12억 넘는 아파트 팔면 양도세 얼마나 나올까? 꼭 알아둘 비과세 기준 정리

 

 

 

 

아파트 가격이 크게 오르면서 “1주택자인데, 우리 집이 12억 원 넘으면 양도세 어떻게 되는 거지?” 이 질문을 정말 많이 받습니다. 특히 최근 몇 년간 과세 기준이 자주 바뀌다 보니 비과세 조건이 정확히 어떻게 적용되는지 헷갈리기 쉽죠.

 

오늘은 1주택 비과세 요건부터, 12억 초과분 양도세 계산 방식까지 꼭 필요한 부분만 ‘정확하게’ 정리해 드리겠습니다.

 

1. 1주택 비과세의 기본 구조

 

정부가 정한 “1세대 1주택 비과세”의 기본 골격은 명확합니다.

 

▷ 비과세 기본 조건

 

* 1주택자일 것

* 2년 이상 보유할 것

 

(조정대상지역에서 취득한 경우) 2년 이상 실제 거주 여기서 많은 분들이 놓치는 핵심이 있습니다.

 

* 매매가가 12억 원을 넘기면 전액 비과세가 아니라, ‘12억 초과분’만 과세됩니다.

 

예를 들어,

* 11억 5천 → 전액 비과세

* 13억 → 1억 원 초과분에 대해 양도세 부과

* 15억 → 3억 원 초과분에 대해 양도세 부과

 

즉, 비과세라고 해도 상한선은 12억 원이라는 점 꼭 기억해야 합니다.

 

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2. 보유기간 계산은 "등기일 기준"

 

보유기간 계산은 어렵게 생각할 필요 없습니다.

 

* 보유기간 = 등기접수일 기준으로 2년

 

* 매수 계약일과는 무관

* 잔금일보다 등기가 먼저나 뒤나 상관 없음

 

* “언제 샀느냐?”보다 “등기가 언제 넘어왔느냐?”가 더 중요

 

간혹 “매도 계약은 2년 전에 했는데 괜찮나요?”라고 묻지만

잔금일과 소유권 이전등기 접수일이 2년을 채우면 보유 요건을 충족합니다.

 

3. 거주요건은 "취득 당시 지역 상태"로 판단

 

이 또한 헷갈리기 쉬운 부분입니다.

 

* 거주요건은 “집을 취득한 시점에 그 지역이 조정대상지역이었는가?”가 핵심

* 취득 당시 조정대상지역이었다 → 2년 거주 필요

* 취득 당시 비조정이었고, 나중에 조정으로 묶임 → 거주요건 없음

 

즉, 조정대상지역 지정 시점과 상관 없이취득 시점이 기준입니다.

 

4. 그럼, 아파트를 12억 넘게 팔면 양도세는 어떻게 계산될까?

 

양도세는 항상 다음 순서를 따릅니다.

 

① 전체 양도차익 계산

 

* 양도가액 – 취득가액 – 필요경비 = 전체 차익

 

② 전체 차익 중 12억 초과분 비율 계산

 

법에서는 전체 차익을 비과세 부분과 과세 부분으로

‘비율’로 나누는 방식(안분 계산)을 사용합니다.

 

그래서

* 12억 이하: 비과세

* 12억 초과분: 과세

이렇게 나누게 됩니다.

 

 

 

 

③ 과세대상 금액 × 세율 = 실제 세금

 

1주택자가 12억 초과분에 대해 부담하는 세율 구조는

기본적으로 과세표준 5천만 원 이하 구간의 15% 세율,

그리고 누진공제 126만 원이 적용됩니다.

 

실제 계산 과정에서는

기본공제(250만 원)를 먼저 차감한 뒤

세율·누진공제 규칙대로 산출하면 됩니다.

 

5. "생각보다 양도세가 적게 나왔어요"라는 반응이 많은 이유

 

많은 분들이 “12억 넘으면 세금 폭탄 아니냐”고 걱정하지만,

대부분의 경우 실제 과세되는 초과분 금액이 크지 않기 때문입니다.

 

예를 들어

* 14억에 팔았다면 12억 초과분은 ‘2억’

* 전체 차익 중 2억이 차지하는 비율만큼이 과세 대상

* 여기에 기본공제 250만 원을 차감

* 세율 15%, 누진공제 적용

 

이 과정을 거치면 실제 납부세액은 수백만 원 수준에 그치는 경우가 많습니다.

그래서 최근 상담에서도

 

“12억 넘게 팔았는데 양도세는 생각보다 적게 나오네요?”

라는 반응이 많습니다.

 

6. 반드시 기억해야 할 핵심 포인트 5가지

 

① 2년 보유는 반드시 충족

보유 2년 충족 못 하면 비과세 불가.

 

② 12억 이하 전액 비과세

12억까지는 완전 비과세.

 

③ 12억 초과분만 과세

과세 대상은 전체 양도차익이 아닌 ‘초과분에 해당하는 비율’.

 

④ 거주요건은 취득 시점 기준

이후 조정지역 지정 여부와 무관.

 

⑤ 1주택자에게는 장기보유특별공제도 있음

(거주·보유 충족 시 추가 절세 가능 → 글에서 계산은 미적용 기준)

 

 

 

 

▶ 마무리

 

아파트 가격이 높아질수록 양도세 걱정도 따라오지만,

1주택자의 12억 비과세 규정은 여전히 매우 강력한 절세 장치입니다.

 

핵심만 잘 이해하면

“우리 집 팔면 양도세 얼마나 나오지?”

 

이 질문에도 훨씬 명확하게 답을 찾으실 수 있을 거예요.

 

필요하시면

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