공동상속주택 소수지분자가 모친과 동거봉양 합가한 경우 양도세 비과세 가능 여부 총정리

 

 

 

 

 

공동상속주택을 소수지분으로 보유한 자녀가 모친과 동거봉양을 위해 합가하는 경우,

공동상속주택 양도 시 양도세 적용은 ‘모친 비과세 가능, 자녀 일반과세’라는 구조로 나뉩니다.

또한 자녀가 합가 전부터 보유한 일반주택은 유권해석에 따라 1세대1주택 비과세 특례 적용 가능하다는 점이 중요합니다.

 

이번 글에서는 관련 유권해석과 세법 규정을 기반으로 공동상속주택·동거봉양 합가 시 양도세 판단 기준을 명확히 정리합니다.

 

1. 동거봉양 합가 비과세의 기본 원리

 

세법은 60세 이상의 직계존속을 봉양하기 위해 합가한 경우,

합가일로부터 10년 안에 먼저 양도하는 1주택에 대해 비과세를 허용합니다.

그러나 공동상속주택의 경우, 지분 보유 형태에 따라 비과세 적용자가 달라지는 특징이 있습니다.

 

2. 공동상속주택 합가 시 모친과 자녀의 과세 차이

 

▷ 모친: 비과세 대상

*공동상속주택을 합가 10년 내 먼저 양도하면 비과세 가능

 

근거: 부동산거래관리과-0516(2011.06.24.)

 

▷ 자녀: 비과세 적용 불가

* 소수지분권자 → 1세대1주택 요건 충족 불가

* 다만 소수지분은 주택 수 산정 제외

 

➡ 중과세 제외 → 일반세율 적용

 

 

 

▶ 과세 구조 비교 표

구분	모친	자녀
비과세 여부	가능	불가
적용 세율	비과세	일반세율
중과 여부	없음	소수지분 → 배제

 

국세청 조사국출신/ 자금출처조사 주식변동조사 법인조사 상속증여양도전문/ 공동상속주택세무상담 / 더감세무회계

 

 

▶ 3. 사례 기반으로 이해하는 과세 구조

 

부친 사망으로 공동상속주택을 물려받은 모친과 자녀가 존재한다고 가정합니다.

자녀는 별도세대였지만 모친을 봉양하기 위해 합가했습니다.

 

* 이후 공동상속주택을 양도할 경우

모친은 비과세, 자녀는 일반세율 과세, 이렇게 달라지는 것입니다.

 

그런데 자녀에게 더 큰 질문이 남습니다.

“자녀가 보유한 일반주택은 비과세 가능한가?”

 

이에 대한 답은 다음 유권해석 두 건에서 명확합니다.

 

4. 유권해석으로 살펴본 자녀 일반주택 비과세 가능성

 

▷ 유권해석 1

 

서면-2022-부동산-0181 (2023.05.19.)

 

* 자녀: A주택 보유

* 부친 사망 → 공동상속(B주택)

* 모친과 동거봉양 합가 → 모친 주택 추가 상속

 

➡ 자녀가 A주택을 양도하면 1세대1주택 비과세 적용 가능

 

 

 

 

▷ 유권해석 2

 

서면-2023-법규재산-1666 (2023.07.12.)

 

* 동거봉양 합가 후 동일세대 상태에서

* A·B 부모 주택이 차례로 상속

* 자녀가 합가 전 보유하던 주택(B)를 양도하는 경우

 

➡ 비과세 가능

☞ 즉, 자녀는 공동상속주택 비과세는 불가하지만, 본인 일반주택 비과세는 유지됩니다.

 

◆ 핵심 요약

 

* 공동상속주택 양도: 모친 비과세 / 자녀 일반세율

* 수지분은 중과 대상 아님

* 자녀 보유 일반주택은 비과세 가능

* 관련 유권해석 모두 자녀 일반주택 비과세 인정

 

국세청 조사국출신/ 자금출처조사 주식변동조사 법인조사 상속증여양도전문/ 공동상속주택세무상담 / 더감세무회계

 

5. 세무적 해석 포인트(신뢰성·EEAT)

 

* 공동상속 지분 여부는 양도세 비과세 판단에 큰 영향을 미침

* 동거봉양 합가 기준은 “합가일”, “상속일”, “보유기간” 등 복합 요건 필요

* 일반주택 비과세 여부는 합가 전 보유 여부가 핵심

* 잘못 이해하면 비과세가 배제되고 세 부담이 크게 증가할 수 있음

 

▶ 결론

 

공동상속주택을 보유한 상태에서 동거봉양 합가가 이루어지면,

모친과 자녀의 과세 방식이 다르게 적용되므로 반드시 전략적 판단이 필요합니다.

 

특히 자녀 일반주택의 비과세 여부는 유권해석에 의해 긍정적으로 인정되고 있어

올바른 매도 순서 설계가 중요합니다.

 

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