보유기간 리셋 사라져, 3주택자도 매도순서에 따라 양도세 절세

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1세대1주택 양도세 비과세는 실제 취득한 날부터 보유기간 2년을 따져 양도세 비과세를 적용하지만, 보유기간 리셋제도때문에 다주택을 보유한 기간은 제외하고 최종적으로 1주택만 보유하게 된 날로부터 보유기간 2년을 기산하게 됩니다.

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이 제도로 인해 수많은 사람들이 눈물을 흘리면서 양도세를 토해내는 사례들이 많았습니다만, 다행히 이 제도는 악법이라는 오명을 남기면서 2022.05.09. 양도분까지만 적용되고 역사속으로 사라졌습니다.

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그런데 인터넷에서는 과거 상담사례들이 즐비하고, 보유기간리셋으로 혼쭐난 고객들이 반신반의하면서 세무상담을 하고 있습니다.

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보유기간리셋제도는 사라졌으며, 보유기간의 계산은 취득일부터 양도일까지로 합니다(소득세법 시행령 제154조 제5항). 다만, 주택이 아닌 건물을 사실상 주거용으로 사용하거나 공부상의 용도를 주택으로 변경하는 경우 보유기간은 그 자산을 사실상 주거용으로 사용한 날부터 양도한 날까지로 합니다.

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보유기간리셋제도가 사라졌기 때문에 3주택자도 양도순서에 따라 양도세 비과세를 적용받을 수 있는데요. 사례를 들어 설명하겠습니다.

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15억짜리 A 아파트(보유기간 10년, 거주기간 10년, 양도차익 10억)와 5억짜리 B아파트(보유기간 10년, 양도차익 3억), 2023.8월에 12억에 취득한 C아파트가 있는 홍길동씨. 보유아파트 A와 B를 모두 매각하고자 합니다. 어떻게 매도해야 세금을 가장 적게 낼까요?

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세 아파트는 조정대상지역에 소재하고 있고, A와 B아파트는 양도세 비과세 적용시 거주요건이 필요 없는 아파트입니다. 현행 양도세중과 유예제도가 시행되고 있습니다.

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두 아파트는 매도순서에 따라 양도세가 달라지는데요. 남은 2주택에 대해 일시적2주택 양도세 비과세 규정의 적용이 가능한 것이죠.

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첫째, A아파트를 먼저 매각하는 경우 A아파트에 대한 양도소득세(지방소득세 포함)는 328,911,000원입니다. 이후 B아파트를 C아파트 매수일로부터 2년이내 매각시 B아파트 는 12억이하이므로 양도소득세는 없습니다. 총부담액은 328,911,000원입니다.

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둘째, B아파트를 먼저 매각하는 경우 양도소득세(지방소득세 포함)는 77,341,000원입니다. 이후 동일연도에 A아파트 매각시 양도소득세(지방소득세 포함)는 16,720,000원입니다. 총부담액은 94,061,000원입니다.

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만약 A아파트를 다음연도에 매각하면 A아파트에 대한 양도소득세(지방소득세 포함)는 4,801,500원입니다. 총부담액은 82,142,500원입니다. 동일연도 매각과 다음연도 매각의 추가절세효과는 11,918,500원입니다.

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매도순서에 따라 다음과 같은 절세효과가 발생하였습니다.

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※ 출처 : 세정일보(https://www.sejungilbo.com)

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· (전)국세청 24년 근무

· 현재 더감 세무회계 대표세무사

· 서울지방국세청 조사3국 (상속,자금출처, 주식변동,법인조사)

· 강남세무서 재산팀장(양도세,상속세.증여세 조사실무)

· 역삼세무서 재산조사반장(양도세.상속세.증여세 조사실무)

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