감정가액 과세, 단독·다가구주택과 꼬마빌딩 조세형평성은?

 

 

 

성동세무서장이 141억짜리 부동산에 대해 332억으로 감정평가하여 상속세를 96.5억 추징(97.8억 기납부)한 건에 대해 서울행정법원은 세무서의 손을 들어주었습니다.

서울행정법원은 ‘감정가액으로 과세하는 것은 정당한 권한이며, 소급감정하여 시가로 과세하는 것은 이유없는 차별이라고 볼 수 없다’고 보았습니다.

 

 

어떤 근거에 의해 감정가액 과세를 할 수 있었을까요?

 

세법에서는 부동산의 종류를 따지지 않고 평가기간이 경과한 후부터 법정결정기한 (상속세 과세표준 신고기한부터 9개월, 증여세 과세표준 신고기한부터 6개월)까지의 기간중에 매매가액, 감정가액 등이 있는 경우 납세자, 지방국세청장, 관할세무서장의 신청 및 평가심의위원회의 심의를 거쳐 매매가액, 감정가액 등으로 과세할 수 있습니다(상속세및증여세법 시행령 제49조).

 

평가기간이란 상속개시일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 증여일 전 6개월부터 증여일후 3개월)까지를 말합니다.

 

현재 국세청의 감정평가대상으로는 꼬마빌딩, 상가, 나대지에 한정하지 않고 겸용주택, 단독주택, 다가구주택 등에 대해서도 추징할 수 있는 근거법이 마련된 상태입니다.

다만, 상속세 및 증여세 사무처리규정 제72조에서는 상속세및증여세법과 다르게 감정평가대상을 축소하고 있습니다.

감정평가대상은 비주거용부동산 및 지목의 종류가 대지 등으로 지상에 건축물이 없는 나대지를 그 대상으로 하고 있으며 다음의 요건을 충족해야 합니다.

 

① 추정시가와 보충적 평가액의 차이가 10억원 이상인 경우

② 추정시가와 보충적 평가액 차이의 비율이 10%이상

☞ (추정시가 – 보충적평가액)/추정시가 ≥ 10%

 

 

감정평가액으로 추징하는 것은 언제까지 할 수 있나요?

 

상속의 경우에는 상속개시일의 말일부터 15개월, 증여의 경우에는 증여일의 말일부터 9개월이 지나면 감정가액으로 추징할 수 없습니다.

 

 

모든 부동산에 대해 감정평가를 받아야 할까요?

 

실무적으로는 감정평가수수료 예산이 한정되어 있기 때문에 꼬마빌딩, 상가, 나대지, 겸용주택은 일정금액 이하에 대해서는 기준시가신고가 거의 인정되고 있으며, 단독주택, 다가구주택에 대해서 기준시가로 신고하여도 추징사례가 드물게 있을 뿐 기준시가 신고가 이루어지고 있는 상태입니다.

 

금액기준은 상황에 따라 하향변동되고 있기 때문에 정확히 알기는 쉽지 않습니다. 금액기준 등에 대해서는 별도로 세무전문가의 상담을 받으시길 추천 드립니다.

 

단독주택, 다가구주택의 평가는 실무적으로 개별주택가격으로 상속세 및 증여세 신고를 많이 하고 있는데요.

그렇다면 꼬마빌딩과 단독주택, 다가구주택 소유자간에 상속세와 증여세 부담이 엇갈리는 것도 문제입니다.

 

여기서 중요한 점이 있습니다.

서두에 나온 사례처럼 이미 97.8억을 납부하였는데 또 96.5억원을 추징하면 어떤 납세자도 버틸 수가 없습니다. 결국 팔아야 하는 것이죠.

필자의 고객들도 엄청난 세금에 조금 더 버텨볼까 하다가 생활고로 인해 매각을 결정하시는 분들도 있었습니다.

 

다행히 연부연납기간이 10년으로 늘어나 급박한 상황은 면하게 되었지만, 결국 고객은 상속 즉시 매각을 추진하든지, 매각후 현금상속으로 가는 것이 마음편한 길이 될 수도 있겠습니다.

꼬마빌딩 관련하여 세무공무원이 감정하게 되면 최고감정가액으로 과세하는 성향이 있으므로 미리 감정하는 것을 권유하는 경우도 있지만, 스스로 감정하게 되면 결국 대법원에서 납세자 스스로 감정한 건에 대해 구제를 해주지 않을 가능성도 있다고 회자되고 있습니다.

 

현재 국세청은 감정평가대상을 확대하는 것을 고민하고 있으니 자산가들은 국세청의 동향에 대해 귀를 기울일 필요가 있습니다.

 

※출처 :세정일보(https://www.sejungilbo.com)

 

 

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· 현재 더감 세무회계 대표세무사

· 서울지방국세청 조사3국 (상속,자금출처, 주식변동,법인조사)

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