상속 부동산 양도소득세 0원으로 만드는 방법

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부동산을 상속받으면 세 가지 세금 문제가 발생합니다. 부동산을 취득하는 시점에 상속세와 취득세가, 부동산을 처분할 때는 양도소득세가 발생합니다.

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문제는 모든 상속인이 부동산 형태의 상속 재산을 원하는 게 아니라는 것입니다. 어떤 상속인은 개인 형편상 상속받은 부동산을 빨리 처분해 현금화하고 싶을 수 있습니다. 상속받은 부동산 운용을 두고 상속인들 간 이견이 있는 경우, 부동산을 처분해 상속인들이 현금의 형태로 상속받자는 의견이 나올 수도 있습니다.

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이런 경우 일차적으로 상속이 발생하기 전에 부동산을 처분하며 양도소득세를 내고, 이차적으로 현금의 형태로 재산을 상속받으며 상속세를 다시 내게 됩니다.

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그런데 부동산 형태로 상속받은 재산을 일정 기간 내에 처분한다면 양도소득세를 0원으로 만들 수 있습니다. 어떤 방식으로 양도소득세를 0원으로 만들 수 있는지 그 원리와 구체적인 방법을 살펴보겠습니다. 먼저 두 가지 원리를 이해해야 합니다.

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절세 원리 ① : 양도소득세 과세 방식

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양도소득세는 양도가액과 취득가액의 차이에 대해 부과되는 세금입니다. 가령 부모님이 아파트를 6억원에 취득해 11억원에 처분하면 양도소득세는 차익인 5억원에 대해 부과됩니다. 따라서 부모님이 돌아가시기 전 부동산을 처분한다면, 부동산 처분 시점의 양도가액과 부모님의 취득가액의 차이에 대해 양도소득세가 발생합니다.

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상속인인 자녀가 상속받은 이후 부동산을 처분한다면, 양도소득세는 상속받은 시점의 부동산 시가와 처분 시점의 양도가액 차이에 대해 발생합니다.

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절세 원리 ② : 상속재산 평가 방식

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부동산을 상속받는 경우 상속개시일의 부동산 시가 평가액을 기준으로 상속세가 매겨집니다. 상속재산을 평가하는 방식에는 매매가액, 감정가액, 유사 매매사례 가액 등 여러 가지가 있습니다. 그런데 상속개시일 전후 6개월 이내 해당 부동산을 처분한다면, 그 처분가액이 상속개시일 현재 부동산 평가액으로 인정됩니다.

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이 두 가지 절세 원리를 결합하면 상속받은 부동산의 양도소득세를 0원으로 만들 수 있습니다. 부모님이 4년 전 6억원에 취득한 부동산을 상속개시일 전후 11억원에 파는 상황을 가정하겠습니다.

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부모님이 돌아가시기 직전에 보유하고 있던 부동산을 처분하는 경우, 1가구 1주택 비과세 대상이 아니라면 양도소득세가 약 1억7000만원 발생합니다.

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그런데 자녀들이 부모님께 부동산을 지분 형태로 상속받고, 상속개시일로부터 6개월 이내 11억원에 처분하면(잔금까지 치를 경우) 양도소득세는 0원이 됩니다. 부동산의 양도가액과 취득가액 모두 11억원이기에 양도차익을 0원으로 보는 것입니다.

사진=혜움

이러한 방식으로 양도소득세를 없애는 것은 상속받는 부동산의 주택 여부나 상속인의 다주택자 여부와 관계없이 적용됩니다. 매우 효과적인 절세 방법이기 때문에 상속받은 부동산을 처분할 예정이라면 반드시 알아야 하는 내용입니다.

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물론 상속 전에 부동산을 양도하는 경우와 상속 후에 부동산을 양도하는 경우 모두 상속세는 정상적으로 부과됩니다. 따라서 위와 같은 방식으로 양도소득세를 없애고, 각종 상속공제를 최대한 활용해 상속세를 줄인다면 최소한의 비용으로 상속과 부동산 처분을 진행할 수 있습니다.

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상속 이후 6개월이 지났더라도 상속세 신고 기한으로부터 9개월 이내 부동산을 처분한다면 같은 방식으로 양도소득세를 없앨 수 있습니다.

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하지만 이 경우 평가심의위원회라는 별도의 절차가 필요하고, 기존 상속세 신고 금액에 변동이 생길 수 있습니다. 따라서 상속받은 부동산을 가까운 시일 내 처분할 계획이라면 상속개시일로부터 가급적 6개월 이내 처분하는 방식을 고려하시길 바랍니다.

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※ 출처: 한경닷컴 The Moneyist

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· (전)국세청 24년 근무

· 현재 더감 세무회계 대표세무사

· 서울지방국세청 조사3국 (상속,자금출처, 주식변동,법인조사)

· 강남세무서 재산팀장(양도세,상속세.증여세 조사실무)

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