상속받은 농지, 양도소득세 안 내는 경우와 주의할 점 정리

 

 

 

 

 

세무 상담을 하다 보면 상속받은 농지와 관련해 이런 질문을 정말 자주 듣습니다.

“부모님께서 농사를 지으시던 땅을 상속받았는데,

이거 팔면 양도소득세 안 낸다던데 맞나요?”

 

결론부터 말씀드리면 조건을 충족하면 가능하지만, 무조건은 아닙니다.

 

상속받은 농지는 양도 시점, 경작 여부, 부모님의 농사 이력에 따라 세금이 0원이 될 수도 있고, 반대로 수천만 원의 양도소득세가 나올 수도 있습니다.

 

오늘은 상속받은 농지를 양도할 때 양도소득세를 줄이거나 피할 수 있는 방법을

실무 기준으로 차분하게 정리해보겠습니다.

 

국무총리 표창/국세청장 표창/ 상속증여양도전문/ 자금출처조사 주식변동 법인조사/더감세무회계 정해경 세무사

 

 

1. 자경농지 양도소득세 감면이란?

 

조세특례제한법 제69조에서는 8년 이상 직접 경작한 농지를 양도하는 경우

발생한 양도소득세를 100% 감면해주는 제도를 두고 있습니다.

 

다만 아무 농지나 해당되는 것은 아니고, 다음 3가지 요건을 모두 충족해야 합니다.

 

① 농지 소재지 인근에 거주

② 8년 이상 직접 경작

③ 양도 당시에도 농지일 것

 

이 중 하나라도 빠지면 감면이 어렵습니다.

 

2. 농지 소재지에 거주해야 합니다(재촌 요건)

 

재촌 요건은 생각보다 범위가 넓습니다. 다음 중 하나에 해당하면 인정됩니다.

 

* 농지가 있는 시·군·구

* 그와 연접한 시·군·구

* 농지로부터 직선거리 30km 이내 지역

 

단순히 주민등록만 옮겨둔 경우가 아니라,실제 거주 사실이 중요합니다.

 

3. 8년 이상 직접 경작 요건

 

가장 많이 문제가 되는 부분입니다.

직접 경작이란 상시 농사에 종사하거나 농작물의 절반 이상을 본인의 노동력으로 재배한 경우를 말합니다.

 

또 한 가지 주의할 점이 있습니다.

다른 직업이 있는 경우에는 사업소득과 근로소득의 합계가 일정 금액을 초과한 해는 경작 기간에서 제외될 수 있습니다.

 

즉, 단순히 “농지 소유 = 자경”은 아니라는 점을 꼭 기억하셔야 합니다.

 

4. 양도 당시에도 ‘농지’여야 합니다

 

공부상 지목이 농지라고 해도 실제로 주차장, 창고, 잡종지로 사용되고 있다면 감면 대상이 되지 않습니다. 양도 시점의 실제 사용 상태가 핵심입니다.

 

국세청 국세조사 팀장 자격증 / 상속증여양도전문/ 자금출처조사 주식변동 법인조사/더감세무회계 정해경 세무사

 

 

5. 상속받은 농지의 경우는 어떻게 될까요?

여기서 많은 분들이 헷갈려 하십니다.

조세특례제한법 시행령에서는 상속농지에 대해 특례 규정을 두고 있습니다.

 

① 상속인이 1년 이상 직접 경작한 경우

* 부모님(피상속인)이 경작한 기간 +

* 상속인이 경작한 기간을 합산해

* 총 8년 이상이면 감면 가능

 

② 상속 후 3년 이내 양도하는 경우

상속인이 직접 농사를 짓지 않았더라도 부모님이 8년 이상 경작했다면

☞ 양도소득세 감면 가능

 

☆ 상속받고 3년 안에 팔 것인지, 아니면 1년 이상 직접 경작할 것인지가 절세의 핵심 포인트입니다.

 

6. 3년이 지나면 어떻게 될까요?

 

상속 후 3년이 지나면 조건이 까다로워집니다.

 

* 상속인이 1년 이상 직접 경작한 사실이 있어야

* 부모님의 경작 기간을 합산할 수 있습니다.

 

그렇지 않으면 감면 없이 일반 양도소득세가 과세될 수 있습니다.

 

7. 사업용·비사업용 농지 문제도 중요합니다

 

상속농지는 경우에 따라 비사업용 토지로 판단될 수 있습니다.

비사업용 토지로 분류되면 기본세율 + 10%p 중과 지방소득세까지 포함 시 세율이 크게 상승합니다.

 

특히

* 상속 후 경작하지 않은 경우

* 요건을 제대로 갖추지 못한 경우

 

비사업용 판정 위험이 높아집니다.

 

국세청24년 서울지방청조사3국/ 상속증여양도전문/ 자금출처조사 주식변동 법인조사/더감세무회계 정해경 세무사

 

8. 실제 상담 사례

 

부모님이 10년 이상 농사를 지은 논을 자녀가 상속받아 2년 이내 매도한 사례가 있었습니다. 농업경영체 등록, 직불금 수령 내역 등 경작 증빙이 충분했고, 결과적으로 양도소득세 0원으로 마무리되었습니다.

반면, 상속 후 4년이 지나 농어촌공사에 매도했지만 경작 사실이 없어 수천만 원의 양도소득세가 발생한 사례도 있습니다.

 

9. 정리하면

 

* 상속농지는 무조건 비과세가 아닙니다

* 3년 이내 양도 여부가 매우 중요합니다

* 3년 초과 시에는 상속인의 직접 경작 여부가 핵심입니다

증빙 자료 준비가 절세의 관건입니다

 

▶ 마무리

상속받은 농지는 “언제 파느냐”, “누가 경작했느냐”에 따라 세금 차이가 극단적으로 갈립니다. 막연한 정보만 믿고 매도 시기를 정하기보다는 사전에 구조를 점검하는 것이 가장 안전한 방법입니다. 상속농지 양도와 관련해 궁금한 점이 있으시면 편하게 상담 요청 주셔도 됩니다.

 

📞 더감세무회계 상담 전화: 031-8023-9440, 이메일: thegamtax@daum.net

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· (전)국세청 24년 근무

· 현재 더감 세무회계 대표세무사

· 서울지방국세청 조사3국 (상속,자금출처, 주식변동,법인조사)

· 강남세무서 재산팀장 (양도세,상속세.증여세 조사실무)

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▶국세청 국세 조사팀장 자격시험 합격

 

 

 

 

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