상속개시 후 절세전략

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- 배우자 상속공제와 연대납부의무

- 동거주택 상속공제

- 공동 상속주택의 절세전략

- 상속주택이 2개 이상인 경우 절세전략

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피상속인이 사망한 경우 다수의 상속인 중 누가 어떤 재산을 상속 받는 것이 유리할지는 당장 부담하여야 하는 상속세 절세와 추후 상속받은 재산의 양도에 따른 양도세 절세를 검토하여야 하는데

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상속세 절세를 위한 배우자 상속공제 및 동거주택 상속공제와 상속받은 주택 및 상속인의 기존주택 양도에 대한 절세전략을 설명 드리겠습니다.

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□ 상 속 공 제

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▶ 배우자 상속공제와 연대납부의무

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배우자가 있는 경우 배우자 상속공제는 총상속재산 중 배우자의 법정지분율을 곱한 금액 범위 내에서 배우자가 실제로 상속받는 금액을 공제받을 수 있다.

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다만, 배우자 상속공제는 총상속 재산금액에 배우자 법정지분율은 곱한 금액에서 사전증여재산가액을 차감함 금액과 30억 중 적은 금액으로 한도로 하고, 실제 상속받은 금액이 5억원 이하이면 5억원를 공제한다.

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상속세는 상속인들이 상속받은 재산한도 내에서 연대납부의무 제도가 있는데 이는 상속인 일인이 다른 상속인의 상속세를 납부하여도 증여세가 과세되지 않는다는 규정이다.

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따라서 배우자에게 배우자 상속공제 한도(총 상속재산에 법정지분율 곱한 금액)까지 예금 등 현금화 가능한 재산을 최대한 상속하여 상속재산 가액에서 차감하여 상속세 부담세액을 최대한 줄이고,

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납부해야 할 상속세는 배우자가 상속받은 재산으로 다른 상속인의 상속세도 납부하면 상속세를 절세하고, 자녀들에게 상속세나 증여세 부담없이 재산을 넘겨 줄 수 있다.

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한편 증여세도 수증자(자녀 등)가 국외 거주로 비거주자에 해당하는 경우 수증자의 증여세에 대하여 국내 거주 증여자에게 연대납부의무가 있다.

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따라서 자녀 등이 국외거주로 비거주자에 해당할 때 국내재산 등을 증여하고 증여세는 국내거주 증여자가 납부하면 수증자가 부담해야할 증여세만큼 세금부담 없이 증여할 수 있다.

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▶ 동거주택 상속공제

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상속개시일로부터 소급하여 10년 이상 계속하여 하나의 주택에서 동거한 자녀(배우자는 제외)가 부모로부터 1세대 1주택의 요건을 충족하는 동거주택을 상속 받으면 동거주택 상속공제를 받을 수 있다.

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동거주택 상속공제금액은 주택가액에 동 주택에 설정된 대출금을 차감한 금액이며 6억원을 한도로 한다.

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10년 이상 계속 동거기간 계산할 때 자녀의 미성년 기간은 포함하지 않으므로 성년이 되고나서 10년간 계속 부모와 동거하여야 하며, 자녀가 학업이나 직장, 징집, 요양목적으로 별거한 경우 계속 동거한 것으로 인정하지만 별거한 기간은 10년에 포함하지 않는다.

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여러 명의 자녀가 공동으로 주택을 상속받는 경우 10년 이상 동거한 자녀가 상속받는 지분에 해당하는 주택가액만 공제한다.

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따라서 사망한 부모의 재산이 주택과 다른 재산으로 구성되어 있고, 상속인 중 부모와 10년 이상 동거한 자녀가 있는 경우 재산을 분할할 때 계속 동거했던 무주택 자녀에게 주택을 상속하면 상속세를 절세할 수 있다.

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□ 상속재산의 분할

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▶ 무주택자가 상속 받은 주택

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부모와 별도세대인 무주택자가 부모로부터 1주택을 상속받으면 주택을 상속받은 날로부터 2년간 보유하고, 보유기간 중 2년간 거주(상속받을 당시 주택의 소재지가 조정대상 지역인 경우에만 거주요건 추가) 후 동 상속주택 양도하는 경우 1세대1주택 양도소득세 비과세 적용 받을 수 있다

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한편 부모와 동일세대인 무주택자가 부모로부터 1주택을 상속받는 경우에 2년간 보유기간과 거주기간을 계산할 때 기산일은 상속받은 날이 아니라 부모와 함께 거주한 날부터 계산한다.

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다만 상속받은 주택이 12억원을 초과하여 12억 초과분에 양도소득세 계산할 때 차감하는 장기보유 특별공제액 계산을 위한 보유기간은 동일세대원이 된 시점부터 계산하지 않고 상속개시 일부터 계산한다.

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따라서 상속인 중 무주택자가 있는 경우 상속주택 양도 시 1세대1주택 비과세를 받을 수 있는 동일세대 또는 별도세대 무주택자가 상속받는 것이 좋다.

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▶ 상속주택 외 기존주택을 양도하는 경우

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1주택(이하 “기존주택”이라 한다)을 소유한 상속인이 피상속인으로부터 1주택(이하 “상속주택”이라 한다)을 상속받은 경우로서 상속개시일 현재 보유하고 있던 기존주택을 양도하는 경우 상속주택은 주택 수에 포함하지 않는다(이하 “상속주택에 대한 특례규정”이라 한다)

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즉 상속주택은 소유하지 않은 것으로 보므로 기존 주택이 1세대1주택 비과세 요건을 갖춘 경우 비과세를 받을 수 있다.

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다만 상속인(배우자, 자녀) 이외의 손자・손녀(대습상속의 경우는 가능)가 주택을 상속받는 경우 손자・손녀의 기존주택은 비과세 적용 받을 수 없고, 상속인이 주택을 상속 받는 경우에도 기존주택 1세대1주택 비과세를 받기위해서는 별도세대의 자녀가 상속받아야 한다.

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1주택을 소유한 동거세대의 경우 상속개시일 이전부터 1세대 2주택(피상속인 주택과 상속인 주택)이므로 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 없다. 다만, 부모님 봉양을 위한 합가의 경우 동거세대도 기존주택 비과세를 받을 수 있다.

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2주택을 보유한 부모로부터 상속개시 전 2년 이내에 1주택을 증여 받고 부모가 사망하여 또 다른 주택을 상속 받는 경우 상속 전 증여받은 주택은 비과세를 적용받을 수 없으며

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주택을 상속받은 이후에 구입한 주택을 양도하는 경우 상속주택도 1주택으로 보아 1세대 2주택이 되므로 새로 구입한 주택은 1세대 1주택 비과세를 적용 받을 수 없다.

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▶ 상속 주택을 처분하는 경우

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상속주택과 일반주택을 가진 사람이 상속주택을 상속개시일로부터 5년 이내에 양도하는 경우 1세대 2주택 중과세율 적용하지 않고 기본세율을 적용하며 장기보유특별공제도 받을 수 있다,

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그러나 상속주택을 상속개시일로부터 5년 이후에 양도하는 경우 양도소득세 중과세율(기본세율에 20% 가산한 세율)을 적용하고, 장기보유 특별공제도 배제한다.

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다만, 23년 세법개정으로 25.5.9일까지 양도소득세 중과세율 적용 및 장기보유 특별공제 배제 규정을 한시적으로 적용하지 않고 있다.

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▶ 공동으로 상속받은 주택

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하나의 주택을 여러 사람이 공동으로 상속 받는 경우 공동 상속주택은 상속등기 당시 지분율이 가장 큰 사람(이하 “최대지분권자”라 한다)의 상속주택으로 보고 상속주택에 대한 특례규정을 적용한다.

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이때 지분율이 같은 경우 그 주택에 거주하는 사람을 최대지분권자로하고, 지분율이 같고 그 주택에 거주하는 사람이 없는 경우에는 최연장자를 최대지분권자로 한다.

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공동 상속인 중 최대지분권자 이외의 소수지분권자는 어떠한 경우에도 상속주택을 소유하지 않는 것으로 본다. 즉 기존주택을 매도할 때 상속주택을 소유하지 않은 것으로 보고, 상속주택 소수지분 상속 후에 취득한 일반주택도 1세대1주택 비과세 요건을 충족하면 상속주택 소수지분에 관계없이 비과세하고, 소수지분 상속주택이 여러 개인 경우에도 기존주택은 비과세를 적용받을 수 있다.

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한편 증여나, 매매로 하나의 주택을 공동 소유하는 경우 소수지분 주택도 1주택으로 보므로 다른 주택은 1세대1주택 비과세를 적용 받을 수 없다.

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여러 자녀가 주택을 공동으로 상속받는 경우 각자의 상황을 반영하여 지분비율을 조정할 필요가 있다

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예를 들면 상속시점에 무주택자이나 상속 이후에 주택을 구입코자 하는 경우 소수지분율로 주택을 상속받으면 상속 이후에 구입한 주택에 대하여도 비과세 적용을 받을 수 있다.

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▶ 상속주택이 2개 이상인 경우

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상속 주택이 1주택인 경우 상속인 소유 일반주택이 1세대1주택 비과세요건에 해당하는 경우 상속주택은 주택으로 보지 않지만 상속주택이 2주택 이상인 경우 주택으로 보지 않는 주택은 선순위 주택(피상속인의 소유기간이 긴 주택, 거주기간이 긴 주택, 상속개시 당시 거주한 주택, 기준시가가 가장 높은 주택 순)만 상속주택으로 보아 주택 수에 포함하지 않고 그 외의 주택은 주택 수에 포함한다.

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그러므로 1주택을 소유한 자녀들이 여러 주택을 각각 상속받는 경우 선순위 주택(이하 “상속주택”이라 한다)을 상속받는 자녀만 상속주택 특례를 적용 받을 수 있고, 나머지 자녀들은 일반주택이 하나 더 늘어난 결과가 되어 1세대 2주택자가 된다.

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그리고 기존주택 1개와 상속주택 1개만 있는 경우 기존주택 매도 시 비과세를 받고, 상속주택을 5년 이내 양도하면 상속주택도 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있다(이하 “상속주택에 대한 특례규정”이라한다).

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따라서 1주택을 소유한 자녀가 2주택을 상속받은 경우 상속주택으로 인정되지 않는 주택을 먼저 양도하여 기존주택 1개와 상속주택 1개인 상태를 만든 후 기존주택을 양도하여 비과세를 받고, 상속으로부터 5년 이내에 상속주택을 양도하여 상속주택도 1세대 1주택 비과세를 적용받는 것이 유리하다.

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▶ 상속받은 주택에 대한 종합부동산세

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보유주택이 3주택이상인 경우 종합부동산세는 높은 세율(0.5%~5%)이 적용하지만 상속주택은 상속개시일로부터 5년간 주택 수에서 제외하고 5년이 지나면 다른 일반주택과 같이 주택 수에 포함하여 세율을 적용한다.

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종합부동산세법에서 공동으로 소유하는 주택의 경우 공동소유자 각자가 하나의 주택을 보유한 것으로 보아 주택 수를 계산한다.

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따라서 공동 상속주택의 경우도 상속개시일로부터 5년이 경과하면 공동상속인 각자가 하나의 주택을 보유한 것으로 보아 주택수를 계산한다.

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다만, 지분율이 40%이하이거나 지분에 해당하는 공시가격이 6억원 이하인 주택은 주택 수에서 제외한다.

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상기와 같이 상속세 절세를 위해서는 배우자 상속공제 한도액까지 예금 등 현금화 가능한 재산을 최대한 배우자에게 상속하여 상속세 부담을 최대한 줄이고, 상속세 연대납세의무 규정을 활용하여 배우자가 상속받은 재산으로 다른 상속인의 상속세도 납부하면 상속세를 절세하고, 자녀들에게 상속세나 증여세 부담없이 재산을 넘겨 줄 수 있고.

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상속 주택의 경우 10년 이상 동거한 무주택 상속인이 있으면 동거주택 상속공제(6억한도) 및 상속재산 1세대1주택 비과세를 고려하여 동거 무주택자 또는 별도세대 무주택자에게 상속하는 것이 좋으며

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공동상속의 경우 최대지분권자의 주택으로 보고 소수지분권자는 없는 것으로 보므로 무주택 상속인을 최대지분권자로 재산분할 하여야하고,

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상속주택이 2주택 이상인 경우 상속주택 특례규정을 적용받을 수 있는 상속인에게 선순위 상속주택을 상속하여야 상속주택과 기존주택 양도소득세를 비과세 받을 수 있으며

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1주택을 소유한 자녀가 2주택을 상속받은 경우 상속주택으로 인정되지 않는 주택을 먼저 양도하여 기존주택 1개와 상속주택 1개인 상태를 만든 후 기존주택과 상속주택을 양도하여야 양도소득세 절세할 수 있습니다.

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이상으로 부모의 사망으로 상속개시된 경우 상속인간의 재산분할 할 때 상속세 절세와 상속 후 기존주택이나 상속주택 양도소득세 절세 등을 알아 보았습니다.

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출처 : 소믈리에타임즈(https://www.sommeliertimes.com)

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· 현재 더감 세무회계 대표세무사

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· 강남세무서 재산팀장(양도세,상속세.증여세 조사실무)

· 역삼세무서 재산조사반장(양도세.상속세.증여세 조사실무)

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