[종소세 절세 TIP] 1주택 임대자는 무조건 비과세? '그때그때' 달라요

 

 

 

 

1주택 기준시가 12억원 이하 월세수입 과세 안돼

주택임대수입 2천만원 초과시 다른 소득과 합산

 

5월 종합소득세 신고의 달이다. 주택을 세놓고 임대소득을 받는 임대사업자들도 종합소득세 신고를 해야 한다. 주택임대소득은 원칙적으로 과세대상에 포함되지만, 서민 주거 안정을 위해 소형주택 임대 등은 과세대상에 제외된다.

 

주택임대소득 과세대상은 보유주택 수(부부 합산해 계산)와 임대유형별로 과세요건이 다르다. 1주택자라 하더라도 △기준시가 12억원 이상 주택 월세수입 △국외 소재 주택 월세수입은 과세대상이다. 2주택은 △모든 월세 수입, 3주택 이상은 △모든 월세 수입 또는 △비소형주택을 3채 이상 보유하고 보증금·전세금 합계가 3억원을 넘는 경우가 해당된다.

 

1주택과 2주택의 전세금·보증금은 과세하지 않으며, 1주택은 기준시가 12억원 이하 주택 월세수입은 과세대상이 아니다. 3주택의 경우 소형주택(주거 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하) 보증금·전세금과 비소형주택 보증금·전세금 합계 3억원 이하는 과세대상이 아니다.

 

주택임대 소득세는 주택임대 총수입금액이 2천만원을 넘느냐에 따라 계산방법이 달라진다. 주택임대 총수입금액이 2천만원을 넘으면 다른 종합과세대상 소득과 함께 합산해 종합과세해야 하며, 2천만원 이하인 경우는 주택임대소득만 분리과세(세율 14%)하는 방법과 종합과세하는 방법 중 선택해 신고할 수 있다.

 

분리과세 방법은 필요경비율 50%(주택임대업 등록한 경우 60%)로 하여 기본공제는 200만원(주택임대업 등록한 경우 400만원) 인정한다. 종합소득 과세방식과 비교하여 낮은 금액으로 선택할 수 있으며, 기본공제는 분리과세소득을 제외한 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우에만 적용한다. 주택임대소득에서 발생한 결손금과 이월결손금은 근로소득금액 등 다른 종합소득금액에서 공제 가능하다.

 

한편 정부는 전세시장 안정화를 위해 2026년 12월31일까지 간주임대료 계산할 때 소형주택에 대한 전세보증금을 주택 수에 포함하지 않는다. 간주임대료는 전·월세 보증금에서 발생하는 수익을 임대료로 간주해 과세하는 금액을 말한다.

 

간주임대료 계산시 제외되는 소형주택은 주거 용도로만 쓰이는 면적이 1호 또는 1세대당 40㎡(2018년 귀속까지 60㎡) 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 2억원(2018년 귀속까지 3억원) 이하인 주택을 말한다.

 

간주임대료 계산 사례를 보면, 예를 들어 전세보증금 합계 3억원이 넘고 3주택(109㎡ 3채)을 가졌다면 과세대상이다. 반면 전세보증금 합계 3억원을 넘은 같은 3주택자라도 109㎡ 2채, 기준시가 2억원 이하인 40㎡ 1채를 보유했다면 비과세대상이다. 소형주택(기준시가 2억 원 이하인 40㎡ 주택 1채)이 제외돼 2주택이 됐기 떄문이다.

 

같은 맥락에서 전세보증금 합계 3억원을 초과한 4주택자도 비과세 대상인 경우가 있다. 109㎡ 2채, 기준시가 2억원 이하인 40㎡ 2채를 보유한 경우 소형주택이 제외돼 2주택이 되기 때문이다.

 

109㎡ 3채, 기준시가 2억원 이하 40㎡ 1채를 보유한 4주택자라면 어떨까? 3주택(109㎡ 3채)의 전세보증금 합계가 3억원 초과되면 과세대상이다. 3억원 이하인 경우는 비과세된다.

 

 

※참고자료=국세청 2024년 세금절약가이드

[출처] 한국세정신문 (http://www.taxtimes.co.kr)

 

◆ 더감세무회계 정해경세무사는 국세청에서 24년을 한결같이 상속.증여.양도에 관한 조사와 자금출처등의 일을 하였습니다. 근무하며 얻은 현장실무 경력을 바탕으로 고객님께서 해결하지 못한 재산상속,증여, 양도등의 어려운 일들, 세금조사및 조세불복 등 어려운 일들을 상담및 해결해 드리고 있으니 언제든 전화 또는 내방해 주시면 ​최선의 방법과 결과를 제공해 드리겠습니다.

​☎ 031-8023-9440

​

◆ 더감세무회계 정해경 세무사의 경력

· (전)국세청 24년 근무

· 현재 더감 세무회계 대표세무사

· 서울지방국세청 조사3국 (상속,자금출처, 주식변동,법인조사)

· 강남세무서 재산팀장(양도세,상속세.증여세 조사실무)

· 역삼세무서 재산조사반장(양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 서초세무서 재산팀장(양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 성북세무서 재산팀장(양도세,상속세.증여세 조사실무)

· 용산세무서 재산팀장(양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 송파 세무서(부가세,소득세 실무)

· 동대문 세무서(부가세,소득세 실무)

· 중랑세무서(부가세,소득세 실무)

​

▶한양대산업공학과 졸업, LG본사연구개발부근무

▶세무공채시험 7급 수석합격, 세무사 시험 합격

▶공인중개사 시험 합격, 세무서 재산분야 팀장요원 자격시험 합격

​

​

 

 

​

​

#더감 #더감세무회계 #위례세무사 #국세청 #국세청경력24년 #재산전문세무사 #상속전문세무사 #증여전문세무사 #세무사 #강동세무사 #강남세무사 #송파세무사 # #위례세무사추천 #기장대리세무사추천 #위례기장대리 #위례부가세신고세무사 #소득세신고세무사추천 #소득세신고 #부가세신고위례 #송파기장대리 #신고대리 #주택임대소득과세대상 #간주임대료계산시제외 #주택임대소득세 #분리과세방법 #주택임대수입2천만원초과 #종합소득세절세팁

​