상속 재산 양도세 줄이려면 감정평가 활용해야

 

 

 

 

상속세는 기초공제와 가족공제를 합친 금액과 5억원의 일괄공제중 큰 금액을 공제 받을 수있다. 그러니까 상속이 발생하면 최소 5억원은 기본적으로 공제가 가능하다는 의미다. 여기에 배우자가 생존한 경우 최소 5억원에서 최대 30억원까지의 범위내에서 배우자가 실제 상속받은 금액을 한도로 공제한다. 다만 배우자가 실제 상속받은 금액이 법정 상속지분을 초과할 경우에는 배우자의 법정 상속지분가액을 공제한다. 따라서 배우자가 생존한 경우 일반적으로 상속공제는 일 괄공제 5억원과 배우자공제로 최소 5억원 등 최소 10억원에 이른다.

 

일괄공제와 배우자공제를 감안하면 상속재산이 10억원 이하인 경우에는 부담하여야 할 상속세는 없다. 이럴 경우에도 상속세를 신고해야 하는지, 아니면 신고를 안해도 되는지 의문이 있을 수 있다.

 

일단 상속세를 신고하지 않는 경우 세무서장은 무신고 가산세를 매길 수 있다. 그런데 무신고 가산세는 납부할 세금을 기초로 하여 산출한다. 따라서 납부할 세금이 없다면 신고를 하지 않았더라도 가산세를 물지 않아도 된다. 결과적으로 배 우자가 생존한 상태에서 상속재산이 10억원 이하인 경우 상속세 신고를 하지 않아도 가산세등 세금추징이 없으므로 손해를 볼 일은 없다.

 

 

기준시가보다 감정가액이 유리한 이유

 

그런데 상속재산이 10억원 이하인 경우에도 고려해야 할 사안이 있다. 상속받은 부동산을 나중에 양도할 때의 양도소득세를 따져 봐야 한다. 예를 들어 배우자가 생존한 상태에서 유일한 상속재산이 상가 1채이며 이 상가의 기준시가가 5억 원, 감정가액은 10억원인 경우를 생각해 보자. 상속받은지 5년후 이 상가를15억원에 매매한다고 할때 상속 받은 상가의가액을 어떻게 확정하느냐에 따라 양도세에 매우 큰 차이가 발생한다.

감정을 받지 않고 신고도 하지 않거나, 상속세 신고를 하였지만 기준시가로 신고를 한 경우 양도세는 다음과 같다.

 

(양도가액 15억원-취득가액 5억원-장특공제 1억원)× 42% -누진공제 3294만원+지방세 = 3억8000만원)

 

만약 감정을 받았다면 양도소득세는 다음과 같다

 

(양도가액 15억원-취득가액 10억원-장특공제 5000만원) ×40% -누진공제 2594만원+지방세=1억7000만원)

 

상속받은 부동산을 양도할 때의 취득가액은 상속일 현재의 상속세법에서 규정한 방법으로 평가한 가액이다. 상속세법에서 규정하고 있는 부동산의 평가방법은 매우 복잡하여 이글에서 전부 설명 할 수는 없지만 크게 보면 첫번째는 감정가액이고 감정가액이 없는 경우에는 기준시가(고시가액)로 한다.

 

위 사례의 경우처럼 상속재산이 10억원 이하로 상속세 부담이 없다고 판단하여 감정평가를 받아 놓지 않으면 나중에 상속부동산을 양도할 때의 취득가액은 기준시가가 되어 3억 8000만원의 양도세를 부담하여야 한다. 하지만 감정을 받아 놓는다면 상속재산이 5억원에서 10억원으로 증가한다. 하지만 그래도 상속공제 금액인 10억원 이내이므로 상속세의 부담은 없다. 그런데 나중에 양도할 때의 양도소득세는 1억 7000만원으로 감정을 받는 것과 받지 않는 것의 양도세 차이는 2억1000만원이나 된다.

 

양도소득세를 계산할 때 취득가액은 상속 당시의 가액을 평가한 금액이므로 상속 당시 감정평가를 받은 후에 상속세 신고를 하지 않더라도 양도세를 계산할 때는 감정가액을 취득가액으로 공제받을 수 있다.

 

즉 상속 당시의 가액에 대해 감정평가를 받았느냐가 중요 한것이지 상속세신고 여부에 따라감정받은 가액을 인정할 것인지 안할 것인지가 결정되는 것은 아니다. 그러므로 감정평가를 받은 결과 상속재산이 10억원 이하인 경우에는 상속세를 신고하여도 되고 설령 신고를안한다고해도 향후 양도 소득세 계산 시 취득가액은 감정평가액으로 인정받을 수 있기 때문에 불이익은 없다.

 

상속세법에서는 감정평가의 경우 상속일 전후 6개월 내에 받은 감정가액만을 인정해주고 있다. 예외적으로 일정요건을 갖춘 경우 상속일을 기준으로 전2년, 후 1년3개월 내에 받은 감정가액도 인정해 주고 있다. 이 기간을 벗어난 시점에 받은 감정가액은 인정하지 않고 있다.

 

상속을 받은 시점에 는감정을 받지 않았지만 5년후 양도할 때 상속 당시의 시점을 기준으로소급해서 감정을 받는 경우 소급 감정한 가액을 인정해 줄 것인가에 대해 논란이 있지만 최 근의 법원 판결을 보면 이런 경우 소급감정을 인정해 주지 않는 경향을 보인다.

 

 

 

10억 이하는 상속세보다 양도세율이 높아

 

상속받은 부동산에 대한 감정평가 전략은 상속세 공제금 액 한도 내에서만 활용할 사안은 아니다. 상속세를 조금 부담 하더라도 나중에 양도할 때 양도세가 줄어든다면 감정평가를 하는 것이 절세의 기본이다. 왜냐하면 일반적으로 상속세율이 높은 것은 맞지만 10억원 이하의 경우에는 양도세율이 높기 때문이다.

 

예를 들어 배우자가 생존한 상태에서 하나뿐인 상속재산의 기준시가가 8억원이고 감정평가액은 12억원이며 이 상속재산 을 상속 5년 후 16억원으로 처분하는 경우를 보자.

 

감정을 받지 않았다면 상속재산가액은 8억원이므로 상속 공제 10억원에 미달하여 부담하여야 할 상속세는 없다. 따라서 신고를 하지 않더라도 불이익은 없다. 하지만 나중에 양도 할 때의 양도소득세는 2억9300만원이 된다

 

(양도가액 16억원-취득가액 8억원-장특공제 8000만원)×42% -누진공제 3594만원+지방세=2억9300만원)

 

반면 상속재산을 감정평가한다면 상속재산가액은 8억 원이 아니라 12억원이 되므로 상속세를 부담하여야 한다. 이 경우 상속세는 공제금액 10억원을 초과하는 2억원에 대 해 3000만원을 부담하게 된다. (상속재산 12억원-일괄공 제 5억원-배우자공제 5억원)×20%-누진공제 1000만원 =3000만원) 하지만 상속 이후 이 부동산을 양도할 때의 양 도소득세는 1억3000만원에 그친다.(양도가액 16억원-취득 가액 12억원-장특공제 4000만원)×40% -누진공제 2594 만원+지방세=1억3000만원) 감정평가를 함으로써 부담하는 상속세 3000만원과, 양도세 1억3000만원을 합치면 총 부담세액은 1억6000만원으로 감정평가를 하지 않는 경우 부 담할 양도세부담액 2억9300만원보다는 1억3300만원이 절세됨을알수있다.

 

부동산을 감정평가할 때 기준시가가 10억원 이상인 부동산은 2군데 이상의 감정평가법인으로부터 감정을 받은 가액을 평균하여 부동산 가액을 평가하지만 기준시가가 10억원 이하인 부동산은 1군데의 감정평가 법인으로부터 받은 감정가액도 인정하기 때문에 감정평가 비용도 크게 부담되지 않는다.

 

상속인들이 상속받은 부동산에 대한 평가를 감정가액으로 하지 않고 기준시가로 신고한 경우 세무서장은 국세청이 비용을 부담하여 감정평가를 해서 상속세를 추징할 수 있다고 법률에 규정되어 있다. 이 규정은 “할 수도 있다”이기 때문에 안 할 수도 있는데, 실제 행정에서는 감정가액과 기준시가의 차액이 10억원 이상인 경우에 한하여 국세청이 감정을 한다고 고시하였다. 때문에 그 이하의 차이가 나는 부동산에 대해서는 상속인들이 기준시가로 신고한 경우 국세청이 감정평가를 하지 않을 가능성이크기 때문에 결국 상속재산가액은 기준시가가 되어 향후 양도할 경우 양도소득세에 영향을 미치게 된다.

 

※출처 : 주간조선(http://weekly.chosun.com)

 

 

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· (전)국세청 24년 근무

· 현재 더감 세무회계 대표세무사

· 서울지방국세청 조사3국 (상속,자금출처, 주식변동,법인조사)

· 강남세무서 재산팀장(양도세,상속세.증여세 조사실무)

· 역삼세무서 재산조사반장(양도세.상속세.증여세 조사실무)

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▶한양대산업공학과 졸업, LG본사연구개발부근무

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▶공인중개사 시험 합격, 세무서 재산분야 팀장요원 자격시험 합격

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