정비구역 내 부동산 소유권과 조합원 지위 양도

 

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정비사업 구역 내 부동산 소유자는 조합원 지위를 가지게 된다. 재개발의 경우 강제조합원주의를 택하고 있으므로 조합설립 동의 여부와 무관하게 조합원이 되는 반면, 강제조합원주의가 적용되지 않은 재건축사업의 경우 조합설립에 동의함으로써 조합원의 지위를 가지게 된다.

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정비사업에는 오랜 시간이 소요되므로, 그 기간 동안 부동산의 소유권이 바뀌는 사례가 많다. 투자, 취학, 결혼으로 인한 매매, 상속, 이혼, 증여 등 부동산 소유권이 바뀌는 사유도 다양하다. 조합원은 정비사업에 부동산을 출자하는 사람이기에, 출자 대상의 소유권이 바뀌면 조합원의 지위도 변경되어야 한다.

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이에 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제39조제2항에서는 투기수요 차단, 주택가격 안정 등의 정책적인 목적으로 투기과열지구에 대해서는 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 관리처분계획의 인가 후 조합원의 지위 승계가 불가능하다고 규정한다.

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다만 조합원의 지위 승계가 상속·이혼으로 인한 양도·양수의 경우 세대원의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료·취학·결혼으로 세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 아니한 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군으로 이전하는 경우 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하려는 경우 등은 예외로 하고 있다.

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관련하여, 재건축사업에서 분양주택에 대한 이전고시가 이루어진 이후라면 조합원지위 승계가 가능한지 문제된다. 조합원의 지위가 부동산의 소유권에 결부되어 있다고 본다면 당연히 조합원지위 승계가 가능하다고 볼 수 있다. 반면, 이전고시로 사실상 재건축사업이 마무리되었고 이전고시 이전의 종전자산이 아닌, 분양주택에 대해서는 조합원의 지위와 결부시킬 필요가 없다는 점에서 조합원지위 승계가 불필요하다고 볼 수도 있다. 이에 대해 우리 대법원은 “재건축사업이 시행된 결과 대지 또는 건축물을 분양받은 자는 이전고시 다음 날에 분양받은 대지 또는 건축물에 대한 소유권을 취득하게 되는데(도시정비법 제86조제2항), 재건축사업조합은 그 이후에도 조합원들과 청산금 또는 부과금을 정산하는 등 잔존 목적사업을 완수하고 해산을 거쳐 법인청산이 완료될 때까지 그 존립목적 범위 내에서 그 법인격을 유지하게 되고, 아울러 조합원의 지위 역시 그 한도에서 계속 유지된다. 그리고 이와 같이 이전고시가 이루어진 이후에는 이전고시가 이루어지기 전과는 달리 반드시 조합원의 지위와 분양받은 대지 또는 건축물의 소유권을 결부지어 조합사무를 처리할 필연성이 없다. 조합원 자격의 자동득실변경에 관한 도시정비법이나 피고 조합 정관의 규정은 이전고시 이전의 상황에 적용되는 것이고, 이전고시 이후의 경우에도 당연히 적용된다고 볼 수는 없다. 오히려, 이전고시 이후에는 민법의 사단법인 사원의 지위 및 그 득실변경에 관한 일반법리로 돌아가 대지 또는 건축물을 분양받은 조합원이 그 대지 또는 건축물을 제3자에게 양도 등 처분하는 경우에도 도시정비법과 정관에 특별한 정함이 없는 이상 조합원의 지위 역시 당연히 제3자에게 자동승계되지는 않는다고 봄이 타당하다”고 판시하였다(대법원 2024.4.25. 선고 2022두52874 판결).

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한편 투기과열지구는 주택법에 근거하여 주택가격이 급등하거나 주택에 대한 투기수요로 청약경쟁이 과열되어 무주택자 등 실수요자의 내집 마련 기회가 어려운 지역을 지정하게 되는데, 기존 지추가 지정되거나 지정이 해제될 수도 있다. 이와 관련하여, 재개발사업구역에서 투기과열지구 해제 전에 이미 조합원 지위를 양도한 경우, 해제의 효과가 소급 적용될 것인지 문제가 될 수 있다.

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아직 이에 대한 대법원의 판단은 없는 것으로 보이는데, 사견으로는 규제지역 해제 적용에 관하여 그 효력을 소급 적용할 것인지 여부에 대하여 별도의 규정을 두지 않은 이상, 양수인이 조합원 지위를 취득할 수는 없다고 생각된다.

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※출처 : 위클리한국주택경제신문(http://www.arunews.com)

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