가족에게 10억 아파트를 6억에 팔면 생기는 일: 지방세법 개정과 증여 취득세, 양도세·증여세까지 총정리

 

 

 

 

가족 간 저가 양도는 더 이상 안전한 절세 전략이 아닙니다. 시가 10억 아파트를 6억에 아들에게 넘겼을 때 취득세(증여 취득세), 양도소득세, 증여세가 어떻게 부과되는지, 지방세법 개정안의 핵심 내용과 함께 세무사가 구조적으로 설명합니다.

 

 

가족끼리 부동산을 사고팔 때, “시세보다 싸게 넘겨주면 좋지 않을까?” 하는 생각을 많이 하십니다.

특히 부모가 자녀에게, 10억 아파트를 6억에 넘기는 식의 ‘저가 양도’는 그동안 흔히 시도되던 방식이었습니다.

 

그러나 최근 정부가 지방세법 개정안을 통해 가족 간 저가 거래에 대해 ‘증여 취득세’를 강화하겠다는 방침을 발표하면서, 이제 이런 거래는 절세 전략이 아니라 세금 리스크의 출발점이 되고 있습니다.

 

이 글에서는 지방세(취득세), 국세(양도소득세·증여세) 세 가지 측면에서

“10억 아파트를 아들에게 6억에 팔았을 때 실제로 벌어지는 일”을 단계별로 풀어보겠습니다.

 

국세청 조사국출신/ 자금출처조사 주식변동조사 법인조사 상속증여양도전문 /성남송파위례추천세무사 / 더감세무회계

 

1. 지방세법 개정안: 가족 간 저가 양도에 ‘증여 취득세’

 

1) 개정안의 골자

 

행정안전부가 국회에 제출한 지방세법 개정안의 핵심은 다음 한 줄로 요약됩니다.

 

“배우자·직계존비속 간 부동산 거래에서, 시가보다 현저히 낮은 가격으로 거래하면

그 차액을 증여로 보고 높은 취득세율(최대 12%)을 적용한다.”

 

 

지금까지는 가족 간 거래라 하더라도 실제 대금이 오갔다고 인정되면 취득세율 1~3%의 유상거래로 보았지만, 앞으로는 거래금액이 시가보다 너무 낮으면 그 부분에 대해 증여 취득세(3.5~12%)를 물리겠다는 것입니다.

 

2) “시가보다 현저히 낮은 금액”의 기준

 

이번 개정안에서 구체적인 수치는 시행령에서 확정될 예정이지만,

행안부는 상속세 및 증여세법 시행령 기준을 참고하겠다고 밝혔습니다.

그 기준은 바로 시가의 30% 또는 3억 원 중 적은 금액 이상 차이 입니다.

 

즉, 시가 10억 원 아파트를 6억 원에 거래한다면

 

* 차액: 4억 원

* 시가의 30%: 3억 원

→ 4억 원 ≥ 3억 원 → “현저히 낮은 금액”으로 보게 되는 구조입니다.

 

 

2. 국세 ① – 양도소득세: ‘부당행위계산 부인’의 위험

 

가족 간 저가 거래는 파는 사람(부모)에게도 위험합니다.

 

1) 부당행위계산 부인이란?

 

부모가 자녀에게 시가보다 낮게 팔아서 세금을 부당하게 줄이려 한 것으로 인정되면,

과세관청은 실제 거래가 (6억)가 아니라 시가(10억) 를 기준으로 양도소득세를 계산할 수 있습니다.

 

이것이 바로 부당행위계산 부인 제도입니다.

 

* 기준: 시가와 거래가액 차이가

* 시가의 5% 이상 또는 3억 원 이상 차이 날 경우 등

 

위 조건을 충족하면, 부모는 “10억에 판 것으로 간주”되어 양도소득세를 부담하게 됩니다.

 

다만, 부모가 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하면

→ 양도세가 실제로는 발생하지 않을 수도 있습니다.

 

하지만 이 경우에도 자녀 측 증여세·취득세 위험은 그대로 남습니다.

 

국세청 조사팀장자격증/ 자금출처조사 주식변동조사 법인조사 상속증여양도전문 /성남송파위례추천세무사 / 더감세무회계

 

 

3. 국세 ② – 증여세: “싸게 산 만큼 이익을 받은 것”

 

1) 저가 취득에 대한 증여세 과세 방식

 

자녀가 부모로부터 시가보다 싸게 아파트를 사는 경우, 그 차액은 “증여받은 이익” 으로 보아 증여세를 매깁니다. 그 기준은 지방세법 기준과 비슷하게, 시가와 대가의 차액이 시가의 30% 또는 3억 원 중 적은 금액 이상인 경우

 

위 예시를 다시 보면,

 

* 시가: 10억

* 거래가: 6억

* 차액: 4억

 

* 시가의 30%: 3억

→ 4억 – 3억 = 1억

 

따라서,

1억 원을 증여받은 것으로 보아 증여세 과세가 가능합니다.

 

즉, 지방세(취득세)와 국세(증여세)가

서로 다른 법이지만 같은 거래를 동시에 겨냥하고 있는 구조라고 보시면 됩니다.

 

4. 나중에 되팔 때의 함정: 취득가액이 낮으니, 양도세는 더 커진다

 

저가로 취득한 자녀가 나중에 이 아파트를 매도하면 어떻게 될까요?

양도소득세 계산 시 기준이 되는 취득가액은 실제 지급한 6억입니다.

 

만약 몇 년 뒤 이 아파트를 12억에 팔면,

 

* 양도가액: 12억

* 취득가액: 6억

* 양도차익: 6억

 

→ 양도소득세가 크게 나올 수밖에 없습니다.

 

즉,

“살 때는 좋았는데, 팔 때는 세금이 더 커지는 구조”

 

가족 간 저가 거래는 사후 세금 구조까지 같이 봐야 제대로 판단할 수 있습니다.

 

국세청 조사국출신/ 자금출처조사 주식변동조사 법인조사 상속증여양도전문 /성남송파위례추천세무사 / 더감세무회계

 

5. 가족 간 저가 양도는 이제 ‘절세 전략’이 아니라고 봐야

 

1) 예전: 가족 간 저가 거래 = 회색지대의 절세

 

과거에는 시가보다 다소 낮은 가격에 가족끼리 거래하면서 실거래가 신고만 맞춰 두면,

어느 정도는 인정되는 분위기가 있었습니다. 하지만, 지방세법 개정과 기존의 양도세·증여세 규정까지 고려하면,

 

앞으로 “눈에 띄게 싼 가족 간 거래”는

세무서와 지자체 모두의 집중 타깃이 될 가능성이 높습니다.

 

 

2) 그래도 정상가에 가까운 거래는 가능

 

그렇다고 해서 가족 간 거래 자체가 다 금지되는 것은 아닙니다.

다만,

 

* 시가에 합리적으로 근접한 가격

* 실제 대금 지급

* 자금출처 소명 가능

 

이 세 가지 요건을 모두 충족해야, 정상 매매로 인정될 가능성이 높아집니다.

 

6. 가족 간 부동산 거래 시 반드시 준비해야 할 것들

 

(1) 매매계약서 – 공인중개사 활용 추천

 

가족끼리 직접 쓰는 사문서보다는

→ 공인중개사를 통해 표준계약서 작성을 권장드립니다.

 

계약금, 중도금, 잔금 날짜 및 금액

각종 세 부담 주체를 명확히 기재하는 것이 좋습니다.

 

(2) 실제 대금의 금융거래 기록

 

현금 거래, 수표만 주고받는 방식은 증여로 오해받기 쉽습니다.

가능하면 계좌이체 및 명확한 금융거래 내역을 남겨두세요.

 

(3) 자금 출처 증빙

 

자녀가 매매대금을 어떻게 마련했는지를 소명할 수 있어야 합니다.

근로·사업소득 → 소득금액증명원, 원천징수영수증

 

* 대출 → 금융기관 대출약정서

* 이전 증여 → 증여세 신고서 등

 

이 부분을 소홀히 하면, 나중에 “실질은 증여였다” 고 판단될 위험이 커집니다.

 

국세청 조사국출신/ 자금출처조사 주식변동조사 법인조사 상속증여양도전문 /성남송파위례추천세무사 / 더감세무회계

 

7. 마무리: ‘얼마나 싸게 줄까’보다 ‘얼마나 안전하게 설계할까’

 

지금까지 “10억 아파트를 아들에게 6억에 팔았을 때 벌어질 일” 을  취득세, 양도세, 증여세 관점에서 살펴보았습니다.

 

핵심만 다시 정리하면, 지방세법 개정안으로 가족 간 저가 거래의 차액 부분에 증여 취득세(최대 12%) 부과 가능성이 커졌습니다.

 

국세에서는 이미 양도소득세의 부당행위계산 부인, 증여세의 저가 취득 이익 과세 규정이 “시가의 30% 또는 3억 원” 기준으로 작동하고 있습니다.

 

저가 거래는 지금 당장에는 자녀의 부담을 줄이는 것 같지만,

결과적으로 취득세 + 양도세 + 증여세의 복합 폭탄이 될 수 있습니다.

따라서,

 

“얼마나 싸게 넘겨줄까?”가 아니라

“어떻게 설계해야 전체 세 부담과 리스크를 줄일 수 있을까?”

 

를 기준으로 접근하셔야 합니다.

 

현재 법은 개정안 단계이고, 시행 시기·세부 기준은 향후 변동 여지가 있습니다.

실제 거래를 고민하고 계신다면, 진행 전에 꼭 세무전문가와 구체적인 수치까지 검토해 보시기를 권합니다.

 

구체적인 금액, 보유 주택 수, 가족 구성 등에 따라 전략이 완전히 달라질 수 있습니다.

 

필요하시다면, 여러분의 상황에 맞는 가족 간 거래 구조·증여 vs 매매 선택·향후 상속 플랜까지 종합적으로 함께 설계해 드리겠습니다.

 

📞 더감세무회계 상담 전화: 031-8023-9440, 이메일: thegamtax@daum.net

위치: 경기도 성남시 수정구 위례서일로 22 이너매스우남 309호

 

 

◆ 더감세무회계는 국세청 24년 경력의 정해경 세무사가 직접 상담과 서비스를 제공합니다. 국세청 조사3국 조사팀장 및 강남·서초·역삼 세무서 재산팀장 등에서 자금출처, 주식 변동, 법인 세무조사 등 고난도 세무를 담당한 실무 경험을 바탕으로, 개인과 사업자의 모든 세무 문제를 해결합니다.

개인의 상속·증여세, 양도소득세부터 사업자의 부가가치세, 소득세, 법인세 신고와 기장까지 체계적인 세금 관리를 제공합니다. 세무조사 리스크를 줄이고 투명한 세무 관리를 통해 고객의 재산을 안전하게 지키는 안심 솔루션을 약속드립니다.

☎ 031-8023-9440

 

 

◆ 더감세무회계 정해경 세무사의 경력

· (전)국세청 24년 근무

· 현재 더감 세무회계 대표세무사

· 서울지방국세청 조사3국 (상속,자금출처, 주식변동,법인조사)

· 강남세무서 재산팀장 (양도세,상속세.증여세 조사실무)

· 역삼세무서 재산조사반장 (양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 서초세무서 재산팀장 (양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 성북세무서 재산팀장 (양도세,상속세.증여세 조사실무)

· 용산세무서 재산팀장 (양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 송파 세무서 (부가세,소득세 실무)

· 동대문 세무서 (부가세,소득세 실무)

· 중랑세무서 (부가세,소득세 실무)

 

▶한양대산업공학과 졸업, LG본사연구개발부근무

▶세무공채시험 7급 수석합격, 세무사 시험 합격

▶공인중개사 시험 합격

▶국세청 국세 조사팀장 자격시험 합격

 

 

 

 

 

#가족간저가양도 #증여취득세 #지방세법개정 #10억아파트6억매매 #부동산증여 #가족간부동산거래 #양도소득세 #증여세 #부당행위계산부인 #취득세강화 #세무사칼럼 #절세가이드 ##더감세무회계 #세무사정해 #위례세무사 #국세청 #국세청경력24년 #재산전문세무사 #상속전문세무사 #증여전문세무사 #강동세무사 #강남세무사 #송파세무사 # #위례세무사추천 #기장대리세무사추천 #위례기장대리 #위례부가세신고세무사 #소득세신고세무사추천 #소득세신고 #부가세신고위례 #송파기장대리 #신고대리