주택 양도전 공부 정리해야- 공부상 주택인 상가

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아파트 1채와 상가건물을 소유하고 있는 홍길동씨는 거주하던 아파트를 팔고 단독주택으로 이사했으나 1세대 1주택 비과세 대상으로 보아 양도소득세를 신고하지 않았다.

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그런데 몇 달 후 세무서에서 양도소득세 4,500만원을 납부하라는 고지서가 발부되어 내용을 알아보니 상가건물 중 일부가 주택으로 등재되어 있어 1세대 2주택 소유자에 해당되므로 양도소득세를 내야 한다는 것이다.

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건축물관리대장에는 상가건물 중 일부가 주택으로 등재되어 있지만 아파트를 양도할 당시에는 점포로 임대하고 있어 사실상은 주택이 아니었다. 이런 경우에는 어떻게 해야 구제를 받을 수 있나.

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1세대 1주택에서 ‘주택’이란 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하며, 건축허가서상의 내용 또는 등기 내용에 관계없이 거주 목적을 위해 사용되는 건축물은 주택으로 본다.

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거주용으로 사용하는지 여부는 공부(등기부, 건축물관리대장 등)상의 용도에 관계없이 사실상의 용도에 따라 판단하되, 사실상의 용도구분이 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따라 판단한다.

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그러므로 위 사례의 경우 건축물관리대장에 주택으로 되어있다 하더라도 사실상 상가 또는 사무실 등으로 사용했다면 당해 건물은 주택으로 보지 않는다. 따라서 아파트를 양도한 것은 1세대 1주택의 양도에 해당되어 양도소득세를 내지 않아도 된다.

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세무서에서는 모든 과세자료에 대해 일일이 사실상의 용도를 확인해 과세할 수 없으므로 일단 공부상의 용도에 의해 과세대상 여부를 판단한다.

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그러므로 사실상의 용도가 공부상의 용도와 다른 경우에는 납세자가 사실상의 용도를 입증해야 하는데, ▲임대차계약서 사본 ▲임차인의 사업자등록증 및 부가가치세신고서 사본 ▲임대인의 부가가치세신고서 및 부동산임대공급가액명세서 ▲기타 상가로 임대했음을 증명할 수 있는 서류 등에 의해 그 사실이 객관적으로 입증돼야 인정을 받을 수 있다.

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양도소득세는 통상 양도일로부터 4~5개월 이상 지나야 고지서가 발부되는데, 미리 서류를 준비해 두지 않았다면 증빙서류를 갖추기가 쉽지 않으며 임차인이 바뀌었다던가 협조를 해 주지 않으면 더욱 어려움을 겪게 된다.

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또한 증빙서류는 공부상의 내용을 부인하고 새로운 사실을 입증해야 하는 것이어야 하기 때문에 누구나 인정할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 않으면 사실을 인정받기가 매우 어렵다.

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그러므로 위와 같은 경우 아파트를 팔 계획이라면 미리 상가건물의 용도를 변경하고 공부를 정리해 놓는 것이 좋다. 그래야 나중에 사실을 입증하기 위해 증빙서류를 갖추는 수고를 덜게 된다.

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※ 출처: 전남매일

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· 현재 더감 세무회계 대표세무사

· 서울지방국세청 조사3국 (상속,자금출처, 주식변동,법인조사)

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