다.

​

▶ 위례 더감세무회계

​문의처: 031-8023-9440, 이메일: thegamtax@daum.net

위치: 경기도 성남시 수정구 위례서일로 22 이너매스우남 309호

​

​​​◆ 더감세무회계 정해경세무사는 국세청에서 24년을 한결같이 상속.증여.양도에 관한 조사와 자금출처등의 일을 하였으며, 풍부한 현장실무 경험을 바탕으로 고객님께서 해결하지 못한 재산상속.증여.양도. 세금조사및 조세불복 등 어려운 문제들을 최상의 솔루션으로 해결해 드리고 있습니다.

​

또한 현장실무 경험을 바탕으로 사업자분들의 어렵고 번거로운 세무업무를 1:1맞춤상담을 통해 절세를 할수 있도록 정해경 세무사가가 직접 상담하고, 안전한 신고와 세금절감 및 빠른 피드백으로 사업에 실질적인 도움이 되어 드릴수 있도록 기장대리및 신고대리를 해 드리고 있습니다.

언제든지 방문하시거나 연락 주시면 친절히 상담해 드리겠습니다.

​

​☎ 031-8023-9440

​

​◆ 더감세무회계 정해경 세무사의 경력

· (전)국세청 24년 근무

· 현재 더감 세무회계 대표세무사

· 서울지방국세청 조사3국 (상속,자금출처, 주식변동,법인조사)

· 강남세무서 재산팀장 (양도세,상속세.증여세 조사실무)

· 역삼세무서 재산조사반장 (양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 서초세무서 재산팀장 (양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 성북세무서 재산팀장 (양도세,상속세.증여세 조사실무)

· 용산세무서 재산팀장 (양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 송파 세무서 (부가세,소득세 실무)

· 동대문 세무서 (부가세,소득세 실무)

· 중랑세무서 (부가세,소득세 실무)

​

▶한양대산업공학과 졸업, LG본사연구개발부근무

▶세무공채시험 7급 수석합격, 세무사 시험 합격

▶공인중개사 시험 합격

▶세무서 재산분야 팀장요원 자격시험 합격

​

​

​

​​#더감 #더감세무회계 #위례세무사 #국세청 #국세청경력세무사사 #재산전문세무사 #상속전문세무사 #증여전문세무사 #세무사 #강동세무사 #강남세무사 #송파세무사 # #위례세무사추천 #기장대리세무사추천 #위례기장대리 #위례부가세신고세무사 #소득세신고세무사추천 #소득세신고 #부가세신고위례 #송파기장대리 #신고대리 #다가구주택양도세비과세 #옥탑방양도세 #옥탑방철거 #단독주택옥탑방