“부모님과 합가해 2주택 됐다고요?”｜동거봉양 합가 시 양도세 비과세 되는 법적 근거 완전 분석

 

 

 

 

1세대 1주택 비과세 제도는 국민 주거 안정을 위한 대표적인 세제 혜택입니다.

그러나 부모님과 합가하는 과정에서 부득이하게 2주택이 되는 경우,

기존 규정대로라면 비과세가 불가능해지는 불합리가 있었습니다.

 

이를 보완하기 위해 「소득세법 시행령 제155조 제3항」은

‘동거봉양 합가에 따른 1세대 1주택 비과세 특례’ 를 규정하고 있습니다.

 

 

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▶ 법령 요약

 

* 적용대상

직계비속(자녀)이 1주택을 보유한 상태에서 60세 이상 직계존속(부모 등)과 합가하여 2주택이 된 경우

 

* 효과

합가 후 10년 이내 양도 시, 해당 주택을 1세대 1주택으로 간주

 

* 비과세 한도

양도가액 12억 원 이하 전액 비과세

 

* 공제 혜택

장기보유특별공제 최대 80%

 

☞ 즉, 부모 부양으로 인해 불가피하게 2주택이 된 경우 세금상 불이익을 완화하기 위한 제도적 장치입니다.

 

 

 

◆ 주요 요건 정리

 

 

① 양 세대 각각 1주택 보유 상태에서 합가

→ 부모님이 다주택자일 경우 원칙적으로 특례 제외.

 

② 직계존속의 연령 요건

→ 합가 시 60세 이상 (단, 중증질환자·희귀질환자는 예외 인정).

 

③ 합가 후 10년 이내 양도 요건

→ 10년 경과 시 비과세 불가.

 

④ 보유 및 거주 요건

→ 일반지역: 2년 보유

조정대상지역: 2년 보유 + 2년 거주

 

⑤ 증여 제외 요건

→ 합가 후 부모가 자녀에게 주택을 증여한 경우 해당 주택은 특례 적용 불가.

 

 

▶ 적용 예시

 

예를 들어,

자녀 A씨는 서울에 아파트 1채를, 부모 B씨는 지방에 주택 1채를 보유하고 있었습니다.

 

A씨가 부모님을 모시기 위해 합가하면서 2주택이 되었지만, 합가 후 5년 이내에 부모 명의 주택을 매도한다면 이 매도 주택은 1세대 1주택으로 간주되어 양도세 비과세가 가능합니다.

 

단, 10년이 지나 매도할 경우에는 일반 다주택자로 간주되어 비과세가 불가능합니다.

 

 

▶ 세금 계산 예시

구분	일반 2주택	동거봉양 특례 적용
양도가액	10억 원	10억 원
비과세 한도	없음	12억 원
과세표준	10억 원	0원
예상세금	약 2억 원	0원

(※ 장기보유공제, 지방세 등 제외 단순 예시)

 

▶ 해석상의 쟁점

 

① ‘합가 시점’의 판단 기준

주민등록상 세대 합가일을 기준으로 보며,

실제 거주 여부가 입증되어야 함.

 

② ‘직계존속’의 범위

부모뿐 아니라 조부모·증조부모 포함.

배우자의 부모(시부모, 장인·장모)도 해당됩니다.

 

③ ‘봉양’의 실질성 검토

단순 주소 이전이 아니라 실제 동거해야 하며,

건강보험·공과금 등 생활비 공유 여부로 판단됩니다.

 

 

▶ 제도의 취지

 

이 특례는 단순히 세금을 깎아주는 제도가 아닙니다.

가족이 함께 살아가는 문화를 유지하기 위해 세법이 제공하는 ‘가족 단위 주거 보호 장치’입니다. 세법은 합가를 통한 부양 의지를 인정해 세제상 불이익을 제거함으로써 ‘효(孝)’의 가치를 제도적으로 반영하고 있습니다.

 

국세청 24년조사국출신 /자금출처조사 주식변동조사 상속증여양도전문/ 정해경세무사/ 더감세무회계

 

◆ 정리

항목	내용
법적 근거	소득세법 시행령 제155조 제3항
비과세 한도	12억 원
적용 요건	합가 시 양 세대 각 1주택 / 부모 60세 이상 / 10년 이내 양도
핵심 포인트	가족 부양 목적의 실질적 동거 증명 필수

 

▶ 세무사 코멘트

 

최근 고령화로 인해 부모님과 합가하는 세대가 늘고 있습니다.

하지만 합가 후 주택을 매도할 때 단순히 “가족끼리니까 괜찮겠지”라는 생각으로 접근하면

예상치 못한 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다.

 

합가 전 주택 수, 부모님 연령, 실제 동거 여부를 반드시 점검하고, 사전에 세무사 상담을 통해 적용 요건을 검토해야 합니다.

 

 

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