고가주택 장기보유특별공제, 최대 80% 혜택 ‘거주’ 필수

 

 

 

 

12억원 이상의 ‘고가주택’을 보유한 분들에게는 양도소득세 절감에 중요한 ‘장기보유특별공제(이하 장특공제)’에 대한 정확한 이해가 필수다.

많은 분들이 비조정대상지역의 경우 단순히 오래 보유하기만 하면 100% 혜택을 받을 수 있다고 생각하지만, 실제로는 거주 기간이 중요한 변수가 된다.

거주 요건을 충족하지 않는다고 해서 비과세나 장특공제가 완전히 배제되는 것은 아니다.

다만, ‘1세대 1고가주택’ 양도의 경우 ‘일반’ 장특공제율과 ‘고율’ 장특공제율 중 하나를 적용받게 되며, 이때 ‘거주 여부’에 따라 공제율이 달라지게 된다.

‘고율’의 장특공제율은 10년 이상 거주할 경우 양도차익의 최대 80%까지 공제받을 수 있는 반면, ‘일반’ 장특공제율은 최대 30%까지만 공제 가능하다.

고율 장특공제를 받기 위한 최소 요건은 세대가 해당 주택에 최소 2년 이상 거주해야 한다는 점이다.

즉, 1세대 1고가주택 양도세를 최대한 줄이기 위해서는 최소 2년에서 최대 10년 동안의 거주 요건을 충족해야 한다.

 

 

[양도소득세 실수 사례]

 

박OO 씨는 2013년 5월, 송파구 소재 주택을 6억 원에 취득하고, 2023년 11월에 20억원에 양도했다. 취득 당시 송파구는 조정대상지역이 아니었다.

1주택 비과세 요건을 충족했으나, 12억원을 초과한 금액에 대해서는 양도세를 신고 및 납부해야 했다. 따라서 과세 양도차익을 계산해 기한 내에 신고했으나, 몇 개월 뒤 세무서로부터 편지를 받게 되었다. 편지를 받게 된 이유는 무엇일까?

A) 박OO 씨는 2년 이상 주택에 거주한 적이 없었음에도 불구하고, 고율의 장기보유특별공제율을 적용해 과세 양도차익을 과소 신고한 것이 문제였다.

그 결과, 원래 납부해야 했던 양도소득세 1.12억원이 2.68억원으로 경정되었고, 과소 신고 가산세 10%와 지연이자 연 8%까지 더해져 큰 세금 폭탄을 맞게 되었다.

 

 

[고가주택 장특공제율 계산 예시]

 

1. 보유기간 10년 + 거주기간 2년 : 장특공제율 48%(보유 10년*4% + 거주 2년*4%)

2. 보유기간 10년 + 거주기간 없음 : 장특공제율 20%(보유 10년*2%)

같은 보유기간임에도 불구하고, 단지 2년 거주 요건을 충족함으로써 공제율은 28%나 차이가 난다.

 

 

[양도소득세 절세 Check]

 

조정대상지역 지정 전이거나 비조정대상지역에서 주택을 취득한 경우, 1주택 비과세를 적용받기 위해서는 거주 요건이 필요 없지만, 고율의 고가주택 장특공제율을 적용받기 위해서는 최소 2년에서 최대 10년의 거주 요건이 필요하다는 점을 꼭 명심해야 한다.

 

※출처:한강

 

 

 

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