부동산 교환도 양도세 낸다? 기준시가와 감정가액 계산법 총정리

 

 

 

 

부동산을 교환할 경우 양도세는 기준시가로 계산될까요, 감정가액으로 계산될까요? 실거래가, 감정가액, 기준시가 기준 비교와 절세 전략을 정리했습니다.

 

국세청 조사국출신/ 자금출처조사 주식변동조사 법인조사 상속증여양도전문 /성남송파위례추천세무사 / 더감세무회계

 

 

▶ 부동산 교환, 매매와 다르다?

 

부동산을 교환하면 ‘돈이 오가지 않으니 세금도 없겠지’라고 생각하기 쉽지만,

실제로는 양도소득세가 과세됩니다.

 

그렇다면 양도세 계산은 어떤 기준으로 할까요?

 

1. 교환 시 실지거래가액이 없다면?

 

* 거래금액 미기재 → 실지거래가액 없음

* 양도세는 다음 기준으로 계산

항목	기준
양도가액	양도 시 기준시가
취득가액	취득 시 기준시가

☞ 즉, 실거래가가 없을 땐 기준시가 기준으로 세금 계산

 

 

2. 감정가액 있는 경우

 

* 감정가액을 기준으로 양도세 산정

* 추가 현금이 있다면, 해당 금액도 양도가액에 포함

 

예)

* A 부동산 감정가: 6억

* B 부동산 감정가: 5억

* A가 1억 현금 받음 → 양도가액: 7억

 

 

 

3. 계약서에 임의 금액 기재 시?

 

※국세청 입장

“정상적인 시가라면 계약서상의 금액도 실거래가액으로 인정”

 

하지만, 그렇지 않다면?

☞ 매매사례가액 → 감정가액 → 환산취득가액 → 기준시가 순으로 적용

 

4. 예규 참고

 

* 부동산거래관리-39 (2012.01.17.)

정상 시가로 인정될 때만 교환계약서 금액을 실거래가로 봄.

그 외에는 기준시가 또는 감정가액 순으로 양도세 계산.

 

국세청 조사국출신/ 자금출처조사 주식변동조사 법인조사 상속증여양도전문 /성남송파위례추천세무사 / 더감세무회계

 

5. 절세전략 체크리스트

 

* 감정평가서를 준비해 두자

* 계약서에는 감정가액을 기준으로 작성

* 현금 수수 시 포함 여부 고려

* 사전 세무 컨설팅 필수

 

▶ 결론

 

부동산 교환도 세법상 ‘양도’로 보아 양도소득세가 과세됩니다.

감정가액 또는 기준시가 중 어떤 기준을 쓰느냐에 따라 수천만 원의 세금 차이가 발생할 수 있습니다. 세무 리스크를 최소화하려면 감정평가를 통한 계약 및 전문가 상담이 필수입니다.

 

 

📞 더감세무회계 상담 전화: 031-8023-9440, 이메일: thegamtax@daum.net

위치: 경기도 성남시 수정구 위례서일로 22 이너매스우남 309호

 

 

 

◆ 더감세무회계는 국세청 24년 경력의 정해경 세무사가 직접 상담과 서비스를 제공합니다. 국세청 조사3국 조사팀장 및 강남·서초·역삼 세무서 재산팀장 등에서 자금출처, 주식 변동, 법인 세무조사 등 고난도 세무를 담당한 실무 경험을 바탕으로, 개인과 사업자의 모든 세무 문제를 해결합니다.

개인의 상속·증여세, 양도소득세부터 사업자의 부가가치세, 소득세, 법인세 신고와 기장까지 체계적인 세금 관리를 제공합니다. 세무조사 리스크를 줄이고 투명한 세무 관리를 통해 고객의 재산을 안전하게 지키는 안심 솔루션을 약속드립니다.

☎ 031-8023-9440

 

 

◆ 더감세무회계 정해경 세무사의 경력

· (전)국세청 24년 근무

· 현재 더감 세무회계 대표세무사

· 서울지방국세청 조사3국 (상속,자금출처, 주식변동,법인조사)

· 강남세무서 재산팀장 (양도세,상속세.증여세 조사실무)

· 역삼세무서 재산조사반장 (양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 서초세무서 재산팀장 (양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 성북세무서 재산팀장 (양도세,상속세.증여세 조사실무)

· 용산세무서 재산팀장 (양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 송파 세무서 (부가세,소득세 실무)

· 동대문 세무서 (부가세,소득세 실무)

· 중랑세무서 (부가세,소득세 실무)

 

▶한양대산업공학과 졸업, LG본사연구개발부근무

▶세무공채시험 7급 수석합격, 세무사 시험 합격

▶공인중개사 시험 합격

▶국세청 국세 조사팀장 자격시험 합격

 

 

 

 

 

#부동산교환 #양도세계산 #실거래가액 #기준시가 #감정가액계산 #부동산세금 #교환계약서세금 #부동산절세전략 #부동산세무 #세무사상담 #감정평가세금 #양도소득세절세전략#더감세무회계#세무상담 #위례세무사 #국세청 #국세청경력24년 #재산전문세무사 #상속전문세무사 #증여전문세무사 #강동세무사 #강남세무사 #송파세무사 # #위례세무사추천 #기장대리세무사추천 #위례기장대리 #위례부가세신고세무사 #소득세신고세무사추천 #소득세신고 #부가세신고위례 #송파기장대리 #신고대리