증여냐 상속이냐에 따라 양도세, 종부세가 달라진다

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부모로부터 물려받는 재산 중 가장 보편적인 재산은 주택일 것이다. 부모로부터 주택을 물려받는 방법으로는 살아계실 때 물려받는 증여와, 부모님 사망 후에 물려받는 상속 두 가지가 있다. 양쪽 모두 주택을 물려받는 것에는 차이가 없지만 각종 세금 부담에서는 여러 가지 차이가 발생한다.

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일단 증여는 증여자와 수증자의 계약에 의해 성립하는 것이다. 수증자의 의사에 기해 재산이 승계되는 것이라 할 수 있다. 이에 비해 상속은 상속인의 의지와 무관하게 발생하는 것이어서 상속으로 인한 세제상 불이익이 발생할 경우 이를 해소할 필요가 생긴다. 때문에 증여에 의한 취득과 달리 예외 규정을 두고 있다.

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상속과 증여의 가장 큰 차이로는 당연히 세금 종류의 차이를 들 수 있다. 증여로 물려받는다면 증여세를 내야 하고 상속으로 물려받는다면 상속세를 내야 한다. 그런데 두 가지 세금은 과세방법에 차이가 있고 부담해야 하는 세금 크기도 달라진다. 어느 방법이 절세에 유리한지는 개별 당사자의 상황에 따라 달라지게 되므로 잘 따져보고 결정해야 한다.

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증여가 상속보다 취득세 부담이 크다

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두 번째 차이점은 취득세다. 증여의 경우에는 시가인정액을 기준으로 과세하지만 상속의 경우에는 시가표준액(기준시가 또는 고시가액)으로 과세한다. 일반적으로 시가인정액이란 시중 호가와 비슷하며 시가표준액보다는 높기 때문에 증여로 물려받는 경우에 부담하여야 하는 취득세의 부담이 크다.

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세 번째로는 보유세인 종부세이다. 종부세는 1가구1주택자에게는 기본공제로 12억원을 공제하고 납부할 세금에서도 5년 이상 장기보유할 경우와 만 60세 이상의 고령자 공제를 합치면 최대 80%까지 공제가 가능하다. 하지만 다주택자의 경우에는 기본공제금액이 9억원이며 장기보유공제와 고령자 공제가 불가능하여 1주택 보유자에 비해 매우 심한 중과세를 내야 한다.

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증여로 물려받은 주택은 제3자에게서 취득한 것과 동일하게 취급하기 때문에 1주택자가 증여로 1주택을 물려받아서 2주택자가 된다면 예외없이 2주택자에 해당하는 종부세를 부담하여야 한다.

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상속 후 5년간은 1주택자 혜택

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그러나 상속으로 물려받게 되면 주택가액과 상관없이 상속 후 5년간은 주택수에 포함시키지 않는다. 때문에 1주택 보유자가 1주택을 상속으로 취득하여 2주택자가 되어도 5년 동안은 1가구1주택자의 혜택을 받을 수 있다.

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또한 주택 한 채를 여러 사람이 공동으로 물려받는다면 증여의 경우에는 지분율과 무관하게 지분권자 모두가 1주택을 보유한 것으로 본다. 하지만 상속의 경우에는 상속 후 5년이 지났다고 하더라도 지분율이 40% 이하이거나 지분율에 의한 지분가액이 6억원(수도권 밖의 주택은 3억원) 이하인 경우에는 주택수에 포함시키지 않는다. 종부세의 경우 주택수에 포함하지 않는다고 해서 종부세를 비과세하는 것은 아니고 과세금액에는 포함시킨다.

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네 번째는 양도소득세이다. 양도소득세는 1가구1주택 보유자가 양도하는 주택에 대해서는 양도가액 중 12억원까지는 비과세를 하고 12억원을 초과하는 금액에 대해서만 과세를 한다. 하지만 이때도 매 1년마다 8%씩 최대 80%까지 장기보유공제를 받을 수 있다. 하지만 다주택자의 경우에는 양도차액 전체에 대해 과세를 하며 장기보유 공제도 매 1년마다 2%씩 최대 30%까지만 공제하는 일반과세를 하고 있다. 뿐만 아니라 양도하는 주택이 조정대상지역 내에 소재한다면 일반세율에 2주택 보유자는 20%, 3주택 이상 보유자에게는 30%의 중과세율을 추가하여 과세하고 장기보유 공제도 받을 수 없다. 다만 내년 5월 9일까지 양도하는 경우에는 이런 중과세를 유예하고 있다. 따라서 양도소득세의 경우 세대별로 주택수가 지대한 영향을 미치는데 1주택 보유자가 증여나 상속으로 인해 2주택자가 된다면 양도세의 과세방법이 비과세에서 일반과세 또는 중과세로 전환되는 상황이 발생하게 된다. 이때도 증여 또는 상속 중 어떤 방법으로 받는가에 따라서 1주택 여부를 판단하는 기준이 달라진게 된다.

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증여로 물려받는 경우에는 제3자에게서 취득한 것과 동일하게 취급하므로 아무런 혜택이 없다. 뿐만 아니라 증여를 받은 후 10년 내에 양도하면 양도세 계산 시 취득가액을 증여가액이 아닌 증여자의 원래 취득가액으로 삼아 양도세를 산출하는 불리한 규정을 적용받게 된다. 그러나 1주택자가 상속으로 인해 2주택자가 된 경우에는 증여로 취득한 것과는 달리 몇 가지 예외를 인정하여 양도세 과세를 완화하고 있다. 단 2주택 이상을 보유하는 자가 주택을 상속받는 경우 아래에 언급하는 세금혜택은 적용되지 않는다.

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일반주택 먼저 처분하고 상속주택 처분해야

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상속을 받은 주택과 상속인이 상속일 전부터 보유하고 있던 주택 중 어떤 주택을 먼저 처분하는가에 따라 과세방법이 달라진다. 상속인이 보유하던 일반주택을 먼저 처분하는 경우 상속주택은 주택수에 포함하지 않으므로 비과세가 가능하다. 그러나 상속주택을 먼저 처분하면 처분하는 상속주택은 양도소득세가 과세된다. 이때도 양도하는 상속주택이 조정지역 내에 있다면 중과세를 적용(내년 5월 9일까지 양도하는 경우에는 중과세를 유보함)하여야 하는데 상속 후 5년 내 양도할 경우에는 중과세를 적용하지 않고 일반과세를 적용한다. 따라서 1주택 보유자가 1주택을 상속받아 2주택자가 되었다면 일반주택을 먼저 처분하여 1가구1주택 비과세를 받은 후에 상속주택을 처분하면 상속주택의 처분에도 비과세가 가능하다. 하지만 상속주택을 먼저 양도하면 상속주택에 대해서는 비과세를 받을 수 없게 된다.

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위에서 언급한 세금혜택을 받을 수 있는 상속주택이란 부모님이 주택 한 채만을 보유하다가 상속하는 경우에 해당한다. 이런 경우는 당해 주택이 상속주택이 되지만 두 채 이상을 보유하다가 상속하는 경우에는 다음의 순서에 해당하는 주택 한 채만을 상속주택으로 보아 세금혜택을 준다. 그 외의 상속주택은 세금혜택이 없는 상속주택이 된다.

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① 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 주택

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② 소유기간이 같은 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 주택

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③ 소유기간과 거주기간이 동일한 경우에는 피상속인이 상속 당시 거주한 주택

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그런데 주택 한 채를 공동으로 상속받는 경우에는 공동상속인 중 다음의 순서에 의해 정해지는 사람만이 상속주택을 보유한 것으로 본다.

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① 지분이 가장 큰 사람

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② 지분이 동일할 경우에는 상속주택에 거주하는 사람

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③ 지분이 동일하지만 아무도 거주하지 않는 경우에는 최연장자

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그러므로 위 순서에 해당하지 않는 상속인이 받은 공동상속주택은 양도세 산출 시 주택 수에 산입되지 않는다.

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따라서 주택을 상속받는다면 여러 가지 전략을 고민해보아야 한다. 우선 부모님이 주택 한 채만을 보유하시다가 공동으로 상속한다면 상속지분과 연령에 따라 상속주택의 보유자가 될 수도 있고 안 될 수도 있다. 그렇다면 상속지분에 대해 약간의 조정을 통해 상속주택의 보유자를 선택한다면 향후 양도 시 양도소득세의 절세가 가능해진다.

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출처 : 주간조선(http://weekly.chosun.com)

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· (전)국세청 24년 근무

· 현재 더감 세무회계 대표세무사

· 서울지방국세청 조사3국 (상속,자금출처, 주식변동,법인조사)

· 강남세무서 재산팀장(양도세,상속세.증여세 조사실무)

· 역삼세무서 재산조사반장(양도세.상속세.증여세 조사실무)

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